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저당권이 설정된 부동산을 산 사람은 기존 저당권 때문에 경매를 기다릴 수밖에 없을까요?
그렇지 않습니다.
민법은 일정한 저당부동산 제3취득자에게 피담보채권을 변제해 저당권을 없애거나, 저당부동산 보존·개량에 사용한 비용을 경매대가에서 우선상환받는 등 여러 권리를 인정합니다.
이번 공인중개사 민법 기출문제의 핵심은 무엇보다
누가 민법상 ‘제3취득자’에 해당하는가?
를 정확하게 구별하는 것입니다.
참고로 첨부 문제는 2022년이 아니라 2021년 제32회 공인중개사 민법 62번에 해당합니다.
정답은 ④번, ㄱ·ㄷ·ㄹ입니다.
2021 공인중개사 민법 62번 문제와 정답
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| 지문 | 판단 | 핵심 |
|---|---|---|
| ㄱ. 후순위저당권자는 제364조의 제3취득자가 아니다 | O | |
| ㄴ. 제3취득자는 보존·개량비용을 우선상환받을 수 없다 | X | |
| ㄷ. 제3취득자는 경매에 참여해 매수인이 될 수 있다 | O | |
| ㄹ. 경매신청 후 취득한 사람도 제3취득자가 될 수 있다 | O |
따라서 정답은 ④번입니다.
저당부동산 제3취득자란?
저당권이 이미 설정된 부동산에 대해 나중에 일정한 권리를 취득한 사람을 말합니다.
공인중개사 시험에서는 특히 민법 제364조에 따른 제3취득자를 다음 세 가지로 기억하면 쉽습니다.
소유권 + 지상권 + 전세권
즉 시험 직전에는
“제3취득자 = 소·지·전”
이라고 암기해도 좋습니다.
예를 들어 갑의 토지에 은행의 저당권이 설정돼 있는데 을이 그 토지를 매수했다면 을은 저당부동산의 제3취득자가 될 수 있습니다.
저당권 실행 복습하기ㄱ. 후순위저당권자는 제3취득자일까?
아닙니다. 옳은 지문입니다.
예를 들어 같은 부동산에
1순위 A은행 저당권
2순위 B은행 저당권
이 설정돼 있다고 해보겠습니다.
B은행은 A은행보다 나중에 저당권을 취득했지만 민법 제364조에서 말하는 제3취득자에는 해당하지 않습니다.
제364조에서 말하는 제3취득자는 저당부동산의
소유권
지상권
전세권
을 취득한 사람입니다.
후순위저당권자는 또 다른 저당권자일 뿐입니다.
시험 암기
소·지·전 = 제3취득자 O
후순위저당권자 = X
따라서 ㄱ은 옳습니다.
제3취득자는 저당권을 없앨 수도 있다
제3취득자는 단순히 저당권이 실행될 때까지 기다려야 하는 사람이 아닙니다.
일정한 요건에서 저당권자에게 피담보채권을 변제하고 저당권 소멸을 청구할 수 있습니다.
쉽게 말하면
“이 부동산을 계속 보유하고 싶으니 저당권의 원인이 되는 채무를 갚고 저당권을 없애겠습니다.”
라는 구조입니다.
따라서 저당권 실행 문제에서는 제3취득자의 변제권까지 함께 기억해야 합니다.
ㄴ. 부동산 보존·개량 비용은 돌려받지 못할까?
틀린 지문입니다.
제3취득자가 저당부동산을 보존하거나 개량하기 위해 비용을 지출했다면 일정한 요건 아래 경매대가에서 우선상환받을 수 있습니다.
예를 들어 을이 저당권이 설정된 건물을 취득한 뒤
누수 수리
지붕 보수
붕괴 방지 공사
등을 했다면 이러한 비용이 필요비가 될 수 있습니다.
또 건물의 객관적인 가치를 증가시키는 공사를 했다면 유익비가 문제될 수 있습니다.
시험 핵심
제3취득자 + 필요비·유익비
→ 경매대가에서 우선상환 가능
따라서 ㄴ의 “우선상환받을 수 없다”는 설명은 틀립니다.
필요비와 유익비 차이
저당권 문제에서도 이 둘을 구별해 두면 좋습니다.
필요비
부동산을 유지·보존하기 위해 필요한 비용
예:
누수 보수
붕괴 방지
필수 수선
유익비
부동산의 객관적 가치를 높이기 위한 비용
시험에서는 세부 요건보다 우선
보존·개량 비용 → 제3취득자의 비용상환청구
라는 연결부터 기억하세요.
ㄷ. 제3취득자는 저당권 실행 경매에 참여할 수 있을까?
가능합니다.
자신이 이미 해당 부동산을 취득했다는 이유로 경매 참가가 금지되는 것은 아닙니다.
저당권이 실행되면 제3취득자도 경매절차에 참가해 해당 부동산의 매수인이 될 수 있습니다.
예를 들어 을이 저당권이 설정된 아파트를 샀는데 선순위저당권자가 경매를 신청했다고 해보겠습니다.
을 역시 경매에 참여해 다시 그 아파트를 낙찰받을 수 있습니다.
시험 암기
제3취득자 → 경매 참가 O
따라서 ㄷ은 옳습니다.
ㄹ. 경매신청 후 부동산을 취득한 사람도 제3취득자일까?
제3취득자가 될 수 있습니다.
이 지문은 판례형 함정입니다.
많은 수험생이
“이미 경매가 시작됐는데 그 후에 부동산을 산 사람이 어떻게 제3취득자야?”
라고 생각합니다.
하지만 제3취득자가 반드시 경매신청 전에 권리를 취득한 사람으로 한정되는 것은 아닙니다.
경매신청 후 소유권·지상권·전세권을 취득한 사람도 일정한 요건에서 민법상 제3취득자에 포함될 수 있습니다.
시험 암기
경매신청 후 취득 = 무조건 제외 X
따라서 ㄹ도 옳습니다.
저당부동산 제3취득자의 핵심 권리
공인중개사 시험에서는 다음 세 가지를 묶어 기억하면 좋습니다.
| 제3취득자의 권리 | 핵심 |
|---|---|
| 피담보채권 변제 | 저당권 소멸청구 가능 |
| 필요비·유익비 지출 | 경매대가에서 우선상환 가능 |
| 저당권 실행 경매 | 직접 참가해 매수 가능 |
시험 직전 암기법은 간단합니다.
“갚고 없애고, 쓴 돈 받고, 경매에도 들어간다.”
후순위저당권자와 제3취득자 비교
이 문제가 가장 많이 틀리는 이유입니다.
| 권리 취득 | 제364조 제3취득자 |
|---|---|
| 소유권 | O |
| 지상권 | O |
| 전세권 | O |
| 후순위저당권 | X |
즉 저당권 설정 후 어떤 권리든 취득했다고 해서 모두 제3취득자가 되는 것은 아닙니다.
한 줄 암기
제3취득자는 소·지·전, 저당권자는 빠진다!
함께 풀면 좋은 오늘의 민법
25년 저당권 기출 24년 저당권 배당금 기출 24년 근저당권 기출공인중개사 시험에서 자주 틀리는 지문
후순위저당권자도 제3취득자다?
→ X. 제364조의 제3취득자에
포함되지 않습니다.
제3취득자는 부동산 보존에 쓴 돈을 돌려받지 못한다?
→ X.
필요비·유익비를 경매대가에서 우선상환받을 수 있습니다.
제3취득자는 저당부동산 경매에 참가할 수 없다?
→ X. 직접
매수인이 될 수 있습니다.
경매신청 후 부동산을 취득하면 제3취득자가 될 수 없다?
→
X. 경매신청 전 취득자로 한정되지 않습니다.
2021 공인중개사 민법 62번 핵심 정리
이번 공인중개사 민법 저당권 실행 기출문제는 네 문장으로 정리하면 됩니다.
민법 제364조의 제3취득자는 소유권·지상권·전세권 취득자다.
후순위저당권자는 제364조의 제3취득자가 아니다.
제3취득자가 저당부동산 보존·개량을 위해 지출한 비용은 경매대가에서 우선상환받을 수 있다.
경매신청 후 소유권·지상권·전세권을 취득한 사람도 제3취득자가 될 수 있다.
따라서 2021년 제32회 공인중개사 민법 62번 정답은 ④번, ㄱ·ㄷ·ㄹ입니다.
시험 직전 한 줄 암기
제3취득자는 ‘소·지·전’! 후순위저당권자는 X, 비용은 받고 경매도 참가한다.
저당권 실행 문제에서는 먼저 누가 제3취득자인지를 판단하세요. 그다음 채권 변제 → 비용상환 → 경매 참가 순서로 권리를 확인하면 복잡한 판례형 문제도 훨씬 쉽게 해결할 수 있습니다.
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