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저당권이 설정된 토지가 경매되면서 토지와 건물의 소유자가 달라지면 언제 법정지상권이 성립할까요?
공인중개사 민법에서 법정지상권은 단순 암기로 해결하기 어려운 단원입니다. 특히 시험에서는 저당권 설정 당시 건물이 존재했는지, 그 건물이 무허가건물인지 가설건축물인지, 저당권자가 나중의 건축에 동의했는지를 바꿔가며 출제합니다.
2024년 공인중개사 민법 62번도 바로 이 차이를 묻는 문제입니다.
정답은 ④번, ㄱ·ㄷ입니다.
2024 공인중개사 민법 62번 문제와 정답
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| 지문 | 판단 | 핵심 |
|---|---|---|
| ㄱ. 일시사용 목적 가설건축물이 존재한 경우 법정지상권 불성립 | O | 독립된 건물로 보기 어려움 |
| ㄴ. 무허가건물이면 법정지상권 불성립 | X | 무허가·미등기라도 성립 가능 |
| ㄷ. 나대지에 저당권 설정 후 저당권자 동의를 받아 신축 | O | 저당권 설정 당시 건물 부존재 |
따라서 옳은 것은 ㄱ·ㄷ, 정답은 ④번입니다.
법정지상권이란?
민법 제366조의 법정지상권은 처음에는 토지와 건물이 같은 소유자에게 속했지만, 저당권 실행에 따른 경매 등으로 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우 건물을 계속 존속시키기 위해 법률상 인정되는 지상권입니다.
예를 들어 갑이 토지와 그 위 건물을 모두 소유하고 있는데 토지에 저당권을 설정했다고 가정해 보겠습니다. 이후 토지가 경매돼 을이 토지만 취득하면 건물은 여전히 갑의 소유일 수 있습니다.
이때 법정지상권이 없다면 토지를 취득한 을이 갑에게 건물 철거를 요구할 수 있습니다. 경제적으로 멀쩡한 건물을 철거하는 것은 큰 손실이므로 일정한 요건을 충족하면 법이 지상권을 인정하는 것입니다.
법정지상권 성립요건
시험에서는 네 가지를 순서대로 확인하는 것이 가장 빠릅니다.
저당권 설정 당시 건물이 존재하고, 당시 토지와 건물이 동일인 소유이며, 토지 또는 건물에 저당권이 설정되고, 이후 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라져야 합니다.
이 가운데 2024년 62번에서 가장 중요한 표현은 ‘저당권 설정 당시’입니다.
건물이 경매 당시 존재하는지만 볼 것이 아니라 저당권이 처음 설정됐을 당시부터 법정지상권의 기초가 되는 건물이 있었는지를 확인해야 합니다.
법정지상권 요점 정리ㄱ. 가설건축물도 법정지상권의 건물이 될까?
원칙적으로 어렵습니다. 따라서 ㄱ은 옳습니다.
문제에서는 토지에 저당권을 설정할 당시 일시사용을 위한 가설건축물이 존재했다고 했습니다.
법정지상권이 보호하려는 대상은 토지와 별개의 부동산으로 볼 수 있는 독립된 건물입니다.
반면 일정 기간만 사용하고 이후 철거할 것을 전제로 한 가설건축물은 특별한 사정이 없는 한 사회통념상 독립된 부동산으로서 법정지상권까지 인정할 정도의 건물성을 갖췄다고 보기 어렵습니다.
시험에서는 우선 다음처럼 정리하면 됩니다.
일시사용 가설건축물 → 법정지상권 원칙적으로 X
다만 ‘가설건축물’이라는 명칭만으로 무조건 판단하기보다는 실제 구조와 정착성, 존속 목적 등을 종합해 독립된 건물인지 판단한다는 점까지 알아두면 좋습니다.
ㄴ. 무허가건물이면 법정지상권이 성립하지 않는다?
틀린 지문입니다.
이 부분은 공인중개사 법정지상권 기출문제에서 자주 나오는 함정입니다.
건축법상의 허가 여부와 민법상 독립된 건물인지 여부는 다른 문제입니다.
저당권 설정 당시 실제 건물이 존재했고 토지와 건물이 동일인의 소유였다면, 그 건물이 건축허가를 받지 않았거나 소유권보존등기가 되지 않았다는 이유만으로 법정지상권이 당연히 부정되는 것은 아닙니다.
즉,
무허가건물 → 법정지상권 성립 가능
미등기건물 → 법정지상권 성립 가능
입니다.
여기서 가설건축물과 무허가건물을 반드시 구별해야 합니다. 무허가건물은 행정법상 허가에 문제가 있는 것이고, 가설건축물은 애초에 임시 사용과 철거를 전제로 한다는 차이가 있습니다.
ㄷ. 나대지에 저당권 설정 후 건축하면 법정지상권이 생길까?
원칙적으로 성립하지 않습니다. 따라서 ㄷ은 옳습니다.
토지에 저당권을 설정할 당시 지상에 건물이 전혀 없었다면 이후 토지소유자가 건물을 신축해도 민법 제366조의 법정지상권은 원칙적으로 인정되지 않습니다.
그렇다면 저당권자가 미리
“나중에 건물을 지어도 좋습니다.”
라고 동의했다면 어떨까요?
그래도 결론은 달라지지 않습니다.
법정지상권 성립 여부를 저당권자의 개별적인 동의에 따라 결정하면 향후 경매에 참여하는 사람은 등기부만으로 권리관계를 정확히 파악하기 어렵습니다.
따라서 저당권 설정 당시 나대지였다면 저당권자가 이후 신축을 동의했다는 사정만으로 법정지상권이 성립하지 않습니다.
시험에서는 다음과 같이 기억하면 간단합니다.
저당권 설정 당시 나대지 → 나중에 건축해도 원칙적으로 법정지상권 X
건축 중인 경우는 어떻게 될까?
나대지와 함께 비교하면 좋은 판례입니다.
저당권 설정 당시 건물이 완전히 완성되지 않았더라도 이미 건축이 상당히 진행되어 완성될 건물의 규모와 종류를 외형상 예상할 수 있는 정도였다면 법정지상권 성립이 인정될 가능성이 있습니다.
따라서 시험에서는 크게 이렇게 구별하면 됩니다.
완성된 건물은 성립 가능, 상당히 진행된 건축물도 성립 가능, 착공 전 나대지는 성립하지 않는 것이 원칙입니다.
가설건축물·무허가건물·나대지 비교
| 저당권 설정 당시 상태 | 법정지상권 |
|---|---|
| 일반적인 기존 건물 | 성립 가능 |
| 무허가건물 | 성립 가능 |
| 미등기건물 | 성립 가능 |
| 일시사용 가설건축물 | 원칙적으로 X |
| 건축 중이고 규모·종류 예상 가능 | 성립 가능 |
| 아무 건물 없는 나대지 | X |
| 나대지 + 저당권자의 건축 동의 | X |
이 비교표는 법정지상권 기출문제를 풀 때 그대로 활용할 수 있습니다.
민법 제366조 법정지상권과 관습법상 법정지상권 차이
두 개념도 함께 구별해야 합니다.
민법 제366조 법정지상권은 저당권 설정과 그 실행에 따른 경매가 핵심입니다. 반면 관습법상 법정지상권은 토지와 건물이 동일인 소유였다가 매매 등으로 소유자가 달라지는 경우 일정 요건 아래 성립하는 권리입니다.
따라서 문제에
저당권 → 경매 → 토지·건물 소유자 분리
가 나오면 우선 민법 제366조의 법정지상권부터 검토하면 됩니다.
관습법상 법정지상권 요점함께 풀면 좋은 오늘의 민법
공인중개사 시험에서 자주 틀리는 지문
무허가건물이므로 법정지상권은 성립하지 않는다?
→ X. 허가
여부만으로 성립이 부정되지 않습니다.
미등기건물에는 법정지상권이 성립하지 않는다?
→ X. 독립된
건물이고 다른 요건을 충족하면 가능합니다.
저당권 설정 당시 가설건축물이 있으면 항상 법정지상권이 성립한다?
→ X. 일시사용 목적이라면 원칙적으로 독립된 건물성이 인정되기
어렵습니다.
나대지에 저당권을 설정하면서 향후 건축을 허락받았다면 법정지상권이
생긴다?
→ X. 저당권 설정 당시 건물의 존재가 원칙적으로 필요합니다.
2024 공인중개사 민법 62번 핵심 정리
이번 공인중개사 민법 법정지상권 기출문제는 세 문장만 정확히 기억하면 됩니다.
일시사용을 위한 가설건축물은 원칙적으로 법정지상권의 대상이 되는 건물로 보기 어렵다.
무허가·미등기건물도 다른 성립요건을 갖추면 법정지상권이 인정될 수 있다.
저당권 설정 당시 나대지였다면 저당권자가 이후 건축에 동의하더라도 원칙적으로 법정지상권은 성립하지 않는다.
따라서 2024년 공인중개사 민법 62번 정답은 ④번, ㄱ·ㄷ입니다.
시험 직전 한 줄 암기
가설건물 X, 무허가건물 O 가능, 나대지는 건축 동의가 있어도 X!
법정지상권 문제에서는 건물의 허가 여부만 보지 말고 저당권 설정 당시 실제로 독립된 건물이 존재했는지를 가장 먼저 확인하세요. 그다음 토지·건물이 동일인 소유였는지, 경매로 소유자가 달라졌는지를 순서대로 확인하면 정답을 빠르게 찾을 수 있습니다.
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