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또한 근저당권의 채무자를 중간에 변경하거나 채권최고액에 이자를 포함하는 것도 가능할까요?
2024년 공인중개사 민법 64번은 근저당권 설정자, 피담보채무 확정, 채무자 변경, 채권최고액을 한 번에 확인하는 기출문제입니다.
2024년 제35회 공인중개사 시험 문제지와 최종정답은 한국산업인력공단 Q-Net에서 공개하고 있습니다.
2024년 공인중개사 민법 64번 문제와 정답
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각 지문의 정오를 먼저 정리하면 다음과 같습니다.
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ㄱ. 채무자가 아닌 제3자도 근저당권을 설정할 수 있다: 옳음
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ㄴ. 피담보채무가 확정되기 전에는 채무자를 변경할 수 있다: 옳음
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ㄷ. 채무의 이자는 채권최고액에 포함되지 않는다: 틀림
이번 문제의 핵심은 다음 한 문장입니다.
제3자도 근저당권을 설정할 수 있고, 채무 확정 전에는 채무자를 변경할 수 있으며, 이자는 채권최고액에 포함된다.
근저당권이란?
근저당권은 현재 존재하는 하나의 특정 채권만 담보하는 것이 아닙니다.
계속적인 거래에서 장래에 발생하거나 증감할 수 있는 채무를 일정한 채권최고액까지 담보하고, 실제 피담보채무의 확정을 장래로 미뤄 두는 저당권입니다.
대법원도 근저당권을 피담보채무의 최고액만 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하여 설정하는 저당권이라고 설명합니다.
쉽게 비교하면 다음과 같습니다.
일반 저당권: 특정된 채권을 담보
근저당권: 계속 변동하는 채무를 채권최고액까지 담보
ㄱ. 채무자가 아닌 제3자도 근저당권을 설정할 수 있다
옳은 지문입니다.
저당권이 설정되는 부동산은 반드시 채무자 소유일 필요가 없습니다.
예를 들어 자녀가 은행에서 대출을 받을 때 부모가 자기 소유 부동산을 담보로 제공할 수 있습니다.
이 경우 관계는 다음과 같습니다.
자녀: 채무자
은행: 근저당권자
부모: 근저당권설정자이자 물상보증인
채무자가 아닌 사람이 타인의 채무를 위해 자기 재산을 담보로 제공한 경우 그 사람을 물상보증인이라고 합니다. 민법상 저당권은 채무자뿐 아니라 제3자가 담보로 제공한 부동산에도 설정할 수 있습니다.
따라서 시험에서는 다음과 같이 기억하면 됩니다.
채무자와 근저당권설정자는 서로 다른 사람일 수 있다.
ㄴ. 피담보채무 확정 전에는 채무자를 변경할 수 있다
옳은 지문입니다.
근저당권은 피담보채무가 확정되기 전까지 채무가 계속 발생하거나 소멸할 수 있습니다. 이 단계에서는 근저당권설정자와 근저당권자의 합의로 피담보채무의 범위를 변경하거나 채무자를 추가·교체할 수 있습니다.
대법원은 근저당권 설정 후에도 당사자의 합의로 채무의 범위 또는 채무자를 변경할 수 있으며, 변경된 채무가 근저당권에 의해 담보된다고 판시했습니다. 원칙적으로 후순위저당권자 등 이해관계인의 승낙도 필요하지 않습니다.
다만 이 법리가 적용되려면 피담보채무가 확정되기 전이어야 합니다.
채무가 확정되면 그 시점에 존재하는 채무가 담보 대상으로 굳어지므로, 확정 전과 같은 방식으로 새로운 채무를 추가하거나 채무자를 자유롭게 변경할 수 없습니다.
시험 암기
확정 전에는 채무 범위와 채무자 변경 가능
ㄷ. 채무의 이자는 채권최고액에 포함되지 않는다
틀린 지문입니다.
근저당권의 채권최고액에는 원금만 들어가는 것이 아닙니다. 채무에서 발생한 이자도 채권최고액에 포함된 것으로 봅니다.
대법원 역시 민법 제357조 제2항은 채권최고액 약정에 원본뿐 아니라 이자까지 산입된 것으로 본다는 의미라고 설명합니다.
예를 들어 채권최고액이 1억 2,000만 원이고 실제 채권이 다음과 같다고 가정해 보겠습니다.
대출원금: 1억 원
이자·지연손해금: 2,000만 원
우선변제 대상 합계: 1억 2,000만 원
경매 배당에서 후순위권리자 등 제3자와의 관계에서는 원금과 이자 등을 합해 채권최고액 한도에서 우선변제를 받는 것이 원칙입니다.
따라서 ㄷ 지문은 다음과 같이 고쳐야 합니다.
근저당권에서 채무의 이자는 채권최고액에 포함된다.
일반 저당권과 근저당권 차이
| 구분 | 일반 저당권 | 근저당권 |
|---|---|---|
| 담보 대상 | 특정된 채권 | 계속 변동하는 채권 |
| 담보 한도 | 피담보채권 범위 | 채권최고액 |
| 채무 확정 | 설정 당시 특정 | 장래에 확정 |
| 채무자 변경 | 원칙적으로 제한 | 확정 전 변경 가능 |
| 이자 처리 | 피담보채권에 포함 | 채권최고액에 포함 |
공인중개사 민법 기출문제에서는 ‘저당권’과 ‘근저당권’을 바꾸어 출제하는 경우가 많습니다. 문제에서 채권최고액, 계속적 거래, 채무 확정이라는 표현이 나오면 근저당권 문제인지 먼저 확인해야 합니다.
2024년 공인중개사 민법 64번 핵심 요약
이번 문제는 다음 세 문장만 기억하면 풀 수 있습니다.
제3자도 타인의 채무를 위해 근저당권을 설정할 수 있다.
피담보채무가 확정되기 전에는 채무자와 채무 범위를 변경할 수 있다.
채무의 이자는 근저당권의 채권최고액에 포함된다.
따라서 옳은 지문은 ㄱ과 ㄴ이며, 2024년 공인중개사 민법 64번 정답은 ③번입니다.
시험 직전 한 줄 암기
제3자 설정 가능·확정 전 채무자 변경 가능·이자는 최고액에 포함
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