직접 부동산을 사용하지 않고 다른 사람에게 임대해 둔 경우에도 점유자라고 할 수 있을까요?

또 점유취득시효를 주장하려면 점유자가 직접 “나는 소유의 의사로 점유했다”는 사실을 증명해야 할까요?

2022년 공인중개사 민법 52번은 간접점유, 자주점유, 점유취득시효, 선의·악의 점유, 무과실을 종합적으로 묻는 문제입니다.

결론부터 보면 정답은 ⑤번입니다.

2022 공인중개사 민법 52번 문제와 정답

번호	핵심 내용	판단
① 간접점유자는 점유방해배제청구를 할 수 없다	X
② 취득시효의 점유에는 간접점유가 포함되지 않는다	X
③ 취득시효 주장자가 자주점유를 증명해야 한다	X
④ 본권소송 패소 확정일부터 악의의 점유자가 된다	X
⑤ 등기명의인에게 매수했고 의심할 특별한 사정이 없다면 무과실 점유자	O

따라서 2022년 공인중개사 민법 52번 정답은 ⑤번입니다.

점유권이란?

점유권은 물건을 사실상 지배하고 있는 상태를 보호하는 권리입니다.

중요한 것은 반드시 본인이 물건을 직접 사용하고 있어야만 점유자가 되는 것은 아니라는 점입니다.

대표적으로 임대차에서는

임차인 = 직접점유자
임대인 = 간접점유자

가 될 수 있습니다.

즉, 다른 사람을 매개로 물건을 지배하는 경우에도 일정한 요건 아래 간접점유가 인정됩니다.

① 간접점유자는 점유방해배제청구권을 행사할 수 없을까?

틀린 지문입니다.

간접점유자에게도 점유보호청구권이 인정됩니다.

예를 들어 갑이 자신의 건물을 을에게 임대했고, 병이 을의 건물 사용을 불법적으로 방해한다고 해보겠습니다.

을은 실제 건물을 사용하는 직접점유자이지만, 갑 역시 임대차관계를 통해 간접적으로 건물을 점유하고 있습니다.

따라서 일정한 요건 아래 갑도 점유에 대한 방해를 제거하도록 요구할 수 있습니다.

시험 암기

직접점유자만 보호받는 것이 아니다.

간접점유자도 점유보호청구권 행사 가능

따라서 ①번은 틀렸습니다.

직접점유와 간접점유 차이

직접점유

물건을 현실적으로 직접 지배하고 있는 상태입니다.

예를 들어 임차인이 아파트에서 실제로 거주한다면 직접점유에 해당합니다.

간접점유

다른 사람을 통해 물건을 점유하는 경우입니다.

임대인이 임차인에게 목적물을 넘겨주고 일정한 관계가 종료되면 반환받을 수 있다면 간접점유가 인정될 수 있습니다.

시험에서는 단순하게 다음처럼 시작하면 쉽습니다.

임대인 → 간접점유

임차인 → 직접점유

간접점유와 직접점유 복습

② 취득시효에서는 간접점유를 인정하지 않는다?

틀렸습니다.

부동산 취득시효에서 말하는 점유는 반드시 직접점유만을 의미하지 않습니다.

일정한 점유매개관계가 인정된다면 간접점유도 취득시효를 위한 점유에 포함될 수 있습니다.

예를 들어 갑이 토지를 직접 점유하다가 이후 다른 사람에게 임대하여 간접점유를 계속했다고 하더라도, 그 이유만으로 점유기간이 단절되는 것은 아닙니다.

시험 포인트

취득시효의 점유 = 직접점유만 X

간접점유도 포함 가능 O

따라서 ②번도 틀린 지문입니다.

③ 점유취득시효를 주장하는 사람이 자주점유를 증명해야 할까?

그럴 필요가 없습니다.

공인중개사 민법에서 매우 중요한 자주점유의 추정 문제입니다.

자주점유란?

물건을 자기 소유물처럼 지배하려는 의사를 가지고 점유하는 것을 말합니다.

반면 임차인처럼 다른 사람의 소유권을 인정하면서 점유하면 타주점유입니다.

구분	의미	대표 사례
자주점유	내 물건처럼 점유	소유자로 믿고 점유
타주점유	타인의 소유권을 인정하고 점유	임차인

민법에서는 점유자가 소유의 의사로 점유하는 것으로 추정합니다.

따라서 취득시효를 주장하는 점유자가 처음부터 자주점유였음을 일일이 증명해야 하는 것이 아닙니다.

오히려 상대방이

“이 사람의 점유는 타주점유였습니다.”

라는 사실을 입증하여 자주점유의 추정을 깨야 합니다.

시험 직전 암기

점유자는 자주점유로 추정한다.

따라서 ③번은 틀렸습니다.

자주점유라고 말만 하면 될까?

그것도 아닙니다.

자주점유 여부는 점유자가 마음속으로

“나는 이 땅이 내 것이라고 생각했다.”

라고 주장하는 것만으로 결정되지 않습니다.

점유를 시작하게 된 원인과 계약관계 등 객관적인 사정을 기준으로 판단합니다.

예를 들어 임대차계약으로 토지를 사용하기 시작했다면 임차인은 소유자의 권리를 인정하고 점유를 시작한 것이므로 원칙적으로 타주점유입니다.

자주점유와 타주점유 복습

④ 본권소송에서 패소하면 언제부터 악의의 점유자가 될까?

‘패소 확정일’이 아닙니다.

이 지문은 날짜를 바꿔 출제한 대표적인 함정입니다.

선의의 점유자가 소유권 등 본권에 관한 소송에서 패소하면 악의의 점유자로 간주됩니다.

그 기준은

판결이 확정된 날부터

가 아니라

소가 제기된 때부터

입니다.

시험 암기

본권소송 패소 → 소 제기일부터 악의

예를 들어 소송이 2022년 1월에 제기되고 2024년에 패소판결이 확정됐더라도 기준 시점은 2024년이 아니라 2022년 소 제기 시점입니다.

따라서 ④번은 틀렸습니다.

⑤ 등기부상 소유자에게 매수했다면 무과실 점유자인가?

옳은 지문이며 정답입니다.

갑 명의로 부동산 소유권등기가 되어 있고 실제 매도인도 갑이라고 가정해 보겠습니다.

매수인 을에게 갑의 소유권을 의심할 만한 특별한 사정이 없다면 보통은 등기부를 믿고 매수하게 됩니다.

이 경우 판례는 특별한 사정이 없는 한 을이 갑을 진정한 소유자로 믿은 데 과실이 없다고 볼 수 있다는 입장입니다.

따라서 ⑤번이 옳습니다.

시험 공식

등기명의인 = 양도인

그리고

권리를 의심할 특별한 사정 없음

이라면

무과실 인정 가능

입니다.

등기부취득시효와 무과실

이 지문은 등기부취득시효와 연결해서 공부해야 합니다.

일반적으로 등기부취득시효에서는 다음 요건을 확인합니다.

10년 + 등기 + 소유의 의사 + 평온·공연 + 선의·무과실 점유

여기서 시험에서는 특히 무과실 여부를 판례형으로 많이 출제합니다.

따라서 단순히 “등기부를 믿었다”는 사실만 볼 것이 아니라, 실제 거래 과정에서 매도인의 권리를 의심할 만한 특별한 사정이 있었는지도 함께 확인해야 합니다.

등기부취득시효 복습

2022 공인중개사 민법 52번 핵심 비교

쟁점	시험에서 기억할 내용
간접점유	다른 사람을 통해 점유 가능
간접점유자의 점유보호청구권	O
취득시효에서 간접점유	O
자주점유	원칙적으로 추정
타주점유	상대방이 추정을 깨야 함
본권소송 패소	소 제기일부터 악의
등기명의인에게 매수	특별한 사정 없으면 무과실 인정 가능

함께 공부하면 좋은 오늘의 민법

23년 점유자와 회복자

공인중개사 민법에서 자주 틀리는 지문

간접점유자는 실제로 물건을 가지고 있지 않으므로 점유권이 없다?
→ X. 간접점유도 민법상 점유입니다.

취득시효에는 직접점유한 기간만 포함된다?
→ X. 일정한 간접점유 기간도 포함될 수 있습니다.

취득시효를 주장하는 사람이 자주점유를 증명해야 한다?
→ X. 자주점유는 원칙적으로 추정됩니다.

본권소송에서 패소하면 확정판결일부터 악의의 점유자가 된다?
→ X. 소가 제기된 때부터 악의로 봅니다.

2022 공인중개사 민법 52번 핵심 정리

이번 공인중개사 민법 점유권 기출문제에서는 다음 다섯 문장을 기억하면 됩니다.

간접점유자에게도 점유보호청구권이 인정된다.

간접점유도 취득시효를 위한 점유가 될 수 있다.

점유자는 원칙적으로 자주점유하는 것으로 추정된다.

본권소송에서 패소한 선의의 점유자는 소 제기일부터 악의의 점유자로 본다.

등기명의인에게 매수했고 권리를 의심할 특별한 사정이 없다면 무과실 점유자로 인정될 수 있다.