2025 공인중개사 민법 69번 해설｜매매예약·예약완결권·제척기간 10년 정리

부동산 매매예약에서 예약완결권은 언제까지 행사해야 할까요?

많은 수험생이 “예약완결권은 무조건 10년”이라고 외우지만, 정확한 법리는 조금 다릅니다.

당사자가 행사기간을 따로 정했다면 그 약정기간이 우선하고, 아무런 약정이 없을 때 예약 성립일부터 10년의 제척기간이 적용됩니다. 대법원은 당사자가 정하는 예약완결권 행사기간에는 특별한 제한이 없다고 명확히 판시하고 있습니다.

또 예약 목적 토지를 이미 인도받아 계속 점유하고 있더라도 제척기간이 지나면 예약완결권은 소멸합니다.

이번 2025년 공인중개사 민법 69번은 바로 이 내용을 묻는 문제입니다.

정답은 ①번, ㄱ만 옳습니다.

2025 공인중개사 민법 69번 문제와 정답

지문	판단	핵심
ㄱ. 예약완결권 행사기간은 특별한 제한 없이 약정 가능	O	약정기간 우선
ㄴ. 약정기간이 지나도 토지를 점유하면 완결권은 소멸하지 않음	X	점유 중이어도 제척기간 경과 시 소멸
ㄷ. 행사기간 경과 여부는 법원이 직권조사할 수 없음	X	직권조사사항

따라서 정답은 ①번, ㄱ입니다.

매매예약이란?

매매예약은 지금 바로 본계약을 체결하는 것이 아니라, 장래 일정한 의사표시가 있으면 본계약인 매매가 성립하도록 미리 약정하는 것입니다.

민법 제564조의 매매 일방예약에서는 예약권리자가 완결의 의사표시를 하면 상대방의 추가 승낙 없이 매매의 효력이 발생합니다.

이때 행사하는 권리가 예약완결권입니다.

예를 들어 갑과 을이 X토지에 대해 매매예약을 맺고 을에게 예약완결권을 주었다면, 을이 기간 내에

“매매예약을 완결하겠습니다.”

라고 의사표시하는 것으로 본계약이 성립합니다.

매매예약 복습하기

예약완결권은 왜 형성권일까?

예약완결권은 권리자의 일방적 의사표시만으로 법률관계를 변화시키는 권리입니다.

을이 완결권을 행사하면 갑이

“저는 이제 팔기 싫습니다.”

라고 하더라도 별도의 승낙은 필요하지 않습니다.

따라서 판례는 예약완결권을 형성권으로 봅니다.

시험 핵심

예약완결권 = 형성권

상대방의 추가 승낙 X

완결 의사표시로 매매 효력 발생

이 세 문장을 먼저 기억하면 됩니다.

ㄱ. 예약완결권 행사기간은 자유롭게 약정할 수 있을까?

가능합니다

ㄱ은 옳은 지문입니다.

대법원은 예약완결권 행사기간에 대해 다음과 같이 정리합니다.

당사자 사이에 행사기간을 약정했다면 그 기간 내에 행사해야 하고, 약정이 없다면 예약이 성립한 때부터 10년 내에 행사해야 합니다. 

여기서 중요한 것은

10년이 무조건적인 최장기간은 아니라는 것

입니다.

대법원은 당사자 사이에 정하는 예약완결권 행사기간에는 특별한 제한이 없다고 판시했습니다. 실제 사건에서도 10년을 초과하는 기간을 약정할 수 있다는 점을 인정했습니다. 

시험 암기

기간 약정 있음 → 약정기간

기간 약정 없음 → 예약 성립일부터 10년

따라서 ㄱ은 옳습니다.

예약완결권 10년은 소멸시효일까?

아닙니다. 제척기간입니다

이 부분은 공인중개사 시험에서 매우 중요합니다.

예약완결권은 형성권이고, 그 행사기간은 제척기간입니다.

제척기간이란 일정 기간 안에 권리를 행사하지 않으면 권리 자체가 소멸하는 기간입니다.

따라서 일반 채권의 소멸시효처럼

• 채무 승인

• 소멸시효 중단

• 점유 계속

등의 법리를 그대로 적용할 수 없습니다.

대법원도 예약완결권이 제척기간에 걸리는 권리이므로 소멸시효 중단에 관한 법리를 원용할 수 없다고 판시했습니다. 

시험 공식

예약완결권 = 제척기간

소멸시효 아님

이 차이는 반드시 기억해야 합니다.

ㄴ. X토지를 계속 점유하면 기간이 지나도 예약완결권이 살아 있을까?

아닙니다

ㄴ은 틀린 지문입니다.

문제에서는 을이 예약 목적 토지인 X토지를 인도받아 계속 점유하고 있다고 했습니다.

그래서

“실제로 토지를 사용하고 있으니 권리가 계속 유지되는 것 아닌가?”

라고 생각하기 쉽습니다.

하지만 판례는 명확합니다.

예약 목적 부동산을 인도받아 점유하고 있더라도 예약완결권 행사기간이 지나면 제척기간의 경과로 완결권은 소멸합니다. 

시험 암기

점유 중이어도 제척기간 경과 → 예약완결권 소멸

따라서 ㄴ은 틀렸습니다.

왜 점유하고 있어도 권리가 사라질까?

여기에서 소유권이전등기청구권과 혼동하면 안 됩니다.

이미 매매계약이 성립한 뒤 매수인이 목적물을 인도받아 점유하고 있는 경우에는 소유권이전등기청구권의 소멸시효 문제에서 점유 여부가 중요할 수 있습니다.

하지만 예약완결권은 아직 본계약을 성립시키기 전 단계의 형성권입니다.

즉

매매예약 → 예약완결권 행사 → 본계약 성립

의 순서입니다.

따라서 본계약을 성립시키는 권리인 예약완결권은 점유하고 있다는 이유만으로 제척기간이 멈추지 않습니다.

ㄷ. 예약완결권 기간이 지났는지는 법원이 알아서 판단할까?

그렇습니다

ㄷ 역시 틀린 지문입니다.

예약완결권 제척기간이 지났는지는 법원의 직권조사사항입니다.

따라서 상대방이

“예약완결권의 행사기간이 이미 지났습니다.”

라고 명시적으로 주장하지 않아도 법원이 스스로 조사해 판단할 수 있습니다.

대법원은 제척기간 도과 여부는 직권조사사항이므로 당사자의 주장이 없어도 법원이 재판에서 고려해야 한다고 판시했습니다. 

시험 암기

제척기간 경과 여부 = 법원 직권조사

따라서 ㄷ은 틀렸습니다.

소송으로 예약완결권을 행사한다면 언제까지 해야 할까?

이 문제와 연결해 반드시 알아두면 좋은 판례입니다.

예약완결권 행사 의사표시를 소장에 담아 소송으로 행사할 수도 있습니다.

그런데 단순히 제척기간 안에 소장을 법원에 접수하는 것만으로는 부족합니다.

대법원은 예약완결권 행사의 의사표시가 담긴 소장 부본이 제척기간 내에 상대방에게 송달되어야 적법한 권리행사라고 봅니다. 

시험 확장 암기

소장 접수일 X

상대방에게 소장 부본 도달일 O

공인중개사 판례 문제에서 충분히 응용될 수 있는 포인트입니다.

매매예약과 가등기는 어떤 관계일까?

실무에서는 매매예약을 체결하면서 소유권이전청구권 가등기를 하는 경우가 많습니다.

하지만 가등기가 있다고 해서 예약완결권이 영원히 유지되는 것은 아닙니다.

예약완결권 행사기간이 지나 권리 자체가 소멸하면 그 예약을 기초로 한 가등기의 효력 역시 문제가 됩니다.

따라서 시험에서

매매예약 + 가등기

가 나오더라도 가장 먼저 예약완결권 제척기간이 지났는지를 확인해야 합니다.

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예약완결권 핵심 비교표

쟁점	결론
법적 성질	형성권
상대방의 추가 승낙	필요 X
행사기간 약정 있음	약정기간 적용
행사기간 약정 없음	예약 성립일부터 10년
기간의 성질	제척기간
목적물 점유	기간 진행에 영향 X
제척기간 경과	예약완결권 소멸
기간 경과 여부	법원 직권조사
소송으로 행사	기간 내 소장 부본 송달 필요

공인중개사 민법에서 자주 틀리는 지문

예약완결권은 무조건 10년 내에 행사해야 한다?

→ X

기간을 따로 약정했다면 그 약정기간이 적용됩니다. 대법원은 약정기간에 특별한 제한이 없다고 봅니다. 

예약완결권 행사기간을 20년·30년으로 정하면 무조건 무효다?

→ X

행사기간 약정에 특별한 제한이 없다는 것이 판례입니다.

예약목적물을 계속 점유하면 10년이 지나도 완결권은 소멸하지 않는다?

→ X

점유 중이어도 제척기간이 경과하면 권리는 소멸합니다. 

제척기간 경과는 상대방이 주장해야 법원이 판단한다?

→ X

직권조사사항입니다.

2025 공인중개사 민법 69번 핵심 정리

이번 공인중개사 민법 매매예약·예약완결권 기출문제는 다음 세 문장으로 정리하면 됩니다.

예약완결권은 일방적 의사표시로 매매를 성립시키는 형성권이다.

행사기간을 약정했다면 그 기간이 적용되고, 약정이 없으면 예약 성립일부터 10년의 제척기간이 적용된다.

목적 부동산을 계속 점유하더라도 제척기간이 지나면 예약완결권은 소멸하고, 그 기간 경과 여부는 법원이 직권으로 조사한다. 

따라서 2025년 공인중개사 민법 69번 정답은 ①번, ㄱ입니다.

시험 직전 한 줄 암기

완결권은 형성권! 약정기간 우선, 없으면 10년, 점유해도 기간 지나면 끝, 제척기간은 직권조사!

예약완결권 문제에서는 ‘10년’만 외우는 것보다 ‘약정 유무’를 먼저 확인하는 습관이 중요합니다. 그다음 제척기간인지, 점유하고 있는지, 법원이 직권으로 판단하는지를 차례로 확인하면 판례형 문제까지 빠르게 해결할 수 있습니다.

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