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부동산 매매계약에서 중도금 지급일이 아직 남았는데 매수인이 중도금을 먼저 지급했다면 계약금 포기로 계약을 해제할 수 있을까요?
또 매도인은 계약금의 두 배를 돌려주고 자유롭게 계약을 해제할 수 있을까요?
2023년 공인중개사 민법 71번은 계약법에서 매우 중요하게 출제되는 계약금, 해약금, 이행의 착수, 중도금 지급을 묻는 대표적인 판례형 문제입니다.
이 문제를 풀 때 가장 중요한 기준은 중도금의 약정 지급일이 아닙니다.
당사자 중 한 사람이 이미 계약의 이행에 착수했는가
를 먼저 확인해야 합니다.
결론부터 말씀드리면 정답은 ⑤번, ㄱ·ㄴ·ㄷ 모두 옳습니다.
2023 공인중개사 민법 71번 문제 상황
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갑과 을의 X토지 매매계약 내용은 다음과 같습니다.
매매대금: 3억 원
계약금: 2,000만 원
중도금: 2억 원
중도금 지급일: 2023년 10월 30일
잔금: 8,000만 원
잔금 지급일: 2023년 11월 30일
계약금은 계약 당일 전액 지급
지문별 판단은 다음과 같습니다.
| 지문 | 판단 | 핵심 |
|---|---|---|
| ㄱ. 을이 10월 25일 중도금을 미리 지급한 뒤 계약금을 포기해 해제 | X → 지문은 ‘해제할 수 없다’이므로 O | 이행의 착수 |
| ㄴ. 을의 중도금 지급 후 갑이 배액상환으로 해제 | X → 지문은 ‘해제할 수 없다’이므로 O | 상대방 이행착수 |
| ㄷ. 대여금채권을 중도금에 갈음해 양도하기로 한 경우 | O | 구체적 이행착수 인정 |
따라서 ㄱ·ㄴ·ㄷ 모두 옳아 정답은 ⑤번입니다.
계약금은 언제 해약금이 될까?
민법상 계약금은 특별한 약정이 없는 경우 해약금의 성질을 가집니다.
즉 당사자 일방이 아직 이행에 착수하지 않았다면 계약금만으로 계약을 해제할 수 있습니다.
매수인은
계약금을 포기
하고 계약을 해제할 수 있습니다.
매도인은
계약금의 배액을 상환
하고 계약을 해제할 수 있습니다.
예를 들어 계약금이 2,000만 원이라면 매수인은 2,000만 원을 포기하고, 매도인은 4,000만 원을 반환하는 방식입니다.
하지만 이 자유로운 해제에는 중요한 제한이 있습니다.
당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지만 가능
하다는 것입니다.
이행의 착수란?
이행의 착수란 단순히 계약을 이행할 생각을 하거나 준비하는 정도가 아닙니다.
계약상 채무를 실제로 일부 이행하거나, 외부에서 객관적으로 확인할 수 있을 정도로 이행행위의 일부 또는 그에 필요한 전제행위에 들어간 상태를 말합니다.
대표적으로 부동산 매매에서는 다음과 같은 경우가 문제됩니다.
중도금 지급
잔금 일부 지급
매매대금에 갈음한 채권양도
계약상 주요 의무의 일부 현실적 이행
반대로 단순히 돈을 마련하거나 은행대출을 알아보는 정도는 보통 준비행위에 불과합니다.
계약금계약 요점정리ㄱ. 중도금을 지급일보다 먼저 내도 이행의 착수일까?
네, 이행의 착수입니다
을의 원래 중도금 지급일은 10월 30일입니다.
그런데 을이 10월 25일에 중도금 2억 원을 갑에게 먼저 지급했습니다.
이 경우 아직 약정 지급일이 오지 않았더라도 을은 이미 자신의 핵심 채무인 매매대금 지급의 일부를 실제로 이행했습니다.
따라서 이행의 착수가 인정됩니다.
그 결과 을이 이틀 뒤인 10월 27일에
“계약금 2,000만 원을 포기하고 계약을 해제하겠습니다.”
라고 해도 해약금 해제를 할 수 없습니다.
시험 핵심
중도금 지급일 전이라도 실제 지급하면 이행착수 O
다만 당사자 사이에
“중도금 지급기 전에는 절대 이행하지 않는다.”
는 식의 특별한 약정이 있었다면 달라질 수 있습니다.
따라서 ㄱ은 옳습니다.
ㄴ. 매수인이 중도금을 지급하면 매도인도 배액상환 해제를 못 할까?
못 합니다
민법은
“당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지”
해약금 해제가 가능하다고 규정합니다.
여기서 중요한 표현은 ‘당사자의 일방’입니다.
즉 매수인 을이 먼저 이행에 착수했다면 을만 해제할 수 없게 되는 것이 아닙니다.
매도인 갑도 더 이상 계약금의 배액을 반환하고 자유롭게 해제할 수 없습니다.
시험 암기
한쪽이 이행착수하면 양쪽 모두 해약금 해제 불가
따라서
을 → 계약금 포기 해제 X
갑 → 배액상환 해제 X
입니다.
ㄴ도 옳습니다.
왜 상대방의 해제권까지 막을까?
매수인이 이미 2억 원이라는 큰 중도금을 지급했다면 계약이 실제로 이행될 것이라는 신뢰가 강하게 형성됐습니다.
그런데 그 이후에도 매도인이
“계약금 두 배 드릴 테니 계약을 끝내겠습니다.”
라고 마음대로 해제할 수 있다면 매수인이 이미 이행한 부분과 계약에 대한 신뢰가 보호되지 못합니다.
그래서 어느 한쪽이 계약 이행을 현실적으로 시작하면 상대방의 해약금 해제권도 함께 제한합니다.
ㄷ. 현금 대신 대여금채권을 양도해도 이행의 착수일까?
인정될 수 있습니다
이번 문제에서 가장 어려운 부분입니다.
을은 중도금 중 1억 원을 현금으로 지급하는 대신 자신이 병에게 받을 대여금채권을 갑에게 양도하기로 했습니다.
게다가 그 자리에 채무자인 병까지 참석했습니다.
이 정도라면 단순히
“나중에 돈을 마련하겠습니다.”
라고 말한 수준이 아닙니다.
실제 중도금 채무의 일부를 다른 방법으로 이행하기 위한 구체적인 행동에 들어간 것으로 볼 수 있습니다.
따라서 채무의 일부 이행에 착수한 것으로 평가할 수 있고, 이후 갑이 계약금 배액을 상환해 해제하는 것은 허용되지 않습니다.
시험 핵심
대여금채권 양도 약정 + 채무자 참석 등 구체적 이행행위
→ 이행의 착수 O
따라서 ㄷ도 옳습니다.
계약금·해약금·위약금 차이
공인중개사 시험에서 자주 혼동하는 개념입니다.
| 구분 | 의미 |
|---|---|
| 계약금 | 계약 체결 시 주고받는 금전 |
| 해약금 | 일정 시점까지 계약을 자유롭게 해제하기 위한 기능 |
| 위약금 | 채무불이행 시 손해배상 등과 연결되는 약정 |
특별한 약정이 없다면 계약금은 원칙적으로 해약금으로 추정됩니다.
하지만
계약금 = 무조건 위약금
은 아닙니다.
위약금으로 사용하려면 그에 관한 별도 약정이 문제됩니다.
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25년 매도인의 담보책임 기출 25년 매매 예약 기출계약금 해제 문제 푸는 순서
시험에서는 날짜가 여러 개 나와도 다음 순서로 보면 간단합니다.
먼저 계약금이 실제 교부됐는지 확인합니다.
그다음 특별한 약정이 있는지 봅니다.
마지막으로 가장 중요한 질문을 합니다.
당사자 중 한쪽이 이미 이행에 착수했는가?
이행착수 전이라면
매수인 → 계약금 포기
매도인 → 계약금 배액상환
으로 해제할 수 있습니다.
이행착수 후라면
양쪽 모두 해약금에 의한 해제 불가
입니다.
중도금 지급 전에도 계약금 해제가 불가능한 경우
“중도금 지급일 전까지 계약금 해제가 가능하다”라는 문장은 정확하지 않습니다.
정확한 기준은
중도금 지급일
이 아니라
이행의 착수 시점
입니다.
따라서 예정된 중도금 지급일보다 먼저 실제 중도금을 지급했다면 그 시점부터 이행착수가 됩니다.
잘못된 암기
중도금 날짜 전 = 무조건 계약금 해제 가능
정확한 암기
상대방의 이행착수 전 = 계약금 해제 가능
이 차이가 2023년 71번의 핵심입니다.
공인중개사 민법에서 자주 틀리는 지문
중도금 지급기일 전에는 매수인이 언제든 계약금을 포기하고 해제할 수
있다?
→ X. 이미 중도금을 지급했다면 이행의 착수입니다.
매수인이 이행에 착수해도 매도인은 계약금 배액을 반환하면 해제할 수
있다?
→ X. 한쪽이 이행에 착수하면 양쪽 모두 해약금 해제가 제한됩니다.
현금을 실제 지급해야만 이행의 착수가 된다?
→ X. 채권양도
등도 구체적인 사정에 따라 이행착수가 될 수 있습니다.
계약금은 언제나 위약금이다?
→ X. 특별한 약정이 없으면
원칙적으로 해약금 기능이 문제됩니다.
2023 공인중개사 민법 71번 핵심 정리
이번 공인중개사 민법 계약금 기출문제는 다음 네 문장으로 정리하면 됩니다.
계약금은 특별한 약정이 없으면 해약금의 성질을 가진다.
계약금 포기 또는 배액상환에 의한 해제는 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지만 가능하다.
특별한 사정이 없다면 중도금 지급기일 전이라도 실제 중도금을 지급하면 이행의 착수가 된다.
중도금 지급에 갈음해 대여금채권을 양도하는 등 구체적인 이행행위에 들어가면 이행의 착수가 인정될 수 있다.
따라서 2023년 공인중개사 민법 71번 정답은 ⑤번, ㄱ·ㄴ·ㄷ 모두 옳습니다.
시험 직전 한 줄 암기
계약금 해제는 이행착수 전까지만! 중도금을 먼저 내면 끝, 채권양도도 이행착수가 될 수 있다.
공인중개사 민법에서 계약금 문제가 나오면 중도금 지급일을 계산하기보다 실제 이행행위가 있었는지를 먼저 확인하세요. 이 기준만 정확하게 잡아도 계약금·해약금 판례 문제의 상당수를 해결할 수 있습니다.
FAQ
중도금 지급일 전에 중도금을 먼저 내면 계약금을 포기하고 해제할 수 있나요?
원칙적으로 어렵습니다. 특별한 사정이 없다면 실제 중도금 지급은 이행의 착수에 해당하므로 이후 해약금에 의한 계약해제가 제한됩니다.
매수인이 중도금을 냈는데 매도인이 계약금 두 배를 주고 해제할 수 있나요?
원칙적으로 할 수 없습니다. 당사자 한쪽이 이행에 착수하면 상대방 역시 해약금에 의한 해제를 할 수 없습니다.
계약금은 무조건 위약금인가요?
아닙니다. 특별한 약정이 없다면 계약금은 원칙적으로 해약금의 성질이 문제됩니다. 위약금으로 기능하려면 별도의 약정 여부를 확인해야 합니다.
현금이 아닌 채권을 넘기는 것도 이행의 착수가 될 수 있나요?
네. 채권을 실제 매매대금 지급에 갈음해 양도하는 등 구체적으로 계약 이행 단계에 들어갔다면 이행의 착수가 인정될 수 있습니다.
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