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저당권·전세권·지상권은 모두 토지를 대상으로 설정할 수 있는 물권입니다.
그렇다면 이 세 가지 물권 가운데 토지를 직접 점유할 권리가 인정되지 않는 것은 무엇일까요?
2025년 공인중개사 민법 53번은 물권법의 기본인 물권의 종류와 각 물권의 점유권원을 묻는 문제입니다.
결론부터 말하면 정답은 ①번, ㄱ 저당권입니다.
2025 공인중개사 민법 53번 문제와 정답
문제의 세 물권을 비교하면 다음과 같습니다.
| 물권 | 토지 점유권 | 분류 |
|---|---|---|
| 저당권 | X | 담보물권 |
| 전세권 | O | 용익물권 + 담보적 기능 |
| 지상권 | O | 용익물권 |
따라서 토지를 점유할 권리가 인정되지 않는 것은 저당권 하나뿐입니다.
물권의 종류부터 정리
공인중개사 민법에서 물권은 크게 소유권, 용익물권, 담보물권으로 구별합니다.
용익물권
다른 사람의 부동산을 일정한 목적에 따라 사용·수익할 수 있는 권리입니다.
대표적인 용익물권은 다음과 같습니다.
지상권
지역권
전세권
담보물권
채권의 변제를 확보하기 위해 목적물의 교환가치를 지배하는 물권입니다.
대표적으로
유치권
질권
저당권
이 있습니다.
이번 기출문제는 결국 저당권은 담보를 위한 권리이고, 전세권·지상권은 목적물을 사용하는 권리라는 차이를 알고 있는지를 확인합니다.
물권의 객체와 종류 요점ㄱ. 저당권은 토지를 점유할 수 있을까?
점유할 권리가 없습니다.
저당권은 대표적인 비점유 담보물권입니다.
채무자나 제3자는 저당권을 설정한 뒤에도 목적 부동산을 계속 점유하고 사용할 수 있습니다.
예를 들어 아파트를 담보로 은행에서 대출을 받았다고 해서 은행이 아파트에 들어와 거주할 수 있는 것은 아닙니다.
은행은 부동산 자체를 사용하는 것이 아니라 채무가 변제되지 않을 때 경매 등을 통해 목적물의 교환가치에서 우선변제를 받을 권리를 갖습니다.
따라서
저당권 = 점유 X + 사용·수익 X + 우선변제 O
로 기억하면 됩니다.
시험 암기
저당권은 물건을 잡지 않고 가치만 잡는다.
ㄴ. 전세권은 토지를 점유할 수 있을까?
점유할 수 있습니다.
전세권자는 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유해 일정한 목적에 따라 사용·수익할 수 있습니다.
따라서 전세권은 대표적인 용익물권입니다.
동시에 전세권이 종료됐는데 전세금을 돌려받지 못하면 목적 부동산으로부터 우선변제를 받을 수 있으므로 담보적 기능도 가지고 있습니다.
정리하면
전세권 = 점유 O + 사용·수익 O + 우선변제 O
입니다.
따라서 ㄴ은 문제에서 말하는 ‘점유할 권리가 없는 물권’에 해당하지 않습니다.
ㄷ. 지상권은 토지를 점유할 수 있을까?
점유할 수 있습니다.
지상권은 다른 사람의 토지에 건물이나 공작물, 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 물권입니다.
예를 들어 갑의 토지 위에 을이 자신의 건물을 소유하기 위해 지상권을 설정했다면 을은 건물을 유지하기 위해 해당 토지를 사용할 수 있어야 합니다.
즉 지상권은 토지를 직접 이용하는 용익물권이므로 토지를 점유할 권원이 인정됩니다.
지상권 = 타인의 토지를 사용하는 물권
따라서 ㄷ 역시 정답이 아닙니다.
함께 풀면 좋은 오늘의 민법
저당권·전세권·지상권 차이
세 물권은 시험에서 자주 비교됩니다.
| 구분 | 저당권 | 전세권 | 지상권 |
|---|---|---|---|
| 성질 | 담보물권 | 용익물권 | 용익물권 |
| 점유 | X | O | O |
| 사용·수익 | X | O | O |
| 우선변제 | O | O | X |
| 핵심 목적 | 채권 담보 | 부동산 사용·전세금 담보 | 토지 사용 |
이 표에서 가장 중요한 부분은 저당권만 목적물의 점유를 필요로 하지 않는다는 것입니다.
담보물권은 모두 점유할 수 없을까?
그렇지 않습니다.
이 부분은 공인중개사 민법에서 자주 출제되는 함정입니다.
저당권은 비점유 담보물권이지만 유치권은 목적물을 점유해야 성립하고 존속하는 담보물권입니다.
따라서
담보물권 = 무조건 점유 X
라고 암기하면 안 됩니다.
물권별 성질을 따로 구별해야 합니다.
전세권과 지상권의 차이도 알아두자
둘 다 용익물권이고 목적물을 점유·사용할 수 있지만 목적은 다릅니다.
전세권은 전세금을 지급하고 부동산을 사용·수익하는 권리이며, 전세금에 대한 담보 기능까지 가지고 있습니다.
반면 지상권은 타인의 토지에 건물·공작물·수목을 소유하기 위해 토지를 사용하는 권리입니다.
시험에서는 다음처럼 비교하면 쉽습니다.
전세권 = 부동산 사용 + 전세금 담보
지상권 = 토지 위 건물·공작물·수목 소유
공인중개사 민법에서 자주 틀리는 지문
저당권자는 담보 부동산을 직접 점유한다?
→ X. 저당권은
비점유 담보물권입니다.
전세권은 담보물권적 성격이 있으므로 목적물을 점유하지 않는다?
→ X. 전세권자는 목적 부동산을 점유하고 사용·수익합니다.
지상권의 객체는 건물이다?
→ X. 지상권의 객체는
토지입니다.
모든 담보물권은 목적물 점유를 필요로 하지 않는다?
→ X.
유치권처럼 점유가 필요한 담보물권도 있습니다.
2025 공인중개사 민법 53번 핵심 요약
이번 기출문제는 다음 세 문장으로 정리할 수 있습니다.
저당권은 토지를 점유하지 않는 비점유 담보물권이다.
전세권은 목적 부동산을 점유해 사용·수익할 수 있다.
지상권은 건물·공작물·수목 소유를 위해 타인의 토지를 사용할 수 있다.
따라서 2025년 공인중개사 민법 53번 정답은 ①번, ㄱ 저당권입니다.
시험 직전 한 줄 암기
저당은 점유 X, 전세·지상은 점유 O!
공인중개사 민법 물권법은 개별 조문을 무작정 외우기보다 먼저 소유권 → 용익물권 → 담보물권으로 분류하고, 각 물권이 ‘사용하는 권리인지, 담보하는 권리인지’를 판단하면 훨씬 쉽게 정리할 수 있습니다.
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