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토지 소유권을 다른 사람에게 넘긴 뒤에도 과거 소유자였다는 이유로 불법점유자에게 토지를 비워달라고 요구할 수 있을까요?
또 아직 실제 침해가 발생하지 않았더라도 소유권이 방해받을 위험이 있다면 미리 예방을 청구할 수 있을까요?
2022년 공인중개사 민법 53번은 물권적 청구권의 주체와 소유권에 기한 방해제거·방해예방청구권을 묻는 기출문제입니다.
결론부터 말하면 정답은 ②번, ㄷ만 옳습니다.
2022 공인중개사 민법 53번 문제와 정답
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| 지문 | 판단 | 핵심 |
|---|---|---|
| ㄱ | X | 지상권이 설정돼도 토지 소유자의 소유권은 존재 |
| ㄴ | X | 소유권을 잃은 전 소유자는 소유권에 기한 청구 불가 |
| ㄷ | O | 방해의 염려가 있으면 예방 또는 손해배상 담보 청구 가능 |
이번 문제의 핵심은 간단합니다.
물권적 청구권은 현재의 물권자를 보호하는 권리다.
물권적 청구권이란?
물권적 청구권은 소유권 등 물권이 침해되거나 침해될 우려가 있을 때 그 상태의 제거 또는 예방을 요구하는 권리입니다.
소유권을 기준으로는 크게 다음 세 가지가 중요합니다.
소유물반환청구권은 다른 사람이 내 물건을 점유하고 있을 때 반환을 요구하는 권리입니다. 민법 제213조는 소유자가 자신의 물건을 점유한 자에게 반환을 청구할 수 있도록 규정합니다. 다만 점유자에게 정당한 점유권원이 있다면 반환을 거부할 수 있습니다.
방해제거청구권은 현재 소유권을 방해하는 상태가 존재할 때 그 방해를 없애달라고 요구하는 권리입니다.
방해예방청구권은 아직 침해가 발생하지 않았더라도 소유권을 방해할 염려가 있을 때 미리 예방하거나 손해배상의 담보를 요구하는 권리입니다. 민법 제214조가 이를 명시하고 있습니다.
ㄱ. 지상권이 설정된 토지 소유자는 불법점유자를 내보낼 수 없을까?
틀린 지문입니다.
토지에 지상권이 설정됐다고 해서 토지 소유자의 소유권 자체가 사라지는 것은 아닙니다.
지상권은 다른 사람의 토지를 일정한 목적에 따라 사용할 수 있는 용익물권입니다. 지상권자에게 사용권이 인정되더라도 소유자는 여전히 그 토지의 소유자입니다.
따라서 제3자가 아무런 권원 없이 토지 일부를 불법점유하고 있다면 토지 소유자는 원칙적으로 자신의 소유권을 근거로 방해배제를 요구할 수 있습니다.
시험 포인트
지상권 설정 ≠ 소유권 소멸
즉, 지상권자가 존재한다는 이유만으로 소유자가 제3자의 불법점유를 그대로 받아들여야 하는 것은 아닙니다.
따라서 ㄱ은 틀렸습니다.
ㄴ. 소유권을 넘긴 전 소유자도 방해제거청구권을 행사할 수 있을까?
할 수 없습니다.
이번 문제에서 가장 중요한 판례입니다.
물권적 청구권은 소유권 등 현재 존재하는 물권에 붙어 있는 권리입니다.
따라서 소유자가 토지를 다른 사람에게 양도하여 소유권을 잃었다면 과거 소유자였다는 이유만으로 제3자의 불법점유에 대해 소유권에 기한 방해제거를 청구할 수 없습니다.
대법원 전원합의체도 소유권을 상실한 전 소유자는 소유권에 기한 물권적 청구권으로 불법점유자에게 방해배제를 청구할 수 없다고 명확히 판시했습니다.
쉽게 생각하면
갑이 토지를 소유하고 있을 때 병이 무단점유했습니다.
그런데 갑이 토지를 을에게 매도하고 소유권이전등기까지 마쳤습니다.
이제 현재 소유자는 을입니다.
따라서 소유권을 근거로 병에게 방해배제를 요구할 사람은 원칙적으로 현재 소유자인 을이지, 과거 소유자인 갑이 아닙니다.
시험 암기
물권적 청구권은 물권과 함께 간다.
따라서 ㄴ도 틀렸습니다.
ㄷ. 아직 침해되지 않아도 방해될 염려가 있으면 예방할 수 있을까?
가능합니다. 옳은 지문입니다.
민법 제214조는 현재 발생한 방해의 제거뿐만 아니라 소유권을 방해할 염려가 있는 행위에 대해 예방 또는 손해배상의 담보도 청구할 수 있도록 규정합니다.
예를 들어 옆 토지의 축대가 무너질 위험이 커서 내 토지를 덮칠 가능성이 명확하다고 생각해 보겠습니다.
아직 실제 손해가 발생하지 않았다고 해서 축대가 무너질 때까지 기다릴 필요는 없습니다.
소유자는 미리
“위험한 상태를 제거해 주세요.”
라고 요구할 수 있습니다.
필요하다면 향후 발생할 손해를 대비해 손해배상 담보를 요구하는 것도 가능합니다.
따라서 ㄷ은 옳은 지문입니다.
물권적청구권 암기노트소유물반환·방해제거·방해예방 차이
| 구분 | 상황 | 청구 내용 |
|---|---|---|
| 소유물반환청구권 | 목적물을 타인이 점유 | 물건 반환 |
| 방해제거청구권 | 현재 소유권이 방해됨 | 현재 방해 제거 |
| 방해예방청구권 | 장래 방해 위험 존재 | 예방·손해배상 담보 |
시험에서는 다음처럼 판단하면 쉽습니다.
물건을 빼앗겼다 → 반환
현재 방해받고 있다 → 제거
앞으로 방해될 위험이 있다 → 예방
물권적 청구권과 손해배상청구권 차이
두 제도는 목적부터 다릅니다.
물권적 청구권은 현재의 물권 상태를 정상으로 회복하거나 침해를 예방하기 위한 권리입니다.
반면 손해배상청구권은 이미 발생한 손해를 금전 등으로 배상받는 것이 핵심입니다.
따라서 소유권 침해 문제가 나오면
“방해 상태를 없애려는 것인가?”
와
“이미 발생한 손해를 배상받으려는 것인가?”
를 구별해야 합니다.
함께 풀면 좋은 오늘의 민법
공인중개사 민법에서 자주 틀리는 지문
지상권이 설정되면 토지 소유자는 물권적 청구권을 행사할 수 없다?
→ X. 지상권 설정만으로 소유권이 없어지는 것은 아닙니다.
과거에 소유자였다면 소유권을 넘긴 뒤에도 방해배제를 청구할 수 있다?
→ X. 전 소유자는 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 없습니다.
실제 손해가 생긴 뒤에만 방해예방청구를 할 수 있다?
→ X.
소유권 방해의 염려가 있으면 미리 예방을 청구할 수 있습니다.
2022 공인중개사 민법 53번 핵심 요약
이번 기출문제는 세 문장으로 정리할 수 있습니다.
지상권이 설정돼도 토지 소유권 자체는 없어지지 않는다.
소유권을 상실한 전 소유자는 소유권에 기한 방해제거청구권을 행사할 수 없다.
소유권을 방해할 염려가 있다면 예방 또는 손해배상의 담보를 청구할 수 있다.
따라서 2022년 공인중개사 민법 53번 정답은 ②번, ㄷ만 옳습니다.
시험 직전 한 줄 암기
현재 소유자가 청구한다! 빼앗기면 반환, 방해되면 제거, 방해될 것 같으면 예방!
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