저당권자가 법원에 1억 2,000만 원의 채권을 신고했다면 신고한 금액 전부를 먼저 배당받을 수 있을까요? 그렇지 않습니다.
2024년 공인중개사 민법 63번은 단순한 이자 계산 문제가 아니라, 전체 채권액과 저당권으로 우선변제받을 수 있는 금액을 구별할 수 있는지를 묻는 문제입니다.
2024년 제35회 공인중개사 시험 문제지와 최종정답은 Q-Net에서 공식적으로 공개됐습니다.
2024년 공인중개사 민법 63번 문제와 정답
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문제의 조건부터 간단히 정리해 보겠습니다.
원금: 1억 원
대여일: 2020년 1월 1일
변제기: 2020년 12월 31일
약정이율: 연 5%
이자 지급일: 매월 말일
실제 이자 지급: 없음
채권 신고액: 1억 2,000만 원
후순위저당권자 채권액: 2억 원
배당재원: 3억 원
갑보다 우선하는 채권자는 없지만 후순위저당권자가 있으므로, 갑이 먼저 배당받는 범위는 민법 제360조에 따라 계산해야 합니다.
저당권의 피담보채권 범위
민법 제360조에 따르면 저당권은 다음 채권을 담보합니다.
원본
이자
위약금
채무불이행으로 인한 손해배상
저당권 실행비용
다만 지연배상은 원본의 이행기일이 지난 후 1년분에 한하여 저당권을 행사할 수 있습니다.
시험에서는 다음과 같이 구별해야 합니다.
변제기 전 발생한 금액 → 약정이자
변제기 후 발생한 금액 → 지연손해금
이 둘을 모두 ‘이자’라고 생각하면 문제를 틀리기 쉽습니다.
1단계: 원금 1억 원
갑이 을에게 빌려준 원금은 1억 원입니다.
원금은 저당권이 담보하는 기본 채권이므로 전액 우선변제 대상입니다.
원금: 1억 원
2단계: 변제기 전 약정이자 500만 원
대여기간은 2020년 1월 1일부터 변제기인 2020년 12월 31일까지 1년입니다.
약정이율이 연 5%이고 이자를 한 번도 지급하지 않았으므로 약정이자는 다음과 같습니다.
1억 원 × 5% × 1년
= 500만 원
매월 말일에 이자를 지급하기로 했다는 사정은 이자 지급 시기를 정한 것입니다. 미지급된 1년분 약정이자 500만 원은 저당권의 피담보채권에 포함됩니다.
3단계: 변제기 후 지연손해금 500만 원
원금의 변제기는 2020년 12월 31일이므로 그다음 날부터 채무불이행에 따른 지연손해금이 발생합니다.
배당기일은 2023년 12월 31일이지만, 후순위저당권자와의 관계에서 저당권으로 우선변제받을 수 있는 지연손해금은 변제기 후 1년분으로 제한됩니다.
1억 원 × 5% × 1년
= 500만 원
민법 제360조의 1년 제한은 채무 자체를 없애는 규정이 아니라, 후순위담보권자 등 제3자와의 관계에서 선순위저당권의 우선변제 범위를 제한하는 규정입니다. 대법원도 이를 저당권자와 제3자 사이에서 적용되는 제한으로 보고 있습니다.
최종 배당금 계산
| 구분 | 우선변제 금액 |
|---|---|
| 원금 | 1억 원 |
| 변제기 전 약정이자 | 500만 원 |
| 변제기 후 지연손해금 1년분 | 500만 원 |
| 합계 | 1억 1,000만 원 |
따라서 갑의 배당금은 다음과 같습니다.
1억 원 + 500만 원 + 500만 원
= 1억 1,000만 원
정답은 ②번입니다.
채권 신고액 1억 2,000만 원을 모두 받지 못하는 이유
갑이 1억 2,000만 원의 채권신고서를 제출했다고 해서 그 금액 전체가 선순위로 배당되는 것은 아닙니다.
채권신고액은 갑이 주장하는 전체 채권액이고, 실제 우선배당액은 저당권이 담보하는 범위에 따라 결정됩니다.
이번 문제에는 2억 원의 후순위저당권자가 존재합니다. 따라서 갑의 지연손해금 중 1년분을 초과하는 부분은 후순위저당권자보다 먼저 배당받을 수 없습니다.
배당재원 3억 원에서 갑이 1억 1,000만 원을 먼저 받으면 남는 금액은 다음과 같습니다.
3억 원 − 1억 1,000만 원
= 1억 9,000만 원
이 금액은 후순위저당권자의 채권에 배당됩니다.
일반 저당권과 근저당권의 차이
이번 문제는 일반 저당권에 관한 문제입니다.
일반 저당권에서는 민법 제360조에 따라 지연손해금이 변제기 후 1년분으로 제한됩니다. 반면 근저당권에서는 지연손해금도 채권최고액 범위 안에서 담보되므로 같은 방식으로 계산하면 안 됩니다. 대법원 역시 민법 제360조 단서의 1년 제한은 근저당권에는 적용되지 않는다고 판단합니다.
| 구분 | 지연손해금의 담보 범위 |
|---|---|
| 일반 저당권 | 변제기 후 1년분 |
| 근저당권 | 채권최고액 범위 내 |
문제에 ‘저당권’이 나오는지 ‘근저당권’이 나오는지를 반드시 확인해야 합니다.
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시험 직전 암기 포인트
일반 저당권은 원금과 약정이자를 담보하고, 지연손해금은 변제기 후 1년분만 우선변제한다.
이번 문제의 계산식도 함께 기억해 두세요.
원금 1억 원
약정이자 500만 원
지연손해금 500만 원
= 1억 1,000만 원
2024년 공인중개사 민법 63번의 핵심은 신고한 채권액을 그대로 배당하는 것이 아니라, 민법 제360조에 따라 저당권의 피담보채권 범위를 먼저 계산하는 것입니다.
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