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2025년 공인중개사 민법 62번은 저당권의 핵심 개념을 종합적으로 묻는 대표적인 기출문제입니다.
저당권은 공인중개사 민법 시험에서 매년 빠지지 않고 출제되는 단원으로, 단순히 개념만 암기해서는 해결하기 어렵습니다. 특히 저당권의 효력범위, 부합물, 피담보채권, 물상보증인은 반복적으로 출제되는 주제이므로 반드시 이해하고 있어야 합니다.
이번 글에서는 2025 공인중개사 민법 62번 저당권 기출문제의 정답과 지문별 해설, 그리고 시험에서 자주 나오는 판례까지 자세히 살펴보겠습니다.
문제
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정답 : ④번
이 문제가 중요한 이유
2025년 민법 62번은 저당권의 기본 개념만 묻는 문제가 아닙니다.
다음 다섯 가지 핵심 논점을 동시에 확인하는 문제입니다.
저당권의 담보 범위
피담보채권의 범위
제3취득자의 법적 지위
부합물에 대한 저당권의 효력
저당권설정자와 채무자의 관계
이 다섯 가지는 최근 공인중개사 시험에서 반복 출제되는 대표 주제입니다.
지문별 해설
① 맞는 지문
저당권은 저당권의 실행비용을 담보한다.
해설
민법 제360조는 저당권이 담보하는 범위를 규정하고 있습니다.
저당권은 원금뿐 아니라 다음 항목도 함께 담보합니다.
원금
이자
위약금
채무불이행으로 인한 손해배상
저당권 실행비용
즉, 경매 등 저당권을 실행하기 위해 발생한 비용 역시 담보 범위에 포함됩니다.
따라서 ①은 옳은 지문입니다.
② 맞는 지문
피담보채권은 금전채권이 아니어도 된다.
해설
많은 수험생이 "저당권은 돈을 빌릴 때만 설정한다"는 이유로 틀리기 쉬운 지문입니다.
하지만 민법은 반드시 금전채권만을 피담보채권으로 요구하지 않습니다.
금전으로 환산할 수 있는 채권이라면 저당권의 피담보채권이 될 수 있습니다.
따라서 ②는 옳은 지문입니다.
③ 맞는 지문
저당물의 소유권을 취득한 제3자는 그 저당물의 경매에서 경매인이 될 수 있다.
해설
저당권이 설정된 부동산을 매수한 사람을 제3취득자라고 합니다.
제3취득자는 저당권이 존재하는 상태에서 소유권을 취득한 사람일 뿐, 경매 참가가 제한되는 것은 아닙니다.
따라서 해당 부동산이 경매에 넘어가더라도 일반인과 동일하게 입찰에 참여하여 최고가매수인이 될 수 있습니다.
따라서 ③은 옳습니다.
④ 틀린 지문 (정답)
저당권은 특별한 사정이 없는 한 저당권설정 후에 저당목적물에 부합된 물건에는 그 효력이 미치지 않는다.
해설
이번 문제의 핵심이자 가장 중요한 판례 포인트입니다.
민법 제358조는 다음과 같이 규정합니다.
저당권의 효력은 저당목적물에 부합된 물건에도 미친다.
즉,
저당권이 설정된 이후 건물과 하나가 된 부합물에도 저당권의 효력이 그대로 확장됩니다.
대표적인 예는 다음과 같습니다.
시스템 에어컨
엘리베이터
건물에 고정 설치된 보일러
건물과 일체가 된 각종 설비
이처럼 독립성을 잃고 건물의 일부가 된 물건은 원칙적으로 저당권의 효력이 미칩니다.
하지만 ④는
효력이 미치지 않는다
라고 설명하고 있으므로 민법과 정반대의 내용입니다.
따라서 ④가 정답입니다.
암기 포인트
저당권 → 부합물에도 효력이 미친다.
⑤ 맞는 지문
저당권설정자와 채무자는 반드시 동일인일 필요는 없다.
해설
이 지문은 물상보증인을 이해하고 있는지를 묻는 문제입니다.
예를 들어,
아들이 은행에서 대출을 받으면서 아버지 소유의 부동산에 저당권을 설정했다면
채무자 : 아들
저당권설정자 : 아버지
가 됩니다.
이처럼 자신의 재산을 담보로 제공하지만 채무자는 아닌 사람을 물상보증인이라고 합니다.
따라서 저당권설정자와 채무자가 반드시 동일할 필요는 없습니다.
⑤는 옳은 지문입니다.
최종 정답
| 지문 | 정오 | 핵심 내용 |
|---|---|---|
| ① | O | 저당권은 실행비용까지 담보한다. |
| ② | O | 피담보채권은 금전채권이 아니어도 된다. |
| ③ | O | 제3취득자도 경매에 참여할 수 있다. |
| ④ | X | 부합물에도 저당권의 효력이 미친다. |
| ⑤ | O | 저당권설정자와 채무자는 동일인이 아니어도 된다. |
시험장에서 반드시 기억해야 할 핵심 정리
① 저당권이 담보하는 범위
다음 다섯 가지를 반드시 기억하세요.
원금
이자
위약금
손해배상
실행비용
② 부합물은 저당권 시험의 단골 출제 포인트
시험에서는 다음 문장을 그대로 암기하면 도움이 됩니다.
저당권의 효력은 저당목적물뿐 아니라 부합물에도 미친다.
③ 물상보증인은 반드시 암기
시험에서는 거의 매년 다음 형태로 출제됩니다.
채무자 ≠ 저당권설정자 가능
제3자가 자신의 부동산을 담보로 제공 가능
④ 제3취득자는 경매 참여 가능
저당부동산을 취득한 제3취득자도 일반인과 동일하게 경매에서 최고가매수인이 될 수 있습니다.
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자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 저당권은 반드시 금전채권만 담보할 수 있나요?
아닙니다. 금전으로 평가할 수 있는 채권이라면 금전채권이 아니더라도 저당권의 피담보채권이 될 수 있습니다.
Q2. 부합물이란 무엇인가요?
부합물이란 독립성을 잃고 주된 물건과 하나가 된 물건을 말합니다. 건물에 고정 설치된 시스템 에어컨이나 엘리베이터 등이 대표적인 예입니다.
Q3. 물상보증인과 보증인은 어떻게 다른가요?
물상보증인은 자신의 부동산 등 특정 재산만 담보로 제공하는 사람입니다. 반면 일반 보증인은 자신의 전 재산으로 채무를 부담할 수 있다는 점에서 차이가 있습니다.
마무리
2025년 공인중개사 민법 62번은 저당권의 담보 범위, 피담보채권, 부합물, 제3취득자, 물상보증인을 종합적으로 이해하고 있는지를 확인하는 대표적인 기출문제였습니다.
특히 정답인 ④번은 '저당권의 효력은 부합물에도 미친다'는 민법의 기본 원칙을 정확히 알고 있는지를 묻는 문제였습니다. 이 원칙은 공인중개사 민법 시험에서 매우 자주 출제되므로 반드시 암기해 두어야 합니다.
저당권 파트는 개념들이 서로 연결되어 있기 때문에, 이번 문제를 통해 저당권의 효력범위, 부합물, 물상보증인까지 함께 정리해 두면 이후 유사한 기출문제도 훨씬 쉽게 해결할 수 있습니다.
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