2023 공인중개사 민법 51번 해설｜점유자와 회복자의 관계·필요비·유익비

악의의 점유자도 다른 사람의 물건을 보존하기 위해 사용한 수리비를 돌려받을 수 있을까요?

정답은 가능할 수 있다입니다.

공인중개사 민법에서 점유자와 회복자의 관계는 선의·악의만 단순하게 구별해서는 풀기 어렵습니다. 과실취득권, 점유물의 멸실·훼손 책임, 필요비·유익비 상환청구권을 각각 따로 판단해야 하기 때문입니다.

2023년 공인중개사 민법 51번은 이 핵심 내용을 한 문제에 모아 출제했습니다.

결론부터 말하면 정답은 ②번입니다.

2023 공인중개사 민법 51번 문제와 정답

번호	핵심 내용	판단
① 선의의 타주점유자는 현존이익 한도만 배상	X
② 악의의 점유자도 통상의 필요비 청구 가능	O
③ 필요비에도 법원이 상환기간 허여 가능	X
④ 계약해제 후 선의 매수인의 과실취득권 인정	X
⑤ 은비점유자는 점유물의 과실 취득	X

따라서 2023년 공인중개사 민법 51번 정답은 ②번입니다.

점유자와 회복자의 관계란?

‘점유자’는 현재 물건을 사실상 지배하고 있는 사람이고, ‘회복자’는 소유권 등 본권에 따라 그 물건의 반환을 요구하는 사람입니다.

시험에서는 크게 다음 네 가지를 묻습니다.

• 점유물에서 발생한 과실은 누가 취득하는가

• 물건이 멸실·훼손되면 얼마나 배상하는가

• 물건 보존에 사용한 필요비는 돌려받는가

• 물건 가치를 증가시킨 유익비는 돌려받는가

이 네 가지를 섞지 않는 것이 핵심입니다.

점유자와 회복자 복습하기

① 선의의 타주점유자는 현존이익만 배상한다?

틀린 지문입니다.

일반적으로 선의의 점유자가 자신의 책임 있는 사유로 점유물을 멸실·훼손했다면 현존이익의 한도에서 배상하는 것이 원칙입니다.

하지만 중요한 예외가 있습니다.

바로 타주점유자입니다.

타주점유자는 다른 사람의 소유권을 인정하면서 물건을 점유하는 사람입니다. 대표적인 사례가 임차인입니다.

타주점유자는 선의라 하더라도 자신의 책임 있는 사유로 물건을 멸실·훼손했다면 손해 전부를 배상해야 합니다.

시험 암기

선의 + 자주점유 → 현존이익 한도

타주점유 → 선의라도 전손해 배상

따라서 ①번은 틀렸습니다.

② 악의의 점유자도 필요비를 청구할 수 있다

옳은 지문이며 정답입니다.

이번 문제에서 가장 중요한 부분입니다.

악의의 점유자라고 하면

“남의 물건인 줄 알면서 점유했으니 아무 비용도 못 받겠지?”

라고 생각하기 쉽습니다.

하지만 그렇지 않습니다.

점유자가 물건을 반환할 때 그 물건을 보존하기 위해 사용한 필요비는 원칙적으로 회복자에게 청구할 수 있습니다.

예를 들어

• 지붕 누수 수리비

• 붕괴 위험이 있는 담장 보수비

• 수도관 긴급수리비

등이 필요비에 해당할 수 있습니다.

중요한 예외

점유자가 그 물건에서 발생한 과실을 이미 취득했다면 통상의 필요비는 스스로 부담합니다.

하지만 악의의 점유자는 원칙적으로 과실취득권이 없기 때문에 특별한 사정이 없다면 통상의 필요비도 상환청구할 수 있습니다.

시험 직전 암기

악의 점유자라고 필요비까지 못 받는 것은 아니다.

따라서 ②번이 정답입니다.

필요비란 무엇일까?

필요비는 물건의 현상 유지·보존을 위해 지출한 비용입니다.

쉽게 구별하면

안 쓰면 물건이 망가진다 → 필요비

라고 생각하면 됩니다.

반면 물건을 더 편리하거나 가치 있게 만들기 위해 사용한 비용은 유익비입니다.

예를 들어 낡은 건물의 누수 수리는 필요비에 가깝고, 건물에 새로운 고급 시설을 설치해 가치가 상승했다면 유익비가 문제됩니다.

③ 필요비상환청구에도 상환기간을 줄 수 있다?

틀린 지문입니다.

이 지문은 필요비와 유익비의 차이를 묻습니다.

법원이 회복자의 청구에 따라 상당한 상환기간을 허여할 수 있는 것은 원칙적으로 유익비입니다.

필요비는 물건의 보존을 위해 이미 필요한 지출을 한 것이므로 이러한 상환기간 허여 규정이 적용되지 않습니다.

비교

구분	필요비	유익비
목적	유지·보존	가치 증가
상환청구	가능	가치 증가가 현존하면 가능
법원의 상환기간 허여	X	O

시험 암기

상환기간 허여 = 유익비

따라서 ③번은 틀렸습니다.

④ 매매계약이 해제돼도 선의 매수인은 과실을 취득한다?

틀린 지문입니다.

선의의 점유자는 원칙적으로 점유물에서 발생한 과실을 취득할 수 있습니다.

하지만 매매계약이 해제된 경우에는 단순한 점유자·회복자 관계가 아니라 계약해제에 따른 원상회복 관계가 우선 문제됩니다.

예를 들어 갑이 을에게 건물을 매도해 을이 임대수익을 얻고 있었는데 매매계약이 적법하게 해제됐다고 해보겠습니다.

을이 선의였다는 이유만으로

“그동안 얻은 임대수익은 전부 내 것입니다.”

라고 할 수는 없습니다.

계약해제로 인해 당사자는 원래의 상태로 되돌아가야 하므로 받은 목적물뿐 아니라 일정한 사용이익이나 과실의 반환 문제가 발생합니다.

시험 암기

계약해제 → 단순한 선의점유 규정보다 원상회복관계가 핵심

따라서 ④번은 틀렸습니다.

⑤ 은비에 의한 점유자는 과실을 취득할 수 있다?

틀린 지문입니다.

은비점유란 다른 사람 몰래 점유하는 것을 말합니다.

민법에서는 폭력 또는 은비에 의한 점유자를 과실 문제에서 악의의 점유자와 같이 취급합니다.

따라서 점유물에서 과실을 얻었다면 이를 반환해야 하며, 과실을 소비했거나 자신의 잘못으로 얻지 못했다면 그 대가도 문제가 될 수 있습니다.

시험 공식

폭력·은비 점유자 = 과실 관계에서는 악의점유자 취급

따라서 ⑤번도 틀렸습니다.

선의·악의 점유자 차이 한눈에 정리

구분	선의 점유자	악의 점유자
과실	원칙적으로 취득	반환
멸실·훼손	자주점유자는 현존이익 한도	전손해 배상
타주점유	선의라도 전손해 배상	전손해 배상
필요비	청구 가능	청구 가능
통상의 필요비	과실 취득 시 스스로 부담	원칙적으로 청구 가능
유익비	요건 충족 시 청구	요건 충족 시 청구

이 표에서 특히 “악의 점유자도 필요비 청구 가능”을 놓치지 마세요.

필요비와 유익비 차이

공인중개사 민법에서는 두 비용을 함께 출제하는 경우가 많습니다.

필요비

물건을 그대로 보존하는 데 필요한 비용

예:

• 누수 수리

• 지붕 보수

• 붕괴 방지 공사

유익비

물건의 객관적인 가치를 증가시키는 비용

예:

• 시설 개선

• 건물 개량

유익비는 비용을 지출했다고 무조건 전액 돌려받는 것이 아니라 가치 증가가 현재도 남아 있어야 한다는 점도 중요합니다.

함께 풀면 좋은 오늘의 민법

22년 점유권 간접점유

점유자와 회복자 문제 푸는 순서

이 단원이 나오면 다음 순서로 판단하면 쉽습니다.

1단계｜선의인가, 악의인가?

과실취득권과 책임범위를 확인합니다.

2단계｜자주점유인가, 타주점유인가?

특히 멸실·훼손 책임에서는 타주점유인지가 중요합니다.

3단계｜필요비인가, 유익비인가?

보존비용과 가치증가 비용을 구별합니다.

4단계｜계약해제 등 특별한 법률관계가 있는가?

단순한 점유자·회복자 규정보다 계약상 원상회복 규정이 우선할 수 있습니다.

공인중개사 민법에서 자주 틀리는 지문

선의의 점유자는 항상 현존이익만 배상한다?
→ X. 타주점유자는 선의라도 손해 전부를 배상합니다.

악의의 점유자는 필요비를 청구할 수 없다?
→ X. 필요비상환청구권은 원칙적으로 인정됩니다.

필요비와 유익비 모두 법원이 상환기간을 허여할 수 있다?
→ X. 상환기간 허여는 유익비에서 문제됩니다.

은비점유자는 선의이면 과실을 취득한다?
→ X. 과실 관계에서는 악의점유자처럼 취급합니다.

2023 공인중개사 민법 51번 핵심 요약

이번 기출문제에서는 다음 다섯 문장을 기억하세요.

선의의 타주점유자는 물건 멸실·훼손에 대해 손해 전부를 배상한다.

악의의 점유자도 특별한 사정이 없다면 필요비를 청구할 수 있다.

법원이 상환기간을 허여할 수 있는 것은 필요비가 아니라 유익비다.

매매계약 해제 후에는 단순한 과실취득권보다 원상회복관계가 우선한다.

폭력·은비 점유자는 과실 관계에서 악의의 점유자와 같이 취급한다.

따라서 2023년 공인중개사 민법 51번 정답은 ②번입니다.

시험 직전 한 줄 암기

악의라도 필요비 O, 타주점유는 선의라도 전손해, 상환기간은 유익비!

공인중개사 민법의 점유자와 회복자 문제는 ‘선의냐 악의냐’ 하나만 보고 판단하면 틀리기 쉽습니다. 과실 → 멸실·훼손 → 필요비 → 유익비 순서로 구별하면 유사 기출문제도 빠르게 해결할 수 있습니다.