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공인중개사 민법에서 유치권은 매년 1-2문제 꼭 출제되는 핵심 주제입니다. 특히 최근 시험은 단순히 조문을 암기했는지 묻는 것이 아니라 유치권의 성립요건, 효력, 소멸사유, 판례를 종합적으로 이해했는지를 확인하는 형태로 출제되고 있습니다.
2025년 공인중개사 민법 64번 문제 역시 대표적인 종합형 문제입니다.
겉으로는 판례 문제처럼 보이지만 실제로는 유치권의 성립요건, 물권적 효력, 불가분성, 선관주의의무, 소멸사유를 모두 알고 있어야 정답을 찾을 수 있습니다.
이번 글에서는 2025년 공인중개사 민법 64번 기출문제를 통해 유치권 핵심 내용을 한 번에 정리해 보겠습니다.
문제 분석
문제는 다음과 같습니다.
민법상 유치권에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
정답은 ⑤번입니다.
하지만 공인중개사 시험은 정답만 맞히는 시험이 아닙니다.
각 선택지가 왜 맞고 왜 틀렸는지를 이해해야 다음 시험에서도 응용문제를 해결할 수 있습니다.
유치권 성립요건 유치권 효력 유치권 소멸사유① 유치물 침탈과 손해배상청구권
유치물의 침탈로 인해 유치권이 소멸한 경우 손해배상청구권은 침탈당한 날부터 1년 내 행사할 필요가 없다.
맞는 지문입니다.
많은 수험생들이 점유회수청구권과 손해배상청구권을 혼동합니다. 유치물이 침탈되면 점유회수청구권은 일정 기간 내 행사해야 하지만, 손해배상청구권은 일반 채권이므로 1년의 제척기간이 적용되지 않습니다.
시험 포인트
점유회수청구권 → 1년 제한
손해배상청구권 → 일반 소멸시효 적용
이 차이를 구별하는 문제가 자주 출제됩니다.
② 유치권자의 보관수탁자도 인도를 거절할 수 있을까?
유치권자로부터 유치물의 보관을 위탁받은 사람은 특별한 사정이 없는 한 소유자의 반환청구를 거절할 수 있다.
맞는 지문입니다.
유치권자는 직접 점유할 수도 있지만, 다른 사람에게 보관을 맡기는 방식으로 점유를 유지할 수도 있습니다.
이 경우 보관수탁자는 유치권자의 점유를 보조하는 지위에 있으므로 소유자의 반환청구를 거절할 수 있습니다.
함께 기억할 내용
우리가 앞에서 공부했던 유치권의 효력 = 물권적 인도거절권 이 그대로 적용되는 사례입니다.
③ 전세권자의 지상물매수청구권과 유치권
토지전세권이 소멸하기 전에는 전세권자의 지상물매수청구권을 피담보채권으로 하는 유치권은 성립할 수 없다.
맞는 지문입니다.
유치권이 성립하려면 가장 먼저 피담보채권이 존재해야 합니다.
그런데 지상물매수청구권은 전세권이 종료된 후에야 발생하는 권리입니다.
아직 채권 자체가 존재하지 않는데 유치권이 먼저 성립할 수는 없습니다.
암기 포인트
채권이 존재하지 않으면 유치권도 성립하지 않습니다.
④ 복수의 유치물은 각각 채권 전부를 담보한다
복수의 유치물은 그 각 부분으로써 피담보채권 전부를 담보한다.
맞는 지문입니다.
이 문제는 유치권의 불가분성을 묻는 대표적인 문제입니다.
예를 들어 공사대금이 8천만 원이고
유치물이
건설장비
자재
기계
세 가지라면 각 물건 모두가 8천만 원 전체를 담보합니다. 일부 채권만 담보하는 것이 아닙니다.
시험 암기법
"유치물 하나하나가 채권 전부를 담보한다."
⑤ 일부 유치물을 무단 대여하면 유치권 전부가 소멸할까?
유치권자가 동일 채권을 담보하기 위한 복수의 유치물 중 일부를 채무자의 승낙 없이 타인에게 대여한 경우, 채무자는 유치물 전부에 대한 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.
틀린 지문입니다.
이 문제가 이번 시험의 핵심입니다. 유치권자는 채무자의 승낙 없이
사용하거나
임대하거나
담보로 제공해서는 안 됩니다.
이를 위반하면 소유자는 유치권 소멸을 청구할 수 있습니다. 하지만 중요한 것은 무단으로 대여한 그 유치물에 대해서만 소멸청구가 가능하다는 점입니다.
복수의 유치물이 있다고 해서 유치권 전체가 소멸하는 것은 아닙니다. 바로 이 부분이 정답 포인트였습니다.
이 문제 하나로 유치권 전 범위를 복습할 수 있습니다
사실 이 문제는 유치권 단원 전체를 묻는 종합문제입니다.
① 성립요건
적법한 점유
타인의 물건
견련관계
변제기 도래
② 효력
물권적 인도거절권
경매청구권
과실수취권
불가분성
③ 소멸사유
점유 상실
상당한 담보 제공
선관주의의무 위반
무단 사용
무단 대여
이 세 가지를 연결해서 이해하면 대부분의 유치권 문제를 해결할 수 있습니다.
함께 풀면 좋은 오늘의 민법
시험장에서 이렇게 접근하세요
유치권 문제가 나오면 다음 순서대로 생각하면 됩니다.
첫 번째
성립요건을 묻는 문제인가?
두 번째
효력을 묻는 문제인가?
세 번째
소멸사유를 묻는 문제인가?
이번 문제는 ⑤번에서 "무단 대여 = 유치권 전부 소멸?"이라는 함정을 만든 것입니다.
정답은 아닙니다.
무단으로 사용하거나 대여한 그 유치물에 대해서만 소멸청구가 가능합니다.
시험 직전 30초 암기법
유치권은 다음 공식만 기억하면 대부분의 문제가 해결됩니다.
성립요건
점·타·견·변
점유
타인의 물건
견련관계
변제기
효력
거·경·과·불
인도거절권
경매청구권
과실수취권
불가분성
소멸
점·담·남
점유 상실
상당한 담보 제공
선관주의의무 위반
이 세 가지 암기법만 기억해도 유치권 문제를 빠르게 해결할 수 있습니다.
마무리
2025년 공인중개사 민법 64번은 단순히 판례를 암기했는지를 묻는 문제가 아닙니다.
유치권의 성립요건, 효력, 소멸사유를 서로 연결하여 이해했는지를 확인하는 대표적인 종합형 문제입니다.
공인중개사 민법에서는 기출문제의 정답을 외우는 것보다, 각 선택지가 왜 맞고 왜 틀렸는지를 이해하는 학습이 훨씬 중요합니다. 이러한 방식으로 공부하면 새로운 응용문제가 출제되더라도 흔들리지 않고 해결할 수 있습니다.
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