.png)
부동산 매매계약이 적법하게 해제되면 매도인과 매수인은 원래 상태로 돌아가게 됩니다.
그런데 계약이 해제되기 전에 매수인을 믿고 가압류·저당권·가등기·임대차 등의 권리를 취득한 제3자가 있다면 어떻게 될까요?
공인중개사 민법에서는 민법 제548조에 따라 계약해제로부터 보호되는 제3자와 보호되지 않는 사람을 구별하는 문제가 자주 출제됩니다.
2024년 공인중개사 민법 71번 역시 바로 이 부분을 묻는 문제입니다.
결론부터 말하면 정답은 ①번입니다.
2024 공인중개사 민법 71번 문제와 정답
.png)
갑: X주택 매도인
을: X주택 매수인
갑과 을의 매매계약이 적법하게 해제
각 제3자는 계약해제 전에 을과 이해관계를 형성
| 번호 | 제3자의 지위 | 보호 여부 |
|---|---|---|
| ① 을의 소유권이전등기청구권을 압류한 자 | X | |
| ② 을의 책임재산이 된 X주택을 가압류한 자 | O | |
| ③ 을 명의 주택에 저당권을 취득한 자 | O | |
| ④ 을과 매매예약 후 가등기를 마친 자 | O | |
| ⑤ 대항요건을 갖춘 주택임차인 | O |
따라서 계약해제로부터 보호되는 제3자에 해당하지 않는 사람은 ①번입니다.
계약해제와 제3자 보호란?
계약이 해제되면 원칙적으로 계약의 효력은 소급적으로 소멸하고 당사자는 서로 원상회복의무를 부담합니다.
하지만 계약 당사자 사이에서 계약을 없앤다는 이유로, 이미 그 계약을 믿고 새로운 권리를 취득한 제3자까지 희생시키면 거래안전이 크게 흔들릴 수 있습니다.
그래서 민법 제548조는 계약해제로 제3자의 권리를 해하지 못한다는 취지의 규정을 두고 있습니다.
시험에서는 다음 질문을 하면 됩니다.
이 사람은 원래 계약의 효과를 믿고 목적물에 대해 새로운 독립된 권리를 취득했는가?
그렇다면 보호되는 제3자일 가능성이 높습니다.
계약의해제 효과 복습① 소유권이전등기청구권을 압류한 자
보호되지 않습니다
이번 문제의 정답입니다.
을은 갑과의 매매계약에 따라 갑에게 소유권이전등기청구권을 가지고 있습니다.
그런데 을의 채권자가 이 등기청구권 자체를 압류했다고 해보겠습니다.
이 채권자는 X주택에 대해 새로운 물권을 취득한 것이 아닙니다.
단지 을이 갑에게 가지고 있던 계약상의 채권을 압류했을 뿐입니다.
그런데 갑과 을의 매매계약이 해제되면 을의 소유권이전등기청구권 자체가 사라질 수 있습니다.
따라서 그 채권을 압류한 사람도 계약해제로부터 보호되는 제3자에 해당하지 않습니다.
시험 암기
소유권이전등기청구권 압류 → 제548조 제3자 X
② 을의 소유가 된 주택을 가압류한 자
보호됩니다
①번과 반드시 비교해야 합니다.
이번에는 단순히 을의 채권을 압류한 것이 아닙니다.
갑에서 을 앞으로 소유권이전등기가 완료돼 X주택이 을의 재산이 된 뒤, 을의 채권자가 X주택 자체를 가압류했습니다.
이 사람은 목적부동산 자체에 대해 새로운 법률상 이해관계를 취득했습니다.
따라서 이후 갑과 을의 매매계약이 해제되더라도 가압류채권자는 원칙적으로 보호되는 제3자에 해당합니다.
핵심 비교
등기청구권 압류 → X
부동산 자체 가압류 → O
이 차이는 공인중개사 시험에서 매우 중요합니다.
③ 저당권을 취득한 사람
보호됩니다
을 앞으로 X주택의 소유권이전등기가 완료된 뒤 병이 을에게 돈을 빌려주고 X주택에 저당권설정등기를 했다면 병은 보호되는 제3자입니다.
병은 갑과 을 사이의 매매계약을 기초로 을이 소유자가 됐다는 사실을 믿고 새로운 물권인 저당권을 취득했습니다.
따라서 이후 원래 매매계약이 해제됐다는 이유만으로 병의 저당권까지 소급해 없앨 수는 없습니다.
시험 암기
해제 전 저당권설정등기 → 제3자 O
④ 매매예약 후 가등기를 마친 사람
보호됩니다
을이 X주택을 취득한 후 병과 매매예약을 체결하고 병이 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기를 마쳤다면 병 역시 보호되는 제3자가 될 수 있습니다.
핵심은 단순히 매매예약만 한 것이 아니라 가등기를 통해 자신의 권리를 공시했다는 점입니다.
시험 암기
매매예약 + 가등기 → 제3자 O
따라서 ④번도 옳습니다.
⑤ 대항력을 갖춘 주택임차인
보호됩니다
을이 소유자가 된 뒤 X주택을 병에게 임대했고 병이 주택을 인도받아 주민등록 등 법에서 정한 대항요건을 갖췄다면 어떻게 될까요?
그 후 갑과 을의 매매계약이 해제되더라도 병의 임차권을 무조건 없앨 수는 없습니다.
병은 계약해제 전에 주택임대차보호법상 대항력을 취득했기 때문입니다.
따라서 대항요건을 갖춘 주택임차인은 민법 제548조에서 보호하는 제3자에 해당할 수 있습니다.
시험 암기
해제 전 대항력 확보한 임차인 → 보호 O
함께 풀면 좋은 오늘의 민법
계약해제로 보호되는 제3자 쉽게 구별하기
이 문제는 다음 표로 정리하면 가장 쉽습니다.
| 상황 | 보호 여부 |
|---|---|
| 매수인의 등기청구권 압류 | X |
| 매수인 소유 부동산 가압류 | O |
| 저당권설정등기 | O |
| 매매예약 가등기 | O |
| 대항력 있는 주택임차인 | O |
한 줄 암기
계약상의 채권만 잡으면 X, 목적물에 새로운 권리를 취득하면 O
공인중개사 민법 제548조 문제 푸는 순서
1단계｜제3자가 언제 권리를 취득했는가?
계약해제 전인지 먼저 확인합니다.
2단계｜단순한 계약상 채권인가?
소유권이전등기청구권 자체를 압류하는 정도라면 보호되는 제3자가 아닐 수 있습니다.
3단계｜목적물에 새로운 권리를 취득했는가?
가압류·저당권·가등기·대항력 있는 임차권처럼 목적부동산 자체에 독립된 이해관계를 취득했는지 봅니다.
이 순서로 판단하면 대부분의 제3자 보호 문제를 빠르게 풀 수 있습니다.
자주 틀리는 기출 지문
소유권이전등기청구권을 압류했으므로 계약해제 후에도 보호된다?
→ X.
매수인 소유의 부동산을 가압류한 사람도 해제하면 가압류를 잃는다?
→ X.
매수인에게서 저당권을 취득한 사람의 권리도 원계약 해제로 당연히
소멸한다?
→ X.
매매예약 후 가등기를 마친 사람은 보호될 수 있다?
→ O.
대항력을 갖춘 주택임차인은 원매매계약 해제 후 무조건 퇴거해야 한다?
→ X.
2024 공인중개사 민법 71번 핵심 정리
이번 공인중개사 민법 계약해제의 효과 기출문제는 다음 다섯 문장으로 정리하면 됩니다.
계약해제로 제3자의 권리를 해할 수 없다.
소유권이전등기청구권 자체를 압류한 사람은 보호되는 제3자가 아니다.
매수인의 책임재산이 된 부동산을 가압류한 채권자는 보호된다.
저당권자와 가등기권자도 요건을 갖추면 보호되는 제3자가 된다.
계약해제 전에 대항력을 취득한 주택임차인 역시 보호될 수 있다.
따라서 2024년 공인중개사 민법 71번 정답은 ①번입니다.
시험 직전 한 줄 암기
등기청구권 압류는 X, 부동산 가압류·저당권·가등기·대항력 임차인은 O!
이 문제는 ‘압류냐 가압류냐’라는 단어만 보면 틀리기 쉽습니다. 핵심은 무엇을 압류했는가입니다. 계약상 채권을 압류했는지, 아니면 계약의 결과 매수인 소유가 된 목적부동산 자체에 새로운 권리를 취득했는지를 구별하세요.
.png)
