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상대방이 자기 의무를 이행하지 않는다면 나도 이행을 거절할 수 있을까요?
쌍무계약에서는 원칙적으로 가능합니다. 이를 동시이행의 항변권이라고 합니다.
하지만 서로 돈을 돌려주거나 등기를 말소해야 하는 관계라고 해서 무조건 동시이행이 인정되는 것은 아닙니다.
2025년 공인중개사 민법 67번은 바로 이러한 예외 판례를 묻는 문제입니다. 담보목적 등기말소, 상가 권리금 손해배상, 무효인 경매의 배당금 반환 등 시험에서 헷갈리기 쉬운 사례가 한꺼번에 출제됐습니다.
2025년 공인중개사 민법 67번 문제와 정답
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문제는 다음 세 관계 중 동시이행관계가 인정되지 않는 것을 모두 고르는 문제입니다.
| 지문 | 동시이행 여부 |
|---|---|
| ㄱ. 피담보채무 변제 ↔ 담보목적 등기말소 | X |
| ㄴ. 임차목적물 반환 ↔ 권리금 손해배상 | X |
| ㄷ. 무효 경매 배당금 반환 ↔ 소유권이전등기 말소 | X |
따라서 세 사례 모두 동시이행관계가 아니므로 정답은 ⑤번입니다.
동시이행의 항변권이란?
민법 제536조의 동시이행의 항변권은 쌍무계약에서 상대방이 채무를 이행하거나 이행제공을 할 때까지 자신의 채무 이행을 거절할 수 있는 권리입니다.
대표적인 예가 부동산 매매입니다.
매도인: 소유권이전등기의무
↕
매수인: 잔금지급의무
두 의무는 서로 대가적인 관계에 있으므로 원칙적으로 동시에 이행해야 합니다.
하지만 시험에서는 같은 계약에서 발생했는가, 서로 대가적인 의미가 있는가, 공평상 동시에 이행하게 할 필요가 있는가를 함께 판단해야 합니다.
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동시이행청구권ㄱ. 피담보채무 변제와 담보목적 등기말소
동시이행관계가 아닙니다
채무를 담보하기 위해 채권자 명의로 부동산 소유권이전등기를 해둔 경우를 생각해 보겠습니다.
채무자는 채권자에게 이렇게 주장할 수 있을 것 같습니다.
“등기를 먼저 말소해 주면 빚을 갚겠습니다.”
하지만 판례의 결론은 다릅니다.
담보목적의 소유권이전등기는 채권을 확보하기 위해 존재합니다. 따라서 채무가 먼저 변제되어 담보목적이 사라진 뒤 등기말소를 요구하는 것이 원칙입니다.
즉,
피담보채무 변제 → 담보목적 소멸 → 등기말소
의 순서입니다.
따라서 피담보채무 변제의무와 담보등기 말소의무는 동시이행관계가 아닙니다.
시험 암기
빚부터 갚고 등기말소!
ㄴ. 임차목적물 반환과 권리금 손해배상
동시이행관계가 아닙니다
상가임대차가 종료되면 임차인은 상가를 임대인에게 반환해야 합니다.
그런데 임대인이 임차인의 권리금 회수기회를 방해해 손해배상책임을 부담하게 됐다면 임차인이 다음과 같이 주장할 수 있을까요?
“권리금 손해배상금을 줄 때까지 상가를 돌려주지 않겠습니다.”
판례상 인정되지 않습니다.
임차목적물 반환의무는 임대차계약 종료에서 발생합니다. 반면 권리금 회수기회 방해에 따른 손해배상의무는 상가건물 임대차보호법상 의무 위반에서 발생합니다.
두 채무의 발생 원인과 법적 성질이 다르기 때문에 동시이행관계가 인정되지 않습니다.
반드시 비교하세요
임차목적물 반환 ↔ 임대차보증금 반환
→ 동시이행 O
임차목적물 반환 ↔ 권리금 손해배상
→ 동시이행 X
공인중개사 민법 시험에서 매우 자주 바꿔 출제하는 비교 포인트입니다.
ㄷ. 무효 경매의 배당금 반환과 등기말소
동시이행관계가 아닙니다
저당권 실행에 따른 경매에서 매수인이 소유권을 취득했는데 나중에 경매가 무효로 밝혀진 경우를 생각해 보겠습니다.
경매매수인은 취득한 소유권이전등기를 말소해야 하고, 배당을 받은 저당채권자는 배당금을 반환해야 합니다.
겉으로 보면 서로 원상회복하는 관계이므로 동시이행처럼 보입니다.
하지만 중요한 차이가 있습니다.
-
경매매수인의 등기말소의무 → 채무자에게 부담
-
저당채권자의 배당금 반환의무 → 경매매수인에게 부담
즉, 두 의무의 상대방 자체가 다릅니다.
따라서 서로 대가적인 견련관계가 있다고 보기 어려워 동시이행관계가 인정되지 않습니다.
시험 포인트
돈과 등기를 서로 반환한다고 무조건 동시이행은 아니다.
누가 누구에게 이행해야 하는지를 반드시 확인해야 합니다.
동시이행의 항변권 판례 비교
시험에서는 인정되는 사례와 인정되지 않는 사례를 비교해서 공부하는 것이 좋습니다.
| 사례 | 동시이행 |
|---|---|
| 매매 잔금 ↔ 소유권이전등기 | O |
| 임차목적물 반환 ↔ 보증금 반환 | O |
| 계약해제 후 원상회복의무 | 원칙적으로 O |
| 피담보채무 변제 ↔ 담보등기 말소 | X |
| 임차목적물 반환 ↔ 권리금 손해배상 | X |
| 무효 경매 배당금 반환 ↔ 등기말소 | X |
특히 보증금과 권리금을 반드시 구별하세요.
보증금은 O, 권리금 손해배상은 X
이 한 문장만 기억해도 비슷한 기출문제에서 실수를 크게 줄일 수 있습니다.
공인중개사 민법 동시이행 문제 푸는 법
동시이행의 항변권 문제가 나오면 다음 순서로 판단하면 됩니다.
첫째, 두 채무가 서로 대가적인 관계인지 확인합니다.
둘째, 같은 법률관계에서 발생한 채무인지 살펴봅니다.
셋째, 서로 이행의 상대방이 같은지도 확인합니다.
넷째, 공평의 관점에서 한쪽의 이행 없이 다른 쪽만 먼저 이행시키는 것이 부당한지 판단합니다.
단순히 두 채무가 관련돼 보인다는 이유만으로 동시이행이라고 판단하면 안 됩니다.
2025 공인중개사 민법 67번 핵심 요약
이번 기출문제는 다음 세 문장으로 정리할 수 있습니다.
담보목적 등기말소는 피담보채무를 먼저 변제한 후 청구한다.
상가 반환과 권리금 회수 방해 손해배상은 동시이행관계가 아니다.
무효 경매에서 배당금 반환과 등기말소는 의무의 상대방이 달라 동시이행관계가 아니다.
따라서 2025년 공인중개사 민법 67번 정답은 ⑤번, ㄱ·ㄴ·ㄷ 모두입니다.
시험 직전 한 줄 암기
담보는 변제가 먼저, 권리금은 원인이 다르고, 무효 경매는 상대방이 다르다 → 모두 동시이행 X!
공인중개사 민법 기출문제를 공부할 때는 동시이행의 항변권 조문만 암기하기보다 ‘인정 O / 인정 X’ 판례를 서로 묶어서 비교하는 것이 효과적입니다. 특히 이번 문제는 ‘보증금 반환은 O, 권리금 손해배상은 X’라는 차이를 함께 기억해 두면 유사 문제에 바로 적용할 수 있습니다.
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