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정확히는 본인이 추인할 때까지 효력이 확정되지 않습니다. 본인이 계약을 인정하면 소급하여 효력이 발생할 수 있고, 선의의 상대방은 추인 전까지 계약을 철회할 수 있습니다.
2025년 공인중개사 민법 43번은 무권대리행위의 추인, 묵시적 추인, 상대방의 최고권과 철회권을 종합적으로 묻는 문제입니다.
2025년 공인중개사 민법 43번 문제와 정답
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정답은 ①번입니다.
사례의 당사자를 먼저 구분해 보겠습니다.
갑: 본인
을: 권한 없이 계약한 무권대리인
병: 을과 매매계약을 체결한 상대방
문제에서는 표현대리를 고려하지 않으므로, 을이 체결한 매매계약은 갑이 추인하지 않는 한 갑에게 효력이 없습니다.
이번 문제의 핵심은 다음 한 문장입니다.
무권대리 요점정리무권대리행위는 전부 추인하는 것이 원칙이며, 일부 추인이나 내용을 변경한 추인은 상대방의 동의가 없으면 효력이 없다.
① 일부만 추인해도 상대방 동의 없이 효력이 있다
틀린 지문으로 정답입니다.
무권대리행위에 대한 추인은 원칙적으로 계약 전체를 대상으로 해야 합니다.
본인이 계약의 일부만 인정하거나 원래 계약 내용을 바꾸어 추인하려면 상대방의 동의가 필요합니다. 대법원도 일부 추인은 상대방의 동의를 얻지 못한 경우 무효라고 판단했습니다.
예를 들어 을이 갑의 부동산을 5억 원에 매도했다면 갑이 다음과 같이 일방적으로 말할 수는 없습니다.
“매매계약은 인정하지만 3억 원 부분만 추인하겠습니다.”
병이 동의하지 않는다면 유효한 추인이 되지 않습니다.
시험 암기
전부 추인이 원칙, 일부·변경 추인은 상대방 동의 필요
따라서 ①번이 틀린 지문입니다.
② 본인이 매매대금을 받으면 묵시적 추인인가?
옳은 지문입니다.
무권대리행위의 추인은 반드시 서면이나 명시적인 말로 해야 하는 것은 아닙니다.
본인이 무권대리행위가 있었다는 사실을 알고도 매매대금을 수령하거나 계약상 이익을 받아들이는 행동을 했다면 묵시적인 추인이 인정될 수 있습니다.
판례도 본인이 무권대리행위와 그 법적 의미를 충분히 이해하면서 그 결과를 자신에게 귀속시키겠다는 행동을 한 경우 묵시적 추인을 인정합니다.
다만 단순히 돈을 보관했거나 매매대금이라는 사실을 몰랐다면 추인으로 평가되지 않을 수 있습니다.
한 줄 정리
무권대리 사실을 알고 대금을 수령했다면 묵시적 추인 가능
③ 무권대리인이 본인을 단독 상속하면 추인을 거절할 수 있을까?
옳은 지문입니다.
을이 갑을 단독 상속하면 을은 다음 두 가지 지위를 동시에 가지게 됩니다.
무권대리인의 지위
본인의 상속인 지위
이때 을이 자신의 무권대리행위를 이유로 계약의 효력을 부인하는 것은 원칙적으로 신의성실의 원칙에 반합니다.
대법원도 대리권 없이 부동산을 매도한 사람이 그 부동산을 상속한 뒤, 소유자의 지위에서 무권대리행위의 무효를 주장하는 것은 금반언과 신의칙상 허용되지 않는다고 판단했습니다.
시험 암기
무권대리인이 본인을 단독 상속하면 추인 거절은 신의칙 위반
④ 최고 기간 안에 본인이 답하지 않으면 추인한 것인가?
옳은 지문입니다.
상대방 병은 상당한 기간을 정해 본인 갑에게 계약을 추인할 것인지 확답하라고 요구할 수 있습니다. 이를 상대방의 최고권이라고 합니다.
갑이 정해진 기간 안에 확답을 발송하지 않으면 추인한 것으로 보는 것이 아니라 추인을 거절한 것으로 봅니다.
반드시 비교하세요
무권대리에서 본인이 확답하지 않음: 추인 거절
-
제한능력자 측이 일정한 경우 확답하지 않음: 추인으로 보는 경우가 있음
두 제도를 바꾸어 출제하는 문제가 많으므로 구별해야 합니다.
한 줄 암기
무권대리 최고 후 무응답은 추인 거절
⑤ 무권대리인에게만 추인하면 상대방은 철회할 수 있을까?
옳은 지문입니다.
갑은 상대방 병뿐 아니라 무권대리인 을에게도 추인의 의사표시를 할 수 있습니다.
다만 갑이 을에게 추인했더라도 병이 그 사실을 알지 못했다면, 갑은 병에게 추인의 효력을 주장하지 못합니다. 병은 추인 사실을 알기 전까지 계약을 철회할 수 있습니다.
민법 제134조는 대리권 없는 사람이 체결한 계약에 대해 본인이 추인하기 전까지 선의의 상대방이 계약을 철회할 수 있도록 규정합니다. 상대방이 유효하게 철회하면 계약은 확정적으로 효력을 잃어 이후 본인도 다시 추인할 수 없습니다.
시험 암기
무권대리인에게 추인했다면 상대방이 알기 전까지 철회 가능
함께 풀면 좋은 오늘의 민법
무권대리 추인과 철회 핵심 비교
| 구분 | 법적 효과 |
|---|---|
| 본인이 추인하지 않은 상태 | 본인에 대한 효력 미확정 |
| 본인의 전부 추인 | 원칙적으로 계약 당시로 소급해 효력 발생 |
| 일부·변경 추인 | 상대방 동의가 없으면 무효 |
| 최고 후 본인의 무응답 | 추인 거절로 간주 |
| 선의의 상대방 | 본인의 추인 전까지 철회 가능 |
| 무권대리인에게만 추인 | 상대방이 알기 전에는 철회 가능 |
추인은 별도의 의사표시가 없다면 계약 당시로 소급해 효력이 발생하지만, 제3자의 권리를 해치지는 못합니다.
공인중개사 민법에서 자주 나오는 함정
추인은 단독행위이므로 일부 추인도 자유롭다?
아닙니다. 추인 자체는 상대방의 승낙이 필요 없는 단독행위지만, 일부 추인이나 변경 추인은 상대방의 동의가 없으면 효력이 없습니다.
본인이 아무 답도 하지 않으면 추인으로 본다?
무권대리에서는 반대입니다. 상당한 기간을 정해 최고했는데도 본인이 답하지 않으면 추인을 거절한 것으로 봅니다.
추인은 반드시 상대방에게 해야 한다?
아닙니다. 무권대리인에게도 추인할 수 있습니다. 다만 상대방이 이를 알기 전까지는 추인의 효력을 상대방에게 주장하지 못합니다.
2025 공인중개사 민법 43번 핵심 요약
이번 기출문제에서 기억해야 할 내용은 다음과 같습니다.
무권대리행위는 전부 추인이 원칙이다.
일부 또는 변경 추인은 상대방의 동의가 필요하다.
매매대금 수령은 묵시적 추인으로 인정될 수 있다.
무권대리인이 본인을 단독 상속한 뒤 계약을 부인하는 것은 신의칙에 반한다.
최고 기간 안에 답하지 않으면 추인 거절로 본다.
상대방이 추인 사실을 알기 전에는 계약을 철회할 수 있다.
따라서 2025년 공인중개사 민법 43번 정답은 ①번입니다.
시험 직전 한 줄 암기
추인은 전부, 무응답은 거절, 추인을 알기 전에는 철회 가능!
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