강제집행을 피하려고 부동산을 다른 사람에게 매도한 것처럼 꾸민 뒤, 그 사람이 제3자에게 다시 매도했다면 소유권은 누구에게 돌아갈까요?
2024년 공인중개사 민법 42번은 부동산 이중매매와 비슷해 보이지만, 정확한 출제 주제는 통정허위표시와 선의의 제3자 보호입니다.
2024년 공인중개사 민법 42번 정답
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갑은 강제집행을 피하려고 을과 짜고 X부동산을 매도한 것처럼 꾸몄습니다. 이후 을이 병에게 부동산을 처분했습니다.
민법 제108조는 상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효로 하되, 그 무효를 선의의 제3자에게는 주장하지 못하도록 규정합니다.
이를 인물별로 정리하면 다음과 같습니다.
갑·을: 가장매매 당사자
병: 을에게서 매수한 제3자
정: 병에게서 다시 취득한 전득자
① 갑과 을의 가장매매는 무효
옳은 지문입니다.
갑과 을은 실제 매매 의사 없이 소유권을 이전한 것처럼 외관만 만들었습니다. 따라서 두 사람의 계약은 통정허위표시에 해당해 당사자 사이에서는 처음부터 무효입니다.
② 통정허위표시도 채권자취소권의 대상이 될 수 있다
옳은 지문입니다.
무효인 가장매매라고 해서 채권자취소권이 배제되는 것은 아닙니다. 대법원은 통정허위표시에 해당하는 법률행위도 채권자를 해하는 요건을 갖추면 채권자취소권의 대상이 될 수 있다고 봅니다.
통정허위표시로 무효인 것과 사해행위로 취소 대상이 되는 것은 별도로 판단합니다.
③ 병이 선의라면 과실이 있어도 보호된다
옳은 지문입니다.
여기서 선의란 갑과 을의 계약이 가장매매라는 사실을 몰랐다는 뜻입니다. 민법 제108조 제2항은 제3자에게 ‘선의’를 요구할 뿐 별도로 무과실을 규정하지 않습니다. 따라서 병이 조금만 주의했으면 알 수 있었더라도 실제로 몰랐다면 보호받을 수 있습니다.
④ 병의 악의는 무효를 주장하는 사람이 증명한다
옳은 지문입니다.
민법 제108조의 제3자는 특별한 사정이 없으면 선의로 추정됩니다. 따라서 갑이 병에게 가장매매의 무효를 주장하려면 병이 그 사실을 알고 있었다는 점을 증명해야 합니다.
선의는 추정, 악의는 무효 주장자가 증명
⑤ 병이 악의라면 선의의 정도 소유권을 취득하지 못한다
틀린 지문으로 정답입니다.
병이 가장매매 사실을 알고 있었다면 병 자신은 보호받지 못합니다. 그러나 병에게서 다시 부동산을 취득한 정이 선의라면 정은 독립적인 선의의 전득자로 보호될 수 있습니다.
판례도 최초 제3자의 선의 여부와 별개로, 그로부터 다시 권리를 취득한 선의의 전득자를 독자적인 제3자로 인정합니다.
따라서 ⑤번은 다음처럼 고쳐야 합니다.
악의의 병이 선의의 정에게 부동산을 매도하고 이전등기까지 마쳤다면 정은 소유권을 취득한다.
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2024년 공인중개사 민법 42번은 다음 네 문장으로 정리할 수 있습니다.
통정허위표시는 당사자 사이에서 무효다.
통정허위표시도 채권자취소권의 대상이 될 수 있다.
선의의 제3자에게 무과실은 요구되지 않는다.
악의의 제3자로부터 취득한 선의의 전득자도 보호된다.
한 줄 암기
병이 악의라도 정이 선의라면 정은 보호받는다.
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