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토지를 매도할 권한을 받은 대리인은 자신이 체결한 매매계약을 마음대로 해제할 수도 있을까요?
또 대리인이 위임장을 보여주면서 계약했지만 계약서의 매도인란에 자신의 이름을 적었다면 계약의 효력은 누구에게 발생할까요?
2024년 공인중개사 민법 48번은 대리 단원에서 자주 출제되는 임의대리인의 복임권, 계약해제권, 현명주의를 한 문제로 확인하는 기출문제입니다.
결론부터 보면 정답은 ①번, ㄴ만 옳습니다.
2024 공인중개사 민법 48번 문제와 정답
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문제의 당사자를 먼저 구분하면 이해하기 쉽습니다.
갑: 토지 소유자, 본인
을: 갑에게 매매 대리권을 받은 임의대리인
병: 매수인
각 지문의 결론은 다음과 같습니다.
| 지문 | 판단 | 핵심 |
|---|---|---|
| ㄱ. 을은 원칙적으로 복대리인을 선임할 수 있다 | X | 임의대리인은 자유롭게 복임할 수 없음 |
| ㄴ. 특별한 사정이 없으면 을에게 계약해제권이 없다 | O | 계약체결권과 해제권은 별개 |
| ㄷ. 계약서에 을을 매도인으로 적으면 갑에게 효력이 없다 | X | 위임장 제시 등으로 대리행위가 드러날 수 있음 |
따라서 정답은 ①번입니다.
법률행위 대리 요점정리ㄱ. 임의대리인은 원칙적으로 복대리인을 선임할 수 있을까?
틀린 지문입니다.
을은 갑이 직접 대리권을 부여한 임의대리인입니다.
임의대리인은 자신의 판단만으로 다른 사람에게 다시 일을 맡길 수 있는 것이 아닙니다.
원칙적으로 복대리인을 선임하려면 다음 중 하나가 필요합니다.
본인의 승낙
또는
부득이한 사유
따라서 “임의대리인은 원칙적으로 복대리인을 선임할 수 있다”는 표현은 틀렸습니다.
시험 암기
임의대리인 = 복임 자유 X
반대로 법정대리인은 원칙적으로 자신의 책임으로 복대리인을 선임할 수 있으므로 두 경우를 구별해야 합니다.
ㄴ. 매매계약을 체결할 권한이 있으면 계약해제도 가능할까?
옳은 지문이며 이 문제의 핵심입니다.
갑이 을에게 부여한 것은 토지를 매도할 권한입니다.
그렇다면 을이 매매계약까지 체결한 뒤 자신의 판단으로 그 계약을 없앨 수도 있을까요?
원칙적으로 그렇지 않습니다.
계약을 체결하는 권한과 이미 체결한 계약을 해제하는 권한은 별개의 권한입니다.
쉽게 말하면,
“내 토지를 팔아주세요.”
라고 했다고 해서
“계약한 뒤 마음대로 취소하거나 해제해도 됩니다.”
라는 권한까지 함께 준 것으로 볼 수는 없습니다.
따라서 특별한 사정이 없다면 을은 갑을 대신해 매매계약을 체결할 수 있을 뿐, 그 계약을 임의로 해제할 권한까지 당연히 가지는 것은 아닙니다.
시험에서 바로 쓰는 공식
계약체결 대리권 ≠ 계약해제권
공인중개사 민법 대리 문제에서 매우 자주 출제되는 문장입니다.
ㄷ. 위임장을 제시했는데 계약서에 대리인 이름을 적으면?
틀린 지문입니다.
이 지문은 현명주의를 묻고 있습니다.
대리인이 한 법률행위의 효과를 본인에게 귀속시키려면 원칙적으로 자신이 본인을 위해 행동한다는 사실을 상대방에게 나타내야 합니다.
이를 현명이라고 합니다.
가장 명확한 방식은 다음과 같습니다.
매도인: 갑
대리인: 을
그런데 이번 문제에서는 을이 병에게 갑의 위임장을 보여주고 계약을 체결했습니다.
다만 계약서의 매도인란에는 갑이 아니라 을의 이름을 적었습니다.
계약서에 대리인 이름이 적혀 있다는 이유 하나만으로 계약의 효력이 갑에게 미치지 않는다고 단정할 수는 없습니다.
위임장을 제시했다면 병은 을이 갑을 대신해 거래한다는 사실을 알 수 있었기 때문입니다.
현명은 반드시 글자로 해야 할까?
아닙니다.
현명은 명시적으로 할 수도 있지만 거래 과정과 주변 사정을 통해 묵시적으로 인정될 수도 있습니다.
시험에서는 다음과 같이 정리하면 됩니다.
원칙: 현명 필요
상대방이 대리관계를 알고 있거나 알 수 있었다면 본인에게 효과가 귀속될 수 있음
따라서 ㄷ은 틀렸습니다.
함께 풀어 보면 좋은 오늘의 민법
임의대리와 법정대리 차이
대리 문제에서는 다음 비교가 자주 출제됩니다.
| 구분 | 임의대리인 | 법정대리인 |
|---|---|---|
| 대리권 발생 | 본인의 수권행위 | 법률 규정 |
| 복대리인 선임 | 승낙 또는 부득이한 사유 필요 | 원칙적으로 가능 |
| 대표 사례 | 위임받은 부동산 대리인 | 친권자 등 |
특히 문제에서 “원칙적으로 복대리인을 선임할 수 있다”라고 하면 임의대리인인지 법정대리인인지부터 확인하세요.
현명주의 핵심 정리
공인중개사 민법에서 현명주의는 다음 세 단계로 기억하면 쉽습니다.
첫째, 대리인은 원칙적으로 본인을 위해 행위한다는 사실을 나타내야 합니다.
둘째, 반드시 계약서에 ‘대리인’이라고 적어야만 하는 것은 아닙니다.
셋째, 위임장 제시 등으로 상대방이 대리관계를 알고 있었다면 본인에게 계약 효과가 귀속될 수 있습니다.
즉, 문제에서 계약서에 적힌 이름 하나만 보고 판단하면 안 됩니다.
공인중개사 민법에서 자주 나오는 함정
매매대리권이 있으면 계약해제권도 있다?
→ X. 해제권은
별도로 확인해야 합니다.
임의대리인은 필요하면 마음대로 복대리인을 선임한다?
→ X.
본인의 승낙이나 부득이한 사유가 필요합니다.
계약서에 대리인의 이름이 적혀 있으면 무조건 대리인 자신이 계약
당사자다?
→ X. 위임장 제시와 거래 과정 등 전체 사정을 봐야 합니다.
2024 공인중개사 민법 48번 핵심 요약
이번 기출문제는 다음 세 문장으로 정리하면 됩니다.
임의대리인은 원칙적으로 복대리인을 자유롭게 선임할 수 없다.
매매계약 체결 대리권이 있다고 계약해제권까지 당연히 인정되는 것은 아니다.
위임장을 제시하여 상대방이 대리관계를 알고 있다면 계약서에 대리인 이름이 적혀 있어도 본인에게 효력이 미칠 수 있다.
따라서 2024년 공인중개사 민법 48번 정답은 ①번, ㄴ만 옳습니다.
시험 직전 한 줄 암기
복임은 제한, 해제는 별도 권한, 현명은 이름보다 실제 대리관계를 본다!
공인중개사 민법의 대리 문제는 ‘대리권이 있다’는 사실만 보고 모든 법률행위를 할 수 있다고 판단하면 틀리기 쉽습니다. 문제를 풀 때는 반드시 어떤 대리권을, 어디까지 부여받았는지 먼저 확인하는 습관을 들이세요.
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