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내 토지에 다른 사람이 허락 없이 건물을 지었다면 건물주와 임차인 중 누구에게 어떤 청구를 해야 할까요?
공인중개사 민법에서 소유권에 기한 물권적 청구권은 단순히 “불법점유자는 나가야 한다” 정도로 외우면 틀리기 쉽습니다.
특히 무단건물이 등장하면 다음 세 가지를 반드시 구별해야 합니다.
건물철거청구 / 건물퇴거청구 / 토지인도청구
2024년 공인중개사 민법 57번은 바로 이 차이와 함께 토지 무단사용에 따른 부당이득반환청구까지 묻는 대표적인 판례형 문제입니다.
결론부터 말하면 정답은 ①번입니다.
2024 공인중개사 민법 57번 문제와 정답
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문제의 당사자 관계를 먼저 정리해 보겠습니다.
갑: 토지 소유자
을: 갑의 토지에 무단으로 건물을 신축한 건물 소유자
병: 을에게 건물을 임차하여 현재 점유 중
각 지문의 결론은 다음과 같습니다.
| 번호 | 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| ① 갑은 병에게 건물퇴거를 청구할 수 없다 | X | |
| ② 갑은 을에게 건물철거 및 토지인도를 청구할 수 있다 | O | |
| ③ 갑은 을에게 토지사용에 따른 부당이득반환을 청구할 수 있다 | O | |
| ④ 을이 직접 건물을 점유한다면 을에게 별도 퇴거청구는 할 수 없다 | O | |
| ⑤ 병이 무단점유한다면 을은 병에게 건물인도를 청구할 수 있다 | O |
따라서 틀린 지문은 ①번입니다.
소유권에 기한 물권적 청구권이란?
소유자는 자신의 물건을 다른 사람이 권원 없이 점유하거나 소유권을 방해하면 그 상태를 제거하도록 요구할 수 있습니다.
시험에서는 크게 세 가지로 나눕니다.
소유물반환청구권
다른 사람이 내 물건을 점유하고 있을 때 반환을 요구합니다.
방해제거청구권
소유권을 현재 방해하고 있는 상태를 없애도록 요구합니다.
방해예방청구권
앞으로 소유권이 침해될 우려가 있는 경우 미리 예방을 요구합니다.
2024년 민법 57번에서는 특히 무단건물이 토지소유권을 방해하는 상황이 핵심입니다.
소유권물권적청구권 복습① 토지소유자는 건물 임차인에게 퇴거를 청구할 수 없을까?
틀린 지문입니다.
갑은 병에게 건물에서 퇴거할 것을 청구할 수 있습니다.
병은 건물의 소유자는 아니지만 현재 건물을 직접 점유하고 있습니다.
갑이 자신의 토지 위 무단건물을 철거하려면 건물 안에 있는 병이 퇴거해야 실제 철거가 가능해집니다.
따라서 토지소유자는 건물철거청구권을 실현하기 위해 건물을 점유하고 있는 임차인에게 퇴거를 요구할 수 있습니다.
시험 핵심
건물 소유자 → 철거청구
건물 임차인 → 퇴거청구
이 구별이 이번 문제의 가장 중요한 포인트입니다.
② 토지소유자는 건물주에게 건물철거와 토지인도를 청구할 수 있다
옳은 지문입니다.
을은 토지를 사용할 권리가 없는데도 갑의 토지 위에 건물을 신축했습니다.
건물 자체는 을의 소유일 수 있지만, 건물을 소유함으로써 그 부지인 갑의 토지를 권원 없이 점유하고 있습니다.
따라서 갑은 을에게
건물을 철거하고
동시에
토지를 인도하라
고 청구할 수 있습니다.
시험 공식
무단건물 소유자 = 건물철거 + 토지인도
②번은 옳습니다.
③ 토지 무단사용에 대해 부당이득반환청구도 가능할까?
가능합니다.
을은 아무런 권원 없이 갑의 토지를 건물부지로 사용하고 있습니다.
따라서 갑은 자신의 토지를 이용하지 못한 기간에 대해 차임 상당액의 부당이득반환을 청구할 수 있습니다.
여기서 병이 건물에 실제 거주하고 있다는 점 때문에 헷갈릴 수 있습니다.
하지만 토지소유자인 갑과의 관계에서는 건물을 소유하면서 그 부지를 지배하는 건물소유자 을이 토지의 점유자로 평가됩니다.
따라서 원칙적으로 토지사용에 따른 부당이득반환 책임도 을이 부담합니다.
시험 암기
건물에는 임차인이 살아도 토지사용 부당이득은 건물주에게 청구
③번은 옳습니다.
④ 건물주가 직접 살고 있으면 퇴거청구도 해야 할까?
별도의 퇴거청구는 할 수 없습니다.
이 지문이 ①번과 함께 가장 많이 헷갈립니다.
을이 자기 소유 건물에 직접 거주한다고 해보겠습니다.
갑은 을에게
건물철거
토지인도
를 청구할 수 있습니다.
하지만 별도로
“네 건물에서 먼저 퇴거하라.”
고 청구할 필요는 없습니다.
을은 남의 건물을 임차해 점유하는 사람이 아니라 자기 건물을 직접 점유하는 건물 소유자이기 때문입니다.
건물이 철거되면 을의 건물점유도 자연스럽게 없어지고 토지도 반환됩니다.
반드시 비교하세요
건물 소유자
철거 O
토지인도 O
퇴거 X
건물 임차인
철거 X
퇴거 O
따라서 ④번은 옳습니다.
⑤ 병이 무단으로 건물을 점유하면 을은 건물인도를 청구할 수 있다
옳은 지문입니다.
이번에는 토지소유자 갑이 아니라 건물소유자 을의 권리가 문제됩니다.
병이 을과 임대차계약을 하지 않았거나 임대차가 끝났는데도 아무런 권원 없이 건물을 점유하고 있다면 을은 건물 소유자로서 병에게
“내 건물을 돌려달라.”
고 요구할 수 있습니다.
즉 건물인도청구가 가능합니다.
여기서 중요한 점은 을이 갑의 토지를 무단으로 사용하고 있다는 사실과 을이 건물의 소유자라는 사실은 별개라는 것입니다.
시험 포인트
토지관계와 건물관계는 따로 판단한다.
⑤번은 옳습니다.
함께 풀면 좋은 오늘의 민법
22년 상린관계 풀이 25년 점유취득시효 풀이 25년 공유 풀이 25년 합유 풀이건물철거·퇴거·토지인도 차이
공인중개사 민법에서는 이 표를 기억해 두면 매우 유용합니다.
| 상대방 | 청구 |
|---|---|
| 무단건물 소유자 | 건물철거 O |
| 무단건물 소유자 | 토지인도 O |
| 무단건물 소유자 | 건물퇴거 X |
| 건물 임차인 | 건물퇴거 O |
| 건물 임차인 | 건물철거 X |
| 무단건물 소유자 | 토지사용 부당이득반환 O |
시험 직전 암기
소유자에게는 철거, 임차인에게는 퇴거
이 한 문장만 기억해도 상당수 기출문제를 풀 수 있습니다.
왜 건물 임차인에게 퇴거를 청구할 수 있을까?
갑은 병의 점유 자체를 이유로 건물을 철거하라고 요구하는 것이 아닙니다.
갑의 목적은 자신의 토지 위에 존재하는 무단건물이라는 방해 상태를 제거하는 것입니다.
그런데 병이 건물을 점유하고 있다면 실제 철거가 어렵습니다.
그래서 건물철거청구권의 실현을 위해 병에게 퇴거를 요구할 수 있는 것입니다.
반대로 병은 건물의 소유자가 아니므로 병에게 건물을 철거하라고 요구할 수는 없습니다.
부당이득반환과 물권적 청구권은 다르다
이번 문제에서는 두 종류의 청구가 동시에 나옵니다.
물권적 청구권
목적은 현재의 소유권 침해 상태를 제거하는 것입니다.
예:
건물철거
토지인도
건물퇴거
부당이득반환청구권
목적은 상대방이 법률상 원인 없이 얻은 경제적 이익을 반환받는 것입니다.
예:
무단으로 토지를 사용한 기간의 차임 상당액
따라서 갑은 경우에 따라
철거·인도 + 부당이득반환
을 함께 청구할 수 있습니다.
공인중개사 민법에서 자주 틀리는 지문
토지소유자는 무단건물 임차인에게 퇴거를 청구할 수 없다? X
건물철거를 위해 필요한 경우 임차인에게 퇴거청구가 가능합니다.
건물소유자에게는 철거뿐 아니라 건물퇴거까지 청구한다? X
건물소유자에게는 건물철거와 토지인도를 청구합니다.
건물에 임차인이 살고 있으면 토지사용료도 임차인에게 청구한다? X
토지소유자와의 관계에서는 원칙적으로 건물소유자에게 차임 상당 부당이득반환을 청구합니다.
무단으로 지은 건물이므로 건물소유자에게 건물소유권도 없다? X
토지를 사용할 권리가 없다는 것과 건물 자체의 소유권 문제는 별도입니다.
2024 공인중개사 민법 57번 문제 푸는 순서
이 유형이 나오면 사람부터 나누세요.
1단계｜토지소유자는 누구인가?
갑.
2단계｜건물소유자는 누구인가?
을.
따라서 갑 → 을에게
건물철거 + 토지인도 + 토지사용 부당이득
3단계｜현재 건물을 직접 점유하는 사람은 누구인가?
병.
따라서 갑 → 병에게
건물퇴거
이 구조를 그려놓으면 훨씬 쉽게 풀립니다.
2024 공인중개사 민법 57번 핵심 요약
이번 공인중개사 민법 물권적 청구권 기출문제에서는 다음 네 문장을 기억하세요.
토지소유자는 무단건물 소유자에게 건물철거와 토지인도를 청구할 수 있다.
건물을 임차해 점유하고 있는 사람에게는 건물퇴거를 청구할 수 있다.
건물소유자가 자기 건물을 직접 점유한다면 그에게 별도의 건물퇴거를 청구하지 않는다.
건물소유자는 토지 무단사용에 따른 차임 상당 부당이득을 반환해야 할 수 있다.
따라서 2024년 공인중개사 민법 57번 정답은 ①번입니다.
시험 직전 한 줄 암기
건물주에게 철거·토지인도, 임차인에게 퇴거! 건물주가 직접 살면 퇴거청구 X
공인중개사 민법에서 무단건물 문제가 나오면 단순히 ‘누가 불법점유자인가’를 찾지 말고 토지소유자 → 건물소유자 → 실제 건물점유자를 각각 구별하세요. 청구 상대방이 보이기 시작하면 정답도 자연스럽게 보입니다.
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