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같은 소유권이전등기청구권이라도 모두 같은 법적 성질을 가지는 것은 아닙니다.
매매계약 때문에 등기를 요구하면 채권적 청구권, 이미 가지고 있는 소유권을 보호하기 위해 잘못된 등기를 바로잡는다면 물권적 청구권이 될 수 있습니다.
여기에 점유취득시효까지 섞이면 수험생들이 가장 많이 헷갈립니다.
2025년 공인중개사 민법 51번은 이러한 등기청구권의 법적 성질을 정확하게 구별할 수 있는지를 묻는 문제입니다.
결론부터 말하면 정답은 ④번, ㄴ·ㄷ입니다.
2025 공인중개사 민법 51번 문제 정답
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문제의 세 지문을 먼저 비교해 보겠습니다.
| 구분 | 등기청구권 성질 | 판단 |
|---|---|---|
| ㄱ. 매매계약에 기한 소유권이전등기청구권 | 채권적 청구권 | X |
| ㄴ. 진정명의회복을 원인으로 한 이전등기청구권 | 물권적 청구권 | O |
| ㄷ. 점유취득시효 완성에 따른 이전등기청구권 | 채권적 청구권 | O |
따라서 ㄴ·ㄷ이 옳고 정답은 ④번입니다.
이번 문제는 다음 공식만 기억해도 풀 수 있습니다.
매매 = 채권적
진정명의회복 = 물권적
점유취득시효 = 채권적
등기청구권이란?
등기청구권은 상대방에게 일정한 등기절차를 이행하도록 요구할 수 있는 권리입니다.
대표적으로 다음과 같은 경우가 있습니다.
부동산 매수인이 매도인에게 소유권이전등기를 요구
진정한 소유자가 원인무효 등기를 바로잡도록 요구
점유취득시효가 완성된 사람이 소유자에게 이전등기를 요구
모두 ‘등기를 해달라’는 점에서는 같지만, 등기를 요구하게 된 원인이 다릅니다.
바로 이 원인에 따라 채권적 청구권과 물권적 청구권이 나뉩니다.
등기청구권 요점정리ㄱ. 매매계약에 기한 소유권이전등기청구권
채권적 청구권입니다
갑이 자신의 토지를 을에게 매도했다고 해보겠습니다.
매매계약이 체결되면 을은 갑에게
“계약대로 소유권이전등기를 해주세요.”
라고 요구할 수 있습니다.
하지만 아직 등기가 이루어지지 않았다면 을은 원칙적으로 토지의 소유자가 아닙니다.
즉 을이 등기를 요구하는 근거는 이미 가지고 있는 소유권이 아니라 갑과 체결한 매매계약입니다.
따라서 매매계약에 기한 소유권이전등기청구권은 채권적 청구권입니다.
시험 암기
계약 때문에 등기를 요구한다 → 채권적 청구권
따라서 ㄱ의 “물권적 청구권이다”라는 설명은 틀립니다.
잔금까지 모두 지급하면 물권적 청구권으로 바뀔까?
그렇지 않습니다.
매수인이 계약금·중도금·잔금을 모두 지급했더라도 아직 소유권이전등기를 하지 않았다면 소유권을 취득하지 못한 상태입니다.
따라서 매도인에게 갖는 소유권이전등기청구권의 법적 성질도 채권적 청구권입니다.
시험에서는 돈을 얼마나 지급했는지가 아니라
“현재 소유권을 가지고 있는가?”
를 먼저 확인해야 합니다.
ㄴ. 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기청구권
물권적 청구권입니다
이번 문제에서 가장 중요한 지문입니다.
갑이 실제 토지 소유자인데 원인 없이 을 명의로 소유권이전등기가 되어 있다고 해보겠습니다.
갑은 자신의 소유권을 회복하기 위해 을에게 등기를 바로잡도록 요구할 수 있습니다.
방법은 대표적으로 두 가지입니다.
원인무효 등기의 말소등기청구
또는
진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기청구
입니다.
여기서는 매매계약 같은 채권관계 때문에 등기를 요구하는 것이 아닙니다.
갑이 현재 진정한 소유자이기 때문에 자신의 소유권을 방해하는 잘못된 등기를 제거하려는 것입니다.
따라서 진정명의회복을 원인으로 한 이전등기청구권은 소유권에 기한 물권적 청구권입니다.
시험 공식
이미 내 소유권이 있다 → 잘못된 등기를 바로잡는다 → 물권적 청구권
ㄴ은 옳습니다.
진정명의회복과 말소등기청구권
시험에서는 두 표현을 함께 비교합니다.
진정한 소유자가 원인무효 등기를 바로잡는 경우라면
원인무효 등기의 말소청구
진정명의회복을 원인으로 한 이전등기청구
모두 기본적으로 소유권에 기한 물권적 청구권입니다.
따라서 문제에 ‘소유권이전등기청구권’이라는 표현이 있다고 무조건 채권적이라고 판단하면 안 됩니다.
핵심은 이름이 아니라 청구권의 발생 원인입니다.
ㄷ. 점유취득시효 완성에 따른 소유권이전등기청구권
채권적 청구권입니다
이 부분이 가장 헷갈립니다.
갑이 을 소유 토지를 20년 동안 소유의 의사로 평온·공연하게 점유하여 점유취득시효가 완성됐다고 해보겠습니다.
그렇다면 갑은 바로 토지 소유자가 될까요?
아닙니다.
민법 제245조 제1항에 따른 점유취득시효는 등기를 해야 소유권을 취득합니다.
따라서 취득시효가 완성됐지만 아직 등기하지 않은 갑에게 생기는 것은 소유권 그 자체가 아니라 을을 상대로
“취득시효가 완성됐으니 소유권이전등기를 해주세요.”
라고 요구할 수 있는 권리입니다.
이 등기청구권은 채권적 청구권으로 봅니다.
시험 암기
취득시효 완성 → 바로 소유권 취득 X
취득시효 완성 → 이전등기청구권 발생 → 채권적 청구권
등기 완료 → 소유권 취득
따라서 ㄷ은 옳습니다.
함께 풀어보면 좋은 오늘의 민법
점유취득시효가 왜 물권적 청구권이 아닐까?
수험생들이 가장 많이 하는 질문입니다.
점유취득시효가 완성됐다고 하더라도 등기 전에는 아직 소유권자가 아니기 때문입니다.
물권적 청구권은 이미 가지고 있는 물권을 보호하기 위한 권리입니다.
하지만 점유취득시효 완성자는 등기 전까지 소유권을 취득하지 않았으므로
“내 소유권을 방해하니 바로잡아라.”
가 아니라
“시효가 완성됐으니 소유권을 넘겨달라.”
라는 구조가 됩니다.
따라서 채권적 등기청구권이 됩니다.
채권적·물권적 등기청구권 비교
| 발생 원인 | 청구권 성질 |
|---|---|
| 매매계약 | 채권적 |
| 증여계약 | 채권적 |
| 교환계약 | 채권적 |
| 점유취득시효 완성 | 채권적 |
| 원인무효 등기말소 | 물권적 |
| 진정명의회복 이전등기 | 물권적 |
시험에서는 최소한 다음 세 개는 반드시 세트로 외우세요.
매매 → 채권적
진정명의회복 → 물권적
점유취득시효 → 채권적
등기청구권 문제 쉽게 푸는 3단계
1단계. 계약 때문에 등기를 요구하는가?
매매·증여·교환처럼 계약이 원인이라면 대부분 채권적 청구권입니다.
2단계. 이미 소유권이 있는데 잘못된 등기를 바로잡는가?
그렇다면 물권적 청구권입니다.
대표적인 것이 진정명의회복과 원인무효 등기말소입니다.
3단계. 취득시효가 완성됐지만 등기 전인가?
이 경우에도 채권적 청구권입니다.
이 세 단계만 기억하면 등기청구권 판례 문제를 상당수 해결할 수 있습니다.
공인중개사 민법에서 자주 틀리는 지문
매수인이 잔금을 전부 지급했으므로 이전등기청구권은 물권적이다? X
등기 전에는 소유권자가 아니므로 매매계약에 기한 채권적 청구권입니다.
진정명의회복은 ‘이전등기’를 요구하므로 채권적이다? X
현재 소유권을 근거로 잘못된 등기를 바로잡는 것이므로 물권적 청구권입니다.
취득시효가 완성되면 이미 소유권자이므로 물권적 청구권을 행사한다? X
점유취득시효는 등기해야 소유권을 취득합니다. 등기 전의 이전등기청구권은 채권적 청구권입니다.
2025 공인중개사 민법 51번 핵심 정리
이번 공인중개사 민법 등기청구권 기출문제는 다음 세 문장으로 정리하면 됩니다.
매매계약에 기한 소유권이전등기청구권은 채권적 청구권이다.
진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기청구권은 물권적 청구권이다.
점유취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기청구권은 채권적 청구권이다.
따라서 2025년 공인중개사 민법 51번 정답은 ④번, ㄴ·ㄷ입니다.
시험 직전 한 줄 암기
매매는 채권, 진정명의회복은 물권, 취득시효는 다시 채권!
등기청구권 문제에서는 ‘소유권이전등기청구권’이라는 이름을 보고 판단하지 마세요. 왜 등기를 요구하는지, 즉 청구권의 발생 원인을 먼저 확인하는 것이 가장 중요합니다.
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