2023년 공인중개사 민법 43번 해설｜불공정한 법률행위 성립요건 총정리

시세보다 지나치게 비싼 가격으로 계약하면 무조건 무효일까요?

그렇지 않습니다. 가격 차이뿐만 아니라 피해 당사자의 궁박·경솔·무경험, 상대방의 폭리행위 악의까지 확인해야 합니다.

이번 글에서는 2023년 제34회 공인중개사 민법 기출문제 43번을 통해 민법 제104조 불공정한 법률행위의 핵심 판례를 살펴보겠습니다. 해당 시험의 문제지와 최종정답은 큐넷에서 공식 공개하고 있습니다.

2023년 공인중개사 민법 43번 정답

정답은 ①번입니다.

불공정한 법률행위에도 무효행위의 전환에 관한 법리가 적용될 수 있다.

대법원은 매매대금이 지나치게 높아 계약이 무효가 된 경우에도, 당사자들이 무효임을 알았다면 적정한 금액으로 계약했을 것이라고 인정되면 민법 제138조의 무효행위 전환이 적용될 수 있다고 판시했습니다.

다만 법원이 언제나 적정 가격으로 계약을 고쳐주는 것은 아닙니다. 당사자의 가정적 의사가 인정되는 예외적인 경우에만 가능합니다.

민법 제104조는 당사자의 궁박·경솔 또는 무경험으로 인해 현저하게 공정을 잃은 법률행위를 무효로 규정합니다.

시험에서는 다음 공식을 기억하면 됩니다.

현저한 불균형＋궁박·경솔·무경험 중 하나＋폭리행위의 악의

급부와 반대급부 사이에 현저한 차이가 있어야 하고, 상대방이 피해자의 어려운 사정을 알면서 이용하려는 의사도 있어야 합니다. 단순한 시가 차이만으로는 성립하지 않습니다.

① 무효행위 전환이 적용될 수 있다

옳은 지문입니다. 불공정한 매매계약도 일정한 요건을 충족하면 적정한 대금의 계약으로 전환될 수 있습니다.

② 경락대금과 시가 차이가 크면 성립할 수 있다

틀린 지문입니다. 법원이 진행하는 경매는 일반적인 당사자 간 계약과 구조가 다르므로, 경락가격이 시가보다 낮다는 이유만으로 민법 제104조의 불공정한 법률행위가 성립하지 않습니다.

③ 불균형한 부분만 무효가 된다

틀렸습니다. 원칙적으로 불공정성이 인정된 법률행위 전체가 무효입니다. 불균형한 금액만 자동으로 제거되는 것은 아닙니다.

다만 ①번처럼 당사자의 가정적 의사가 인정되면 무효행위 전환이 가능하므로, ‘일부 무효’와 구별해야 합니다.

④ 궁박과 무경험은 대리인을 기준으로 한다

틀린 지문입니다.

대리인이 계약했다면 경솔·무경험은 대리인, 궁박은 본인을 기준으로 판단합니다.

암기할 때는 다음처럼 정리하세요.

궁박은 본인, 경솔·무경험은 대리인

⑤ 상대방의 악의가 없어도 성립한다

틀렸습니다. 피해자가 급박한 곤궁 상태였더라도 상대방이 이를 알면서 이용하려는 폭리행위의 악의가 없다면 불공정한 법률행위는 성립하지 않습니다.

2023년 공인중개사 민법 43번의 핵심은 다음 한 문장입니다.

불공정한 법률행위도 무효행위 전환이 가능하며, 궁박은 본인, 경솔과 무경험은 대리인을 기준으로 판단한다.

공인중개사 민법 기출문제를 풀 때는 ‘가격 차이가 크다’는 표현만 보고 무효라고 판단하면 안 됩니다. 현저한 불균형과 피해자의 상태, 상대방의 악의가 모두 연결되는지 확인해야 정확하게 정답을 찾을 수 있습니다.