토지거래허가구역 안의 토지를 허가받기 전에 매매했다면 계약은 무조건 무효일까요?
정확한 답은 ‘확정적으로 무효인 것은 아니다’입니다.
허가받을 것을 전제로 체결한 토지 매매계약은 허가 전까지 유동적 무효 상태가 될 수 있습니다. 이 상태에서는 매매대금 지급이나 소유권이전등기와 같은 본래의 계약상 의무를 곧바로 청구할 수는 없지만, 당사자에게 토지거래허가 신청에 협력할 의무는 인정됩니다. 대법원도 유동적 무효 상태의 당사자는 공동허가신청 절차에 협력해야 하고, 상대방이 협조하지 않으면 그 이행을 소송으로 청구할 수 있다고 봅니다.
2023년 공인중개사 민법 48번은 이 법리를 이용해 허가신청 협력의무, 계약금 해제, 허가기간 경과를 묻는 문제입니다.
2023 공인중개사 민법 48번 문제와 정답
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정답은 ②번, ㄴ만 옳습니다.
| 지문 | 판단 | 핵심 |
|---|---|---|
| ㄱ | X | 허가 전에는 매수인의 대금지급의무와 허가협력의무를 맞바꿀 수 없음 |
| ㄴ | O | 이행 착수 전 계약금 배액상환에 의한 해제 가능 |
| ㄷ | X | 허가 약정기간 경과만으로 자동 확정적 무효 X |
이번 문제는 다음 한 문장으로 요약할 수 있습니다.
허가 전에는 협력의무가 살아 있고, 계약금 해제는 가능하며, 기간이 지났다고 자동으로 확정적 무효가 되는 것은 아니다.
유동적 무효란 무엇인가?
유동적 무효란 현재는 완전한 계약 효력이 발생하지 않지만, 장래 일정한 요건이 갖춰지면 계약이 확정적으로 유효해질 수 있는 상태를 말합니다.
토지거래허가를 전제로 체결한 계약은 허가 전까지 이러한 상태에 있을 수 있습니다. 반대로 적법한 허가신청이 불허되는 등 더 이상 계약이 유효해질 가능성이 사라지면 확정적 무효가 문제됩니다.
시험에서는 우선 이렇게 기억하세요.
허가 전 → 유동적 무효
허가 → 확정적 유효 가능
적법한 불허가 등 → 확정적 무효 가능
단, 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하려는 계약은 별개입니다. 이런 계약은 체결 당시부터 확정적으로 무효가 될 수 있습니다.
유동적 무효 요점정리ㄱ. 매수인이 대금을 준비할 때까지 허가신청 협력을 거절할 수 있다?
틀린 지문입니다.
갑은 이렇게 주장하고 싶을 수 있습니다.
“을이 매매대금을 지급할 준비부터 하면 그때 허가신청에 협조하겠습니다.”
하지만 유동적 무효 상태에서는 아직 본계약상 매매대금 지급의무가 정상적으로 발생하지 않은 반면, 허가신청 협력의무는 별도로 인정됩니다. 대법원은 토지거래허가를 받기 전에는 계약 내용에 따른 본래 채무불이행을 이유로 계약을 해제할 수 없지만, 상대방에게 허가신청 절차의 협력을 요구할 수 있다고 봅니다.
따라서 매도인이 매수인의 대금 이행제공을 조건으로 허가신청 협력을 거절할 수 있다고 보면 안 됩니다.
시험 암기
허가 전 대금지급의무 X
허가신청 협력의무 O
ㄱ은 틀렸습니다.
ㄴ. 계약금 배액을 돌려주고 계약을 해제할 수 있을까?
옳은 지문이며 정답의 핵심입니다.
“유동적 무효라면서 어떻게 계약을 해제하지?”라고 생각하기 쉽습니다.
하지만 대법원은 토지거래허가를 받지 않아 유동적 무효 상태인 매매계약에서도, 특별한 사정이 없고 상대방이 계약 이행에 착수하기 전이라면 매도인이 계약금의 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있다고 판단했습니다.
예를 들어 갑이 을에게서 계약금 3,000만 원을 받았다면 요건을 갖춘 경우 6,000만 원을 상환하고 계약을 해제할 수 있다는 의미입니다.
반드시 기억하세요
유동적 무효 = 계약금 해제 불가능
이 아닙니다.
오히려 시험에서는
유동적 무효 상태에서도 민법 제565조의 해약금 해제 가능
으로 기억하는 것이 중요합니다.
허가신청 협력 소송을 하면 ‘이행 착수’일까?
이 부분도 기출 변형에 자주 활용됩니다.
매수인이 매도인을 상대로 토지거래허가신청 협력의무 이행청구 소송을 제기했다고 해서 그 자체로 계약의 이행에 착수한 것은 아닙니다.
대법원은 이러한 협력의무 이행청구만으로 민법 제565조에서 말하는 이행 착수가 인정되는 것은 아니라고 판단했습니다.
따라서 시험에서는
허가신청 협력 요구 ≠ 본계약 이행 착수
로 구별하세요.
ㄷ. 정해진 기간 안에 허가를 못 받으면 자동으로 확정적 무효?
틀린 지문입니다.
갑과 을이 계약하면서
“3개월 안에 토지거래허가를 받기로 한다.”
라고 약정했다고 가정해 보겠습니다.
3개월이 지났는데 허가를 받지 못했다고 해서 계약이 자동으로 확정적 무효가 되는 것은 아닙니다.
대법원은 일정 기간 내 허가를 받기로 약정했더라도 기간 안에 허가를 받지 못하면 계약이 곧바로 무효가 되도록 하겠다는 특별한 약정이 없는 한, 단순한 기간 경과만으로 확정적 무효가 되는 것은 아니라고 판단합니다.
따라서 시험에서
허가 약정기간 경과 = 자동 무효
라고 나오면 틀릴 가능성이 높습니다.
다만 예외는?
당사자들이
“이 날짜까지 허가받지 못하면 계약은 별도의 절차 없이 종료한다.”
는 취지를 명확하게 약정했다면 계약 내용에 따라 달라질 수 있습니다.
유동적 무효가 확정적 무효로 바뀌는 경우
공인중개사 시험에서는 유동적 무효와 확정적 무효를 비교하는 문제가 중요합니다.
대표적으로 적법한 절차에 따른 허가신청이 불허되어 더 이상 허가를 받을 수 없게 된 경우에는 특별한 사정이 없는 한 확정적 무효가 될 수 있습니다.
또한 양 당사자가 허가신청을 하지 않기로 명백하게 의사를 표시했다면 계약은 확정적으로 무효가 될 수 있습니다. 단순히 한쪽 당사자만 계약을 철회한다고 바로 확정적 무효가 되는 것은 아닙니다.
시험용 비교
| 상황 | 계약 상태 |
|---|---|
| 허가받을 것을 전제로 계약, 아직 허가 전 | 유동적 무효 |
| 적법한 허가 취득 | 확정적 유효 |
| 적법한 허가신청이 불허 | 확정적 무효 가능 |
| 양 당사자가 허가신청하지 않기로 명백히 합의 | 확정적 무효 |
| 허가 약정기간만 경과 | 원칙적으로 유동적 무효 유지 |
허가구역 자체가 해제되면?
이 부분도 함께 정리하면 다음 기출문제까지 연결됩니다.
유동적 무효 상태에 있던 계약에서 토지거래허가구역 지정 자체가 해제되거나 지정기간이 만료돼 재지정되지 않은 경우, 해제 전에 이미 확정적으로 무효가 된 특별한 사정이 없다면 더 이상 허가를 받을 필요가 없어 계약이 확정적으로 유효하게 됩니다.
따라서 다음 두 상황을 구별하세요.
허가기간이 지났다 → 자동 유효·무효 X
허가구역 지정 자체가 해제됐다 → 원칙적으로 확정적 유효
표현은 비슷하지만 전혀 다른 법리입니다.
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22년 무효와 취소 차이 25년 무권대리 추인 25년 법률행위 무효공인중개사 민법에서 자주 틀리는 지문
허가 전에는 모든 법률효과가 없으므로 허가신청에 협력할 의무도 없다?
→ X
공동허가신청 협력의무는 인정됩니다.
유동적 무효 계약에서는 계약금 해제를 할 수 없다?
→ X
특별한 사정이 없다면 이행 착수 전 계약금 포기 또는
배액상환에 의한 해제가 가능합니다.
허가받기로 한 기간이 지나면 계약은 확정적으로 무효가 된다?
→ X
특별한 약정이 없다면 기간 경과만으로 확정적 무효가
되지는 않습니다.
허가신청 협력의무 소송을 제기하면 이행에 착수한 것이다?
→ X
그 사실만으로 민법 제565조의 이행 착수라고 볼 수
없습니다.
2023 공인중개사 민법 48번 핵심 요약
이번 기출문제는 세 문장만 정확하게 기억하면 됩니다.
허가 전에는 매매대금 지급의무보다 허가신청 협력의무가 먼저 문제된다.
유동적 무효 상태에서도 이행 착수 전에는 계약금 포기 또는 배액상환으로 계약을 해제할 수 있다.
허가받기로 정한 기간이 지났다는 사실만으로 계약이 자동으로 확정적 무효가 되지는 않는다.
따라서 2023년 공인중개사 민법 48번 정답은 ②번, ㄴ만 옳습니다.
시험 직전 한 줄 암기
“허가 전엔 협력, 계약금 해제는 가능, 기간 경과만으로 자동 무효는 아니다!”
토지거래허가구역 문제에서는 ‘무효’라는 단어 하나만 외우지 마세요. 문제를 읽은 뒤 ① 아직 유동적 무효인지 → ② 허가신청 협력의무가 있는지 → ③ 확정적 무효 사유가 생겼는지 순서로 판단하면 대부분의 기출문제를 빠르게 풀 수 있습니다.
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