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공인중개사 민법에서 법률행위의 부관은 분량은 많지 않지만 시험에서는 의외로 자주 틀리는 단원입니다.
특히 조건과 기한을 구별하는 문제뿐 아니라 불법조건, 기한의 이익, 조건부 권리처럼 판례와 조문을 함께 알아야 풀 수 있는 문제가 반복해서 출제됩니다.
2025년 공인중개사 민법 48번도 이러한 내용을 종합적으로 묻고 있습니다. 결론부터 보면 정답은 ③번입니다.
2025 공인중개사 민법 48번 문제와 정답
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| 번호 | 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| ① | 불법조건이 붙으면 법률행위 전체가 무효 | O |
| ② | 조건의 존재를 주장하는 자가 증명 | O |
| ③ | 기한이익 상실특약은 효력이 없음 | X |
| ④ | 불확정 사실 발생이 불가능해져도 이행기 도래 | O |
| ⑤ | 조건부 권리도 담보로 제공 가능 | O |
따라서 틀린 지문은 ③번입니다.
법률행위의 부관이란?
법률행위의 부관은 법률행위의 효력 발생이나 소멸에 일정한 제한을 붙이는 것을 말합니다.
공인중개사 민법에서는 주로 조건과 기한이 출제됩니다.
조건
장래에 발생할지 여부가 불확실한 사실에 법률효과를 연결합니다.
예를 들어
“공인중개사 시험에 합격하면 자동차를 사주겠다.”
에서 시험 합격은 발생 여부가 확실하지 않으므로 조건입니다.
기한
장래 반드시 도래할 사실에 법률효과를 연결합니다.
“2027년 1월 1일에 1억 원을 갚겠다.”
처럼 날짜가 정해진 경우가 대표적입니다.
시험에서는 간단하게
조건 = 올지 안 올지 모름
기한 = 언젠가는 반드시 옴
으로 구별하면 됩니다.
① 불법조건이 붙으면 조건만 무효일까?
아닙니다.
조건이 선량한 풍속이나 사회질서에 반하는 경우에는 그 조건만 제거하는 것이 아니라 법률행위 전체가 무효가 됩니다.
예를 들어
“불법행위를 해주면 5,000만 원을 지급하겠다.”
라는 약정이 있다면 불법적인 조건만 삭제하고 지급약정을 유지할 수 없습니다.
시험 암기
불법조건 → 법률행위 전체 무효
따라서 ①번은 옳은 지문입니다.
② 법률행위에 조건이 있다는 사실은 누가 증명할까?
조건이 붙었다는 사실을 주장하는 사람이 증명해야 합니다.
예를 들어 갑이
“시험에 합격하면 돈을 주기로 했을 뿐이다.”
라고 주장하고 을은
“조건 없이 주기로 했다.”
라고 주장한다면 조건이 있었다고 주장하는 갑이 그 사실을 증명해야 합니다.
시험에서는 다음처럼 기억하세요.
조건의 존재 → 조건이 있다고 주장하는 사람이 증명
②번은 옳습니다.
③ 기한이익 상실특약은 무효일까?
이번 문제의 정답입니다.
민법에서는 기한을 원칙적으로 채무자의 이익을 위한 것으로 추정합니다.
예를 들어 1억 원을 빌리면서
“1년 뒤 갚는다.”
고 했다면 채무자는 1년 동안 돈을 사용할 수 있으므로 기한의 이익을 얻습니다.
그렇다고 채무자의 기한의 이익을 절대로 박탈할 수 없는 것은 아닙니다.
당사자 사이에서
“이자를 2회 연체하면 남은 채무 전액을 즉시 변제한다.”
처럼 기한이익 상실특약을 할 수 있습니다.
따라서
“기한은 채무자를 위한 것이므로 기한이익 상실특약은 효력이 없다.”
는 틀린 설명입니다.
시험 핵심
기한 = 채무자 이익으로 ‘추정’
기한이익 상실특약 = 가능
즉 ‘추정’과 ‘강행규정’을 혼동하면 안 됩니다.
④ 불확정 사실이 발생할 수 없게 되면 이행기는?
이행기로 정한 불확정한 사실이 발생하지 못하게 된 경우에도 일정한 경우 이행기가 도래한 것으로 봅니다.
예를 들어
“아파트 분양이 완료되면 대금을 지급한다.”
고 약정했는데 해당 건물이 철거되어 분양 자체가 불가능해졌다면 채무자가
“분양이 이루어지지 않았으니 영원히 돈을 안 줘도 된다.”
고 주장할 수는 없습니다.
당사자들이 그 사실 자체를 채무의 조건으로 삼았다기보다 지급시기를 정하기 위한 기준으로 삼았다고 해석되는 경우에는 그 사실의 발생이 불가능해진 때 이행기가 도래한 것으로 볼 수 있습니다.
따라서 ④번은 옳습니다.
⑤ 조건부 권리는 조건 성취 전에도 담보로 제공할 수 있을까?
가능합니다.
조건이 아직 성취되지 않았다고 해서 권리 자체가 아무런 가치도 없는 것은 아닙니다.
조건부 권리는 일반규정에 따라
처분
상속
보존
담보
의 대상이 될 수 있습니다.
따라서
“조건 성취 전이므로 담보로 제공할 수 없다.”
라고 하면 틀린 지문입니다.
⑤번은 옳습니다.
조건부 법률행위 요점 기한부 법률행위 요점조건과 기한 차이 한눈에 보기
| 구분 | 조건 | 기한 |
|---|---|---|
| 기준 | 장래 불확실한 사실 | 장래 확실한 사실 |
| 예시 | 합격하면 지급 | 1월 1일 지급 |
| 효력 | 성취 여부가 중요 | 도래 여부가 중요 |
| 시험 키워드 | 정지조건·해제조건 | 시기·종기·기한의 이익 |
공인중개사 민법에서는 조건과 기한을 구별한 뒤 세부 판례를 연결하는 방식으로 공부하는 것이 효과적입니다.
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“불법조건이면 조건만 삭제한다.”
→ X, 법률행위 전체가 무효입니다.
“기한은 채무자를 위한 것이므로 기한이익 상실특약은 할 수 없다.”
→ X, 특약
가능합니다.
“조건부 권리는 아직 확정되지 않았으므로 담보로 제공할 수 없다.”
→ X, 담보
제공이 가능합니다.
“불확정 사실이 현실적으로 발생하지 않으면 이행기는 오지 않는다.”
→ X,
발생 불가능이 확정된 때 이행기가 도래하는 경우가 있습니다.
2025 공인중개사 민법 48번 핵심 요약
이번 기출문제에서는 다음 네 문장을 기억하면 됩니다.
불법조건이 붙으면 법률행위 전체가 무효다.
조건의 존재는 그 조건이 있다고 주장하는 사람이 증명한다.
기한은 채무자의 이익을 위한 것으로 추정하지만 기한이익 상실특약은 가능하다.
조건부 권리도 조건 성취 전 처분·상속·보존·담보할 수 있다.
따라서 2025년 공인중개사 민법 48번 정답은 ③번입니다.
시험 직전 한 줄 암기
불법조건은 전부 무효, 조건은 주장자가 증명, 기한이익 상실특약은 유효!
공인중개사 민법에서 법률행위의 부관 문제는 조문 자체보다 표현을 살짝 바꾸어 출제하는 경우가 많습니다. 특히 ‘추정한다’라는 문장을 ‘반드시 그렇다’는 의미로 받아들이지 않는 것이 중요합니다.
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