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공인중개사 민법에서는 단순히 서로 계약할 의사가 있다는 것만으로 모든 계약이 성립하는 것은 아닙니다. 청약과 승낙이 정확하게 일치하는지, 청약이 상대방에게 언제 도달했는지까지 구별해야 합니다.
2025년 공인중개사 민법 66번은 계약의 성립에 관한 대표적인 기출문제로, 청약의 유인·교차청약·조건부 승낙·명예퇴직·매매의 일방예약을 한 문제에서 확인하고 있습니다.
2025년 공인중개사 민법 66번 정답
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③번은 합의해제를 청약했는데 상대방이 그 청약에 조건을 붙여 승낙한 경우 기존 청약이 실효된다는 내용입니다.
민법 제534조에 따르면 승낙자가 청약에 조건을 붙이거나 내용을 변경해 승낙하면 이를 원래 청약의 승낙으로 보지 않습니다. 기존 청약을 거절하면서 동시에 새로운 청약을 한 것으로 봅니다.
쉽게 기억하면 다음과 같습니다.
“네, 그런데…” = 승낙이 아니라 새로운 청약
이 한 문장이 이번 기출문제의 핵심입니다.
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계약의 성립① 청약의 유인에 응하면 즉시 계약이 성립할까?
틀린 지문입니다.
청약과 청약의 유인은 반드시 구별해야 합니다.
청약은 상대방이 그대로 승낙하면 계약을 성립시킬 수 있는 확정적인 의사표시입니다. 반면 청약의 유인은 상대방에게 “나에게 청약을 해보세요”라고 권유하는 단계입니다.
대법원도 청약의 유인을 받은 사람이 이에 대응하는 의사표시를 했다고 해서 바로 계약이 성립하는 것이 아니라, 다시 유인한 사람이 승낙해야 계약이 성립한다고 판시하고 있습니다. 상가나 아파트의 일반적인 분양광고 역시 청약의 유인으로 보는 경우가 많습니다.
예를 들어 분양광고를 보고 “이 아파트를 계약하겠습니다”라고 했다고 해서 항상 그 순간 매매계약이 성립하는 것은 아닙니다.
청약의 유인 → 상대방의 청약 → 유인자의 승낙 → 계약 성립
따라서 ①번은 틀렸습니다.
② 교차청약은 발송한 때 계약이 성립할까?
틀린 지문입니다.
교차청약은 갑과 을이 서로 상대방의 청약을 알지 못한 상태에서 동일한 내용의 청약을 보낸 경우입니다.
예를 들어 갑이 “1억 원에 팔겠다”고 보냈고, 같은 시기에 을도 “1억 원에 사겠다”고 보냈다고 가정해 보겠습니다.
민법 제533조에 따르면 계약은 두 사람이 청약을 발송한 때가 아니라 양 청약이 상대방에게 도달한 때 성립합니다.
시험에서는 단어 하나만 바꾸어 출제됩니다.
교차청약 = 발송 X, 도달 O
②번은 ‘발송된 때’라고 했으므로 틀린 지문입니다.
③ 조건을 붙여 승낙하면 기존 청약은 어떻게 될까?
옳은 지문이며 정답입니다.
갑이 “계약을 합의해제합시다”라고 제안했는데 을이 다음과 같이 답했다고 생각해 보세요.
“좋습니다. 대신 계약금을 전부 돌려주세요.”
표현상으로는 승낙처럼 보이지만 실제로는 새로운 조건을 붙였습니다.
민법 제534조는 이 경우 기존 청약을 거절하고 새롭게 청약한 것으로 봅니다. 따라서 갑의 기존 청약은 더 이상 그대로 승낙할 수 없는 상태가 됩니다.
공인중개사 민법에서는 이를 변경을 가한 승낙 또는 조건부 승낙 문제로 자주 출제합니다.
청약과 승낙은 내용이 일치해야 계약이 성립한다.
따라서 ③번이 정답입니다.
④ 명예퇴직 예정일 전이면 철회할 수 있을까?
틀린 지문입니다.
명예퇴직은 근로자가 명예퇴직을 신청하고 사용자가 이를 승인하면 합의가 성립하는 구조입니다.
대법원은 명예퇴직에 관한 합의가 이미 성립했다면 실제 명예퇴직 예정일이 아직 오지 않았더라도 당사자 한쪽이 마음대로 의사표시를 철회할 수 없다고 판시했습니다. 퇴직의 실제 효력은 정해진 명예퇴직 예정일에 발생합니다.
즉,
명예퇴직 신청 → 회사 승인 → 합의 성립
까지 이루어졌다면 단순히 “아직 퇴직 날짜가 안 됐다”는 이유만으로 자유롭게 철회할 수 없습니다.
따라서 ④번도 틀립니다.
⑤ 매매의 일방예약은 본계약 내용이 정해지지 않아도 될까?
틀린 지문입니다.
매매의 일방예약은 한쪽이 예약완결권을 행사하면 별도의 새로운 합의 없이 본계약인 매매가 성립할 수 있는 구조입니다.
그렇기 때문에 예약 당시부터 장래 본계약의 주요 내용이 어느 정도 정해져 있어야 합니다.
대법원은 매매의 일방예약이 성립하려면 매매 목적물, 이전방법, 매매가액, 지급방법 등 본계약의 요소가 확정되어 있거나 적어도 확정할 수 있어야 한다고 판단합니다.
따라서 “나중에 적당한 가격에 이 부동산을 팔아주겠다”처럼 가격이나 결정 기준이 전혀 정해져 있지 않다면 일방예약의 성립이 문제될 수 있습니다.
⑤번은 본계약 요소가 확정될 필요가 없다고 했으므로 틀렸습니다.
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계약의 성립 기출 핵심 비교
| 출제 포인트 | 시험에서 기억할 내용 |
|---|---|
| 청약의 유인 | 대응했다고 바로 계약 성립 X |
| 교차청약 | 양 청약이 도달한 때 성립 |
| 조건부 승낙 | 기존 청약 거절 + 새로운 청약 |
| 명예퇴직 | 합의 성립 후 임의 철회 X |
| 매매 일방예약 | 본계약 요소가 확정 또는 확정 가능해야 함 |
공인중개사 민법에서 자주 틀리는 함정
계약의 성립 문제는 어려운 판례보다 단어를 바꿔놓은 지문을 주의해야 합니다.
‘교차청약은 발송한 때 성립한다’고 나오면 도달로 고쳐야 하고, ‘조건을 붙여 승낙해도 승낙이다’라고 나오면 새로운 청약으로 고쳐야 합니다.
또 ‘청약의 유인을 받은 사람이 응하면 곧바로 계약이 성립한다’는 표현도 틀립니다. 청약의 유인은 그 자체로 계약을 성립시키는 의사표시가 아니기 때문입니다.
2025 공인중개사 민법 66번 핵심 요약
2025년 공인중개사 민법 66번은 다음 세 문장만 확실하게 기억해도 정답을 찾을 수 있습니다.
청약의 유인은 상대방이 응했다고 바로 계약이 성립하지 않는다.
교차청약은 발송이 아니라 도달한 때 계약이 성립한다.
조건을 붙인 승낙은 기존 청약의 거절이자 새로운 청약이다.
따라서 2025년 공인중개사 민법 66번 정답은 ③번입니다.
시험 직전 한 줄 암기
유인은 다시 승낙, 교차는 도달, “네 그런데…”는 새 청약!
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