.png)
돈을 받을 채권이 있다면 채무자의 물건을 가지고 있다는 이유만으로 유치권을 주장할 수 있을까요?
또 당사자끼리 합의하면 기존 민법에 없는 새로운 형태의 물권을 만들어낼 수 있을까요?
2025년 공인중개사 민법 52번은 물권법의 출발점인 물권법정주의를 중심으로 유치권·전세권·저당권·관습법상 물권을 묻는 문제입니다.
이 문제의 핵심은 하나입니다.
물권의 종류와 내용은 당사자가 마음대로 만들거나 변경할 수 없다.
민법 제185조도 물권은 법률 또는 관습법에 의하는 경우 외에는 임의로 창설하지 못한다고 규정하고 있습니다.
따라서 2025년 공인중개사 민법 52번 정답은 ②번입니다.
2025 공인중개사 민법 52번 문제와 정답
.png)
| 번호 | 핵심 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| ① | 온천권은 관습법상 물권으로 볼 수 없다 | O |
| ② | 견련관계 없는 채권도 유치권으로 담보 가능 | X |
| ③ | 저당권은 법률 규정으로도 성립할 수 있다 | O |
| ④ | 사용·수익을 완전히 배제한 담보전세권은 허용되지 않는다 | O |
| ⑤ | 공원을 이용했다는 이유만으로 배타적 공원이용권을 취득하지 않는다 | O |
틀린 지문은 ②번입니다.
물권법정주의란?
물권은 누구에게나 주장할 수 있는 강력한 권리입니다.
따라서 계약 당사자가 자유롭게
“우리끼리 새로운 물권을 하나 만들어 사용하자.”
라고 할 수 없습니다.
민법 제185조에 따라 물권은 법률 또는 관습법에서 인정하는 범위 안에서만 존재할 수 있습니다. 대법원 역시 법률과 관습법에서 인정하지 않는 새로운 종류나 내용의 물권을 창설하는 것은 허용되지 않는다고 보고 있습니다.
시험 암기
물권 = 법률 + 관습법
이 원칙을 이해하면 이번 52번의 대부분 지문을 해결할 수 있습니다.
① 온천권은 관습법상 물권일까?
아닙니다. 옳은 지문입니다.
특정 지역에서 오랫동안 온천수를 이용했다고 해서 독립적인 ‘온천권’이라는 물권이 생기는 것은 아닙니다.
대법원은 온천에 관한 권리, 즉 광천권·온천권·온천수이용권 등을 관습법상의 물권이나 그와 같은 준물권으로 볼 수 없다고 판시했습니다.
따라서 시험에서는
온천권 = 관습법상 물권 X
로 기억하면 됩니다.
물권의 종류 요점② 목적물과 관계없는 채권도 유치권으로 담보할 수 있을까?
불가능합니다. ②번이 정답입니다.
유치권에서 가장 중요한 단어는 견련관계입니다.
민법 제320조는 타인의 물건이나 유가증권을 점유한 사람이 ‘그 물건에 관하여 생긴 채권’이 변제기에 있는 경우에 유치권을 행사할 수 있다고 규정합니다.
쉽게 말하면
“그 채권이 그 물건 때문에 생겼는가?”
를 확인해야 합니다.
예를 들어 자동차 정비업자가 자동차를 수리하고 수리비를 받지 못했다면
자동차 ↔ 자동차 수리비
사이에 관련성이 있으므로 유치권이 문제될 수 있습니다.
반면 갑에게 1,000만 원을 빌려준 사람이 우연히 갑의 자동차를 보관하고 있다고 해서 대여금채권을 이유로 자동차에 유치권을 행사할 수는 없습니다.
대법원도 목적물과 견련관계가 없는 채권까지 유치권의 피담보채권으로 인정하면 법률이 정하지 않은 새로운 내용의 유치권을 만드는 것이어서 물권법정주의에 반한다고 판시했습니다.
따라서 ②번의
“물권법정주의에 반하지 않는다.”
는 틀렸습니다.
시험 직전 암기
유치권 = 점유 + 변제기 + 견련관계
이번 문제에서는 이 중 견련관계가 정답을 결정합니다.
유치권 성립요건 요점③ 저당권은 계약으로만 성립할까?
아닙니다. 옳은 지문입니다.
일반적으로 저당권은 채권자와 채무자가 저당권설정계약을 하고 등기를 함으로써 성립합니다.
하지만 법률이 일정한 경우 저당권과 같은 효력을 직접 인정하기도 합니다.
대표적인 예가 민법 제649조의 법정저당권입니다.
토지임대인이 변제기가 지난 최후 2년의 차임채권을 가지고 임차인 소유의 지상건물을 압류하면 법률상 저당권과 동일한 효력이 인정됩니다.
따라서 시험에서는
저당권 = 약정에 의한 저당권 + 법률상 인정되는 저당권
으로 이해하면 됩니다.
③번은 옳습니다.
저당권 성립요건 요점④ 채권담보만을 위한 전세권은 무효일까?
여기서는 표현을 정확히 봐야 합니다.
채권담보 목적으로 전세권을 설정했다는 이유만으로 무효는 아닙니다.
전세권은 사용·수익 기능뿐 아니라 담보 기능도 가지고 있기 때문입니다.
대법원도 채권담보를 주된 목적으로 전세권을 설정했다고 하더라도 장래 전세권자가 목적물을 사용·수익하는 것을 완전히 배제하지 않았다면 전세권의 효력을 인정합니다.
하지만 문제처럼
전세권자의 사용·수익 권능을 완전히 배제하고 오직 채권담보만을 위해 설정
했다면 상황이 다릅니다.
민법 제303조가 예정하고 있는 전세권의 핵심 내용인 사용·수익 기능 자체를 없애는 것이기 때문입니다. 대법원은 이런 전세권을 법률에서 정하지 않은 새로운 내용의 물권을 만드는 것으로 보아 물권법정주의에 반하여 무효라고 판단합니다.
시험에서 반드시 구별
채권담보 목적 전세권 → 무조건 무효 X
사용·수익 완전 배제 + 담보기능만 → 무효 O
이 차이는 앞으로도 반복 출제될 가능성이 높은 핵심 판례입니다.
전세권 성립요건 요점⑤ 공원을 오래 이용하면 ‘공원이용권’이 생길까?
생기지 않습니다.
주민들이 오랜 기간 근린공원을 자유롭게 이용했다는 이유만으로 누구에게나 주장할 수 있는 배타적인 공원이용권이라는 물권을 취득하는 것은 아닙니다.
대법원도 일반 주민이 근린공원을 자유롭게 이용할 수 있다는 사정만으로 인근 주민들에게 독립적인 공원이용권이라는 배타적 권리가 발생한다고 볼 수 없다고 판단했습니다.
따라서 ⑤번은 옳습니다.
물권법정주의 기출 핵심 비교
| 쟁점 | 결론 |
|---|---|
| 새로운 물권을 당사자가 임의로 창설 | X |
| 온천권 | 관습법상 물권 X |
| 유치권 | 목적물과 채권의 견련관계 필요 |
| 법정저당권 | 인정 가능 |
| 담보목적 전세권 | 그 자체로는 유효 가능 |
| 사용·수익을 완전히 배제한 전세권 | 무효 |
| 배타적인 공원이용권 | X |
유치권 문제는 이렇게 풀면 쉽다
유치권이 출제되면 단순히 “채권이 있는가?”만 확인하면 안 됩니다.
먼저 목적물을 점유하고 있는지 확인하고, 그다음 채권이 변제기에 있는지, 마지막으로 채권이 바로 그 목적물에 관하여 생긴 것인지를 확인해야 합니다.
특히 대법원은 유치권이 목적물 점유를 통해 채권의 만족을 확보하는 강력한 법정담보물권인 만큼 성립요건을 임의로 확대할 수 없다는 입장입니다.
함께 풀면 좋은 오늘의 민법
공인중개사 민법에서 자주 틀리는 지문
돈 받을 채권만 있으면 채무자 물건에 유치권을 주장할 수 있다?
→ X. 목적물과 피담보채권 사이의 견련관계가 필요합니다.
전세권을 채권담보로 이용하면 전부 무효다?
→ X. 사용·수익
가능성을 완전히 배제하지 않았다면 유효할 수 있습니다.
오랫동안 온천을 이용하면 온천권을 취득한다?
→ X. 온천에
관한 권리는 관습법상 물권으로 인정되지 않습니다.
지역 주민들이 공원을 계속 이용하면 배타적인 공원이용권을 취득한다?
→ X. 대법원은 그러한 독립적 권리를 인정하지 않습니다.
2025 공인중개사 민법 52번 핵심 정리
이번 기출문제에서는 네 가지를 반드시 기억하세요.
물권은 법률 또는 관습법에서 인정하는 범위를 넘어 마음대로 만들 수 없다.
유치권의 피담보채권은 반드시 유치 목적물과 견련관계가 있어야 한다.
전세권의 사용·수익 기능을 완전히 없애고 담보 기능만 남기는 것은 물권법정주의에 반한다.
온천권과 배타적 공원이용권은 관습법상 물권으로 인정되지 않는다.
따라서 2025년 공인중개사 민법 52번 정답은 ②번입니다.
시험 직전 한 줄 암기
물권은 마음대로 못 만든다! 유치권은 견련관계, 전세권은 사용·수익까지 확인!
공인중개사 민법에서 물권법정주의 문제가 나오면 각각의 판례를 따로 외우기보다 먼저 “법률이나 관습법에 없는 새로운 물권 또는 새로운 물권 내용을 만든 것은 아닌가?”라고 확인하세요. 그러면 유치권과 전세권 판례형 지문을 훨씬 빠르게 판단할 수 있습니다.
.png)
