2025 공인중개사 민법 68번 해설｜합의해제·소유권 복귀·손해배상·제3자 보호

 부동산 매매계약을 서로 합의해서 해제한 뒤에도 다시

“원래 계약대로 진행하자.”

라고 할 수 있을까요?

또 매매계약이 합의해제되면 이미 매수인 앞으로 넘어간 소유권은 등기 없이도 매도인에게 돌아오는지, 합의해제 전 발생한 채무불이행 손해배상까지 청구할 수 있는지도 공인중개사 민법에서 자주 출제됩니다.

2025년 공인중개사 민법 68번은 바로 이런 합의해제의 효과를 묻는 문제입니다.

핵심은 다음 다섯 가지입니다.

• 합의해제 후 소유권 복귀

• 손해배상청구 가능 여부

• 민법 제548조의 제3자 보호

• 해제된 계약의 재부활

• 묵시적 합의해제

결론부터 말하면 정답은 ④번입니다.

2025 공인중개사 민법 68번 정답

번호	핵심 내용	판단
① 합의해제 시 이전된 소유권은 당연히 복귀	O
② 특별한 사정이 없으면 채무불이행 손해배상청구 불가	O
③ 제3자의 권리를 해하지 못한다는 법리 적용	O
④ 해제된 계약을 다시 부활시키는 약정은 당사자 사이에서도 무효	X
⑤ 묵시적 합의해제는 쌍방의 계약실현 의사 포기가 필요	O

따라서 틀린 지문은 ④번입니다.

합의해제란?

합의해제란 당사자들이 서로 합의하여 기존 계약을 없애는 것을 말합니다.

즉 법에서 정한 해제권을 한쪽이 일방적으로 행사하는 법정해제와는 다릅니다.

쉽게 구별하면 다음과 같습니다.

법정해제 = 한쪽의 해제권 행사

합의해제 = 당사자 쌍방의 새로운 합의

따라서 합의해제는 그 자체가 하나의 새로운 계약이라고 이해하면 됩니다.

해제와 해지 복습하기

① 합의해제하면 소유권은 자동으로 돌아올까?

돌아옵니다

갑이 토지를 을에게 매도하고 소유권이전등기까지 마쳤다고 가정해 보겠습니다.

그 뒤 갑과 을이 서로 합의하여 매매계약을 해제했다면 판례상 을에게 이전됐던 소유권은 갑에게 다시 복귀합니다.

즉 소유권 복귀의 효과 자체가 별도의 말소등기가 있어야만 발생하는 것은 아닙니다.

시험 포인트

소유권이전 완료 → 합의해제 → 원소유자에게 소유권 복귀

다만 등기부상 명의는 여전히 을로 남아 있을 수 있으므로 현실의 권리관계에 맞게 등기를 정리하는 절차는 별도로 필요합니다.

시험 암기

합의해제 → 소유권은 당연 복귀

①번은 옳습니다.

② 합의해제 후에도 채무불이행 손해배상을 청구할 수 있을까?

특별한 사정이 없으면 어렵습니다

법정해제에서는 계약을 해제해도 채무불이행으로 인한 손해배상청구가 별도로 가능합니다.

하지만 합의해제는 다릅니다.

당사자가

“기존 계약을 없던 것으로 하자.”

라고 합의했다면, 특별한 사정이 없는 한 기존 채무불이행에 따른 손해배상 문제도 함께 정리한 것으로 볼 수 있습니다.

다만 다음과 같은 사정이 있다면 달라질 수 있습니다.

• 손해배상을 별도로 하기로 약정

• 손해배상청구권을 유보

• 합의 내용상 손해배상청구를 유지하기로 한 특별한 사정

시험 암기

합의해제 + 특별한 약정 없음 → 손해배상청구 X

따라서 ②번은 옳습니다.

법정해제와 합의해제 차이

구분	법정해제	합의해제
성립	해제권자의 일방적 의사표시	당사자의 합의
성질	형성권 행사	새로운 계약
손해배상	별도 청구 가능	특별한 사정 없으면 어려움
효과	민법상 해제 규정 중심	합의 내용 중심

공인중개사 시험에서는 “해제”라는 단어만 보고 같은 효과라고 판단하면 틀리기 쉽습니다.

③ 합의해제에도 제3자 보호가 적용될까?

적용됩니다

민법 제548조 제1항은 계약해제로 인해 제3자의 권리를 해하지 못한다는 취지를 두고 있습니다.

합의해제는 법정해제와 성질이 다르지만, 판례는 제3자의 거래안전을 보호하기 위해 이 법리를 합의해제에도 적용합니다.

예를 들어 갑이 을에게 토지를 매도해 등기를 넘긴 뒤, 을로부터 다시 권리를 취득한 병이 있다고 가정해 보겠습니다.

그 후 갑과 을이 둘이서

“매매계약을 없던 것으로 하자.”

고 합의했다고 해서 병의 권리까지 무조건 사라지는 것은 아닙니다.

시험 암기

합의해제라도 제3자 보호 O

따라서 ③번은 옳습니다.

제548조의 제3자란?

공인중개사 시험에서는 ‘제3자’의 범위도 자주 묻습니다.

일반적으로 해제 전 계약의 법률효과를 기초로 새로운 이해관계를 취득한 사람이 문제됩니다.

대표적으로 상황에 따라

• 전득자

• 저당권자

• 가압류채권자

• 대항력을 갖춘 임차인

등이 검토 대상이 될 수 있습니다.

핵심은 단순히 계약과 관련된 모든 사람이 아니라 독립된 법률상 이해관계를 취득한 사람이라는 점입니다.

④ 한번 합의해제한 계약은 다시 살릴 수 없을까?

다시 살릴 수 있습니다

이번 문제의 정답 지문입니다.

문제에서는

“합의해제를 무효로 하고 해제된 매매계약을 부활시키는 약정은 당사자 사이에서도 효력이 없다.”

고 했습니다.

이 설명은 틀렸습니다.

합의해제 자체가 당사자들의 합의로 이루어진 계약이라면, 당사자들이 다시

“그 해제를 없애고 원래 계약을 다시 살리자.”

라고 합의하는 것도 원칙적으로 가능합니다.

쉽게 보면

첫 번째 합의:

“매매계약을 없앱시다.”

두 번째 합의:

“다시 원래 매매계약대로 하겠습니다.”

당사자 사이에서는 원칙적으로 가능합니다.

시험 암기

합의해제도 계약 → 다시 합의해 계약 부활 가능

따라서 ④번이 틀렸고 정답입니다.

계약을 다시 살릴 때 제3자가 있으면?

여기서는 주의가 필요합니다.

갑과 을 사이에서는 원래 계약을 다시 살리기로 할 수 있지만, 그 사이에 제3자가 권리를 취득했다면 제3자 보호 문제가 별도로 발생합니다.

따라서 시험에서는

당사자 사이의 계약 부활 = 가능

이라고 먼저 판단하고, 이후

제3자에게도 그대로 주장 가능한가?

를 별도로 검토해야 합니다.

⑤ 묵시적 합의해제는 어떻게 인정될까?

쌍방의 의사가 필요합니다

합의해제는 반드시 서면으로

“본 계약을 합의해제한다.”

고 작성해야만 성립하는 것은 아닙니다.

행동이나 상황을 통해 묵시적으로도 합의해제가 인정될 수 있습니다.

하지만 한쪽이 계약을 이행하지 않았다는 사정만으로는 부족합니다.

예를 들어 을이 연락을 끊었다고 해서 갑도 당연히 계약을 포기했다고 볼 수는 없습니다.

묵시적 합의해제가 성립하려면 당사자 쌍방에게

계약을 계속 실현할 의사가 없다

또는

기존 계약을 포기한다

는 의사가 객관적으로 인정될 정도여야 합니다.

시험 암기

묵시적 합의해제 = 쌍방의 계약실현 의사 포기

⑤번은 옳습니다.

함께 풀면 좋은 오늘의 민법

24년 채무불이행 기출 24년 해제의 효과 기출

합의해제 핵심 비교

쟁점	결론
합의해제의 성질	새로운 계약
이전된 소유권	원칙적으로 원소유자에게 복귀
손해배상	특별한 사정 없으면 X
제3자 보호	O
해제 후 계약 부활	당사자 사이 가능
묵시적 합의해제	쌍방의 의사 필요

공인중개사 민법에서 자주 틀리는 지문

합의해제 후 말소등기를 해야만 소유권이 매도인에게 돌아온다?
→ X. 소유권 복귀의 효과 자체는 합의해제로 발생합니다.

합의해제 후에도 기존 채무불이행 손해배상을 항상 청구할 수 있다?
→ X. 특별한 사정이 없는 한 어렵습니다.

합의해제는 당사자끼리 하는 것이므로 제3자의 권리를 침해해도 된다?
→ X. 제3자는 보호됩니다.

한번 합의해제한 계약은 다시 부활시킬 수 없다?
→ X. 당사자가 다시 합의하면 가능합니다.

한쪽이 계약을 오래 이행하지 않으면 자동으로 묵시적 합의해제다?
→ X. 쌍방의 계약실현 의사 포기가 인정돼야 합니다.

2025 공인중개사 민법 68번 핵심 정리

이번 공인중개사 민법 합의해제 기출문제는 다음 다섯 문장으로 정리하면 됩니다.

합의해제는 기존 계약을 없애기 위한 새로운 계약이다.

매매계약이 합의해제되면 이전된 소유권은 원칙적으로 매도인에게 복귀한다.

합의해제 후에는 특별한 사정이 없는 한 기존 채무불이행 손해배상을 청구하기 어렵다.

합의해제에도 제3자의 권리를 보호하는 법리가 적용된다.

합의해제 후에도 당사자들이 다시 합의하여 종전 계약을 부활시킬 수 있다.

따라서 2025년 공인중개사 민법 68번 정답은 ④번입니다.

시험 직전 한 줄 암기

합의해제는 새로운 계약! 소유권은 돌아오고, 손배는 원칙 X, 계약은 다시 살릴 수도 있다.

공인중개사 민법 계약법 문제에서는 법정해제와 합의해제를 먼저 구별하는 것이 중요합니다. 그다음 소유권 복귀, 손해배상, 제3자 보호, 계약 부활 순서로 판단하면 판례형 지문도 훨씬 쉽게 해결할 수 있습니다.