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바로 권한을 넘은 표현대리입니다.
공인중개사 민법에서 표현대리는 매년 반복해서 출제될 만큼 중요한 단원입니다. 특히 민법 제126조 문제에서는 기본대리권이 있는지, 권한을 초과했는지, 상대방에게 정당한 이유가 있었는지를 순서대로 확인해야 합니다.
2022년 공인중개사 민법 49번 역시 이 세 가지 기준을 중심으로 출제됐습니다.
2022 공인중개사 민법 49번 문제와 정답
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정답은 ⑤번입니다.
각 지문을 간단히 정리하면 다음과 같습니다.
| 번호 | 핵심 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| ① | 기본대리권 없이도 제126조 표현대리 성립 | X |
| ② | 무권한 복대리인의 권한은 기본대리권이 될 수 없음 | X |
| ③ | 강행규정 위반으로 무효여도 표현대리 성립 | X |
| ④ | 법정대리권은 기본대리권이 될 수 없음 | X |
| ⑤ | 정당한 이유는 대리행위 당시 기준 | O |
따라서 옳은 설명은 ⑤번입니다.
권한을 넘은 표현대리란?
민법 제126조의 권한을 넘은 표현대리는 대리인에게 어느 정도의 대리권은 존재하지만, 그 범위를 넘어 법률행위를 한 경우에 문제됩니다.
예를 들어 갑이 을에게 건물을 임대할 권한만 줬는데 을이 그 건물을 병에게 매도했다고 생각해 보겠습니다.
을에게 매도권한은 없지만 병이 을에게 매도권한까지 있다고 믿었고, 그렇게 믿은 데 정당한 이유가 있다면 표현대리가 성립할 수 있습니다.
시험 공식으로 정리하면 다음과 같습니다.
기본대리권 + 권한초과 + 상대방의 정당한 이유 = 제126조 표현대리
표현대리 암기노트
① 기본대리권이 처음부터 없어도 표현대리가 성립할까?
틀린 지문입니다.
민법 제126조는 ‘권한을 넘은’ 표현대리이므로 대리인에게 최소한의 기본대리권이 존재해야 합니다.
처음부터 아무런 대리권도 없었다면 원칙적으로 제126조의 적용 문제는 발생하지 않습니다.
따라서 시험에서는 가장 먼저 이렇게 질문해야 합니다.
“대리인에게 기본대리권이 있었는가?”
없다면 제126조 표현대리 성립을 쉽게 인정해서는 안 됩니다.
② 복임권 없이 선임한 복대리인의 권한은 기본대리권이 될 수 없을까?
틀린 지문입니다.
복대리인 문제가 나오면 수험생들이 가장 많이 실수하는 부분입니다.
원대리인에게 복대리인을 선임할 권한이 없었다고 해서 그 복대리인의 행위를 무조건 제126조의 적용 대상에서 제외하는 것은 아닙니다.
판례상 일정한 경우에는 복임권 없이 선임된 복대리인의 대리행위에서도 권한을 넘은 표현대리가 문제될 수 있습니다.
따라서
복임권 없음 = 제126조 절대 불가
라고 외우면 틀립니다.
③ 강행규정 위반으로 무효인 계약도 표현대리로 살릴 수 있을까?
불가능합니다.
표현대리는 대리권의 흠결 때문에 거래가 무효가 되는 것을 일정한 경우 본인에게 책임지게 하는 제도입니다.
그러나 계약 자체가 강행법규 위반으로 무효라면 이야기가 다릅니다.
대리권 문제를 해결한다고 해도 강행규정 위반이라는 계약 자체의 하자는 없어지지 않습니다.
시험에서는 다음과 같이 구별하세요.
대리권 부족 → 표현대리 검토 가능
계약 자체가 강행법규 위반 → 표현대리로 유효화 X
④ 법정대리권은 기본대리권이 될 수 없을까?
틀린 지문입니다.
기본대리권은 반드시 본인의 위임으로 발생한 임의대리권일 필요가 없습니다.
법률에 의해 발생하는 법정대리권도 민법 제126조의 기본대리권이 될 수 있습니다.
따라서 시험에서
“제126조 기본대리권은 반드시 임의대리권이어야 한다.”
라는 표현이 나오면 틀린 지문으로 판단해야 합니다.
핵심 정리
임의대리권 → 기본대리권 가능
법정대리권 → 기본대리권 가능
⑤ 정당한 이유는 언제 기준으로 판단할까?
옳은 지문이며 정답입니다.
민법 제126조가 성립하려면 상대방이 대리인에게 그 행위를 할 권한이 있다고 믿었고, 그 믿음에 정당한 이유가 있어야 합니다.
여기서 시험에 가장 중요한 것이 판단 시점입니다.
정당한 이유는 ‘대리행위 당시’를 기준으로 판단합니다.
예를 들어 병이 을과 매매계약을 체결할 당시에는 위임장도 확인하지 않았는데 계약이 끝난 뒤 위임장을 보게 됐다고 가정해 보겠습니다.
계약 후에 확인한 자료를 이용해
“계약할 당시에도 대리권을 믿을 만한 정당한 이유가 있었다.”
고 볼 수는 없습니다.
시험 직전 암기
정당한 이유 = 대리행위 당시
⑤번이 이 문제의 정답인 이유입니다.
함께 풀면 좋은 오늘의 민법
민법 제126조 문제 푸는 순서
권한을 넘은 표현대리가 나오면 다음 세 단계만 확인하세요.
1단계. 기본대리권이 존재하는가?
대리인이 실제로 가지고 있던 최소한의 대리권이 있어야 합니다.
2단계. 그 범위를 넘어 행동했는가?
기본대리권과 실제로 한 법률행위를 비교합니다.
3단계. 상대방에게 정당한 이유가 있는가?
상대방이 권한이 있다고 믿은 데 객관적으로 정당한 사정이 있었는지 확인합니다.
그리고 이 모든 판단은 특히 대리행위 당시의 상황을 기준으로 해야 합니다.
표현대리 3가지 비교
공인중개사 민법에서는 표현대리 유형을 함께 정리하는 것이 좋습니다.
| 조문 | 유형 | 핵심 |
|---|---|---|
| 민법 제125조 | 대리권수여의 표시에 의한 표현대리 | 본인이 대리권이 있다고 표시 |
| 민법 제126조 | 권한을 넘은 표현대리 | 기본대리권은 있으나 범위를 초과 |
| 민법 제129조 | 대리권 소멸 후 표현대리 | 예전에 있던 대리권이 소멸 |
이번 2022년 공인중개사 민법 49번은 민법 제126조가 핵심입니다.
시험에서 자주 나오는 함정
기본대리권이 전혀 없어도 제126조가 성립한다?
→ X
법정대리권은 기본대리권이 될 수 없다?
→ X
강행법규 위반 계약도 상대방이 선의라면 표현대리로 유효하다?
→ X
정당한 이유는 소송할 때까지의 사정을 모두 종합한다?
→ X
정당한 이유는 대리행위 당시 기준이다?
→ O
2022 공인중개사 민법 49번 핵심 요약
이번 기출문제는 다음 네 문장으로 정리할 수 있습니다.
제126조 표현대리에는 기본대리권이 필요하다.
법정대리권도 기본대리권이 될 수 있다.
강행규정 위반으로 무효인 계약은 표현대리로 유효하게 만들 수 없다.
상대방에게 정당한 이유가 있었는지는 대리행위 당시를 기준으로 판단한다.
따라서 2022년 공인중개사 민법 49번 정답은 ⑤번입니다.
시험 직전 한 줄 암기
126조 = 기본대리권 + 권한초과 + 정당한 이유, 정당한 이유는 대리행위 당시!
공인중개사 민법 표현대리 문제는 판례 문장이 길어도 구조는 단순합니다. 문제를 읽자마자 기본대리권 → 권한초과 → 정당한 이유 순서로 체크하면 훨씬 빠르게 정답을 찾을 수 있습니다.
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