2025 공인중개사 민법 65번 해설｜위험부담·대상청구권과 토지 수용

토지를 매수하고 중도금까지 지급했는데 소유권이전등기 전에 해당 토지가 재결수용됐다면 어떻게 될까요?

매수인은 계약을 해제할 수 있을까요? 토지 대신 지급되는 수용보상금청구권은 매수인에게 자동으로 넘어갈까요?

2025년 공인중개사 민법 65번은 민법 제537조 위험부담과 이행불능, 대상청구권을 한꺼번에 확인하는 문제입니다.

결론부터 말하면 정답은 ①번, ㄱ만 옳습니다.

2025년 공인중개사 민법 65번 문제와 정답

각 지문의 결론은 다음과 같습니다.

위험부담이란?

쌍무계약에서는 양쪽 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담합니다.

매매계약이라면

• 갑: 토지 소유권을 이전할 의무

• 을: 매매대금을 지급할 의무

가 서로 대응합니다.

그런데 갑과 을 누구에게도 책임이 없는 이유로 토지 이전이 불가능해졌다면 누가 그 위험을 부담해야 할까요?

민법 제537조는 당사자 쌍방의 책임 없는 사유로 한쪽 채무가 이행불능이 된 경우 채무자는 상대방의 이행을 청구하지 못한다고 규정합니다. 이를 채무자위험부담주의라고 합니다. 

즉, 갑이 아무 잘못 없이 토지를 넘겨줄 수 없게 됐다면 원칙적으로 갑 역시 을에게 나머지 매매대금을 요구할 수 없습니다.

👉 민법 위험부담 대상청구권에 관한 암기노트 복습하기

ㄱ. 특약으로 을이 대가위험을 부담하게 할 수 있다

옳은 지문입니다.

민법 제537조의 위험부담 규정은 강행규정이 아닙니다.

따라서 갑과 을이 계약을 체결하면서 “당사자에게 책임 없는 사유로 목적물을 이전할 수 없게 되더라도 그 위험은 매수인이 부담한다”는 식으로 별도의 특약을 둘 수 있습니다.

판례도 민법 제537조는 강행규정이 아니므로 당사자의 특약으로 위험부담을 달리 정할 수 있다고 명확히 보고 있습니다. 

따라서 ㄱ은 옳습니다.

시험 암기: 위험부담은 특약으로 변경 가능

ㄴ. 토지 수용을 이유로 매수인이 계약을 해제할 수 있다?

틀린 지문입니다.

여기서 가장 중요한 것은 단순히 ‘이행불능’이라는 단어만 보고 계약해제를 선택하면 안 된다는 점입니다.

민법 제546조는 채무자의 책임 있는 사유로 이행이 불능하게 된 경우 채권자가 계약을 해제할 수 있다고 규정합니다. 

하지만 이번 문제에서 토지가 재결수용된 것은 갑의 잘못 때문이 아닙니다.

따라서

갑의 귀책사유 없음

• 을의 귀책사유 없음
  = 쌍방 책임 없는 이행불능

이므로 민법 제546조의 해제보다 제537조 위험부담 법리가 적용됩니다. 대법원도 쌍무계약에서 양쪽 모두에게 책임 없는 사유로 이행할 수 없게 된 경우 제537조에 따라 처리한다고 설명합니다. 

시험에서 구별하세요

채무자 귀책사유가 있는 이행불능
→ 계약해제 문제

쌍방에게 귀책사유가 없는 이행불능
→ 위험부담 문제

따라서 ㄴ은 틀렸습니다.

이미 지급한 중도금은 어떻게 될까?

갑이 나머지 대금을 청구하지 못한다면 을이 이미 지급한 중도금은 어떻게 될까요?

쌍방의 책임 없는 사유로 이행불능이 된 경우 이미 이행한 급부는 반환 문제가 생깁니다. 판례는 이 경우 이미 지급된 급부에 대해 부당이득 반환을 청구할 수 있다고 봅니다. 

즉, 시험에서는 이를 단순히 “계약을 해제했으므로 중도금을 돌려받는다”라고 이해하기보다는 위험부담에 따라 반대급부 의무가 사라지고 이미 지급한 금액의 반환 문제가 발생한다고 이해하는 것이 정확합니다.

ㄷ. 매매대금을 모두 지급하면 수용보상금청구권이 자동 귀속된다?

틀린 지문입니다.

이 지문은 대상청구권을 묻고 있습니다.

원래 갑이 을에게 주기로 했던 것은 토지입니다.

하지만 토지가 수용되면서 갑은 토지를 잃는 대신 수용보상금 또는 수용보상금청구권이라는 새로운 이익을 얻게 됩니다.

이처럼 원래 급부의 이행이 불가능해진 대신 채무자가 취득한 경제적 이익을 채권자가 청구하는 것을 대상청구권이라고 합니다.

대법원은 소유권이전등기의무가 수용 등으로 이행불능이 된 경우 채권자가 대상청구권을 행사해 채무자가 받은 보상금의 반환이나 수용보상금청구권의 양도를 요구할 수 있다고 인정합니다.

그러나 여기에는 중요한 함정이 있습니다.

수용보상금청구권이 을에게 자동으로 넘어가는 것은 아닙니다.

대법원은 등기청구권자가 대상청구권을 행사해 수용보상금청구권의 양도를 요구할 수 있을 뿐, 수용보상금청구권 자체가 당연히 등기청구권자에게 귀속되는 것은 아니라고 명확히 판시했습니다. 

따라서 ㄷ은 틀렸습니다.

올바른 표현

을은 대상청구권을 행사하여 갑에게 수용보상금청구권의 양도를 청구할 수 있다.

‘양도를 청구할 수 있다’와 ‘자동으로 귀속된다’는 시험에서 반드시 구별해야 합니다.

함께 풀면 좋은 오늘의 민법

위험부담과 대상청구권 차이

2025 공인중개사 민법 65번 시험 포인트

이 문제에서 세 문장만 기억하면 됩니다.

위험부담은 특약으로 달리 정할 수 있다.

쌍방 책임 없는 이행불능은 제537조 위험부담 문제다.

수용보상금청구권은 자동 귀속되지 않고 대상청구권을 행사해 양도를 청구한다.

따라서 2025년 공인중개사 민법 65번 정답은 ①번, ㄱ만 옳습니다.

시험 직전 한 줄 암기

수용은 위험부담, 보상금은 대상청구권! 자동 귀속은 아니다.

이 문제는 ‘이행불능=무조건 해제’라는 방식으로 접근하면 틀리기 쉽습니다. 먼저 누구의 책임으로 이행불능이 됐는지 확인하고, 그다음 위험부담 → 대상청구권 순서로 판단하면 유사 기출문제도 훨씬 쉽게 풀 수 있습니다.