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매매계약 당사자가 “매매대금은 나에게 주지 말고 제3자에게 지급하세요”라고 약정했다면 제3자는 매수인에게 직접 돈을 청구할 수 있을까요?
가능합니다. 이것이 민법에서 말하는 제3자를 위한 계약입니다.
2024년 공인중개사 민법 70번은 요약자·낙약자·수익자의 관계, 수익의 의사표시, 계약해제, 대가관계, 부당이득반환을 종합적으로 묻는 문제입니다.
결론부터 말하면 정답은 ⑤번입니다.
2024년 공인중개사 민법 70번 문제 정리
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문제의 당사자를 먼저 구분하면 훨씬 쉽습니다.
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갑(매도인): 요약자
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을(매수인): 낙약자
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병: 수익자
갑과 을은 토지 매매계약을 체결하면서 을이 지급할 매매대금을 병에게 지급하기로 약정했습니다. 병도 을에게 수익의 의사표시를 했습니다.
민법 제539조에 따르면 계약 당사자 일방이 제3자에게 이행하기로 약정한 경우 제3자는 채무자에게 직접 이행을 청구할 수 있고, 그 권리는 제3자가 수익의 의사표시를 한 때 발생합니다.
관계를 그림처럼 기억하세요
갑 ↔ 을 = 기본관계
매매계약갑 ↔ 병 = 대가관계
왜 병에게 돈을 지급하게 했는가?을 → 병 = 급부관계
실제 매매대금 지급
제3자를 위한 계약 문제는 이 세 관계를 구별하는 것이 핵심입니다.
👉 제3자를 위한 계약 암기노트 복습하기
제3자를 위한 계약 암기노트① 을이 대금을 지급하지 않아도 병의 동의 없이는 계약을 해제할 수 없다?
틀린 지문입니다.
병이 수익의 의사표시를 하면 그의 권리는 원칙적으로 확정되므로 갑과 을이 임의로 이를 변경하거나 소멸시킬 수 없습니다.
하지만 낙약자의 채무불이행을 이유로 하는 계약해제는 다릅니다.
대법원은 제3자를 위한 유상 쌍무계약에서 낙약자가 채무를 이행하지 않으면 요약자가 수익자의 동의 없이 계약을 해제할 수 있다고 판단합니다.
따라서 을이 매매대금을 지급하지 않는다면 갑은 병의 동의 없이도 일정한 요건에 따라 매매계약을 해제할 수 있습니다.
임의로 권리 변경 → X
채무불이행을 이유로 계약해제 → O
② 을의 사기로 계약했다면 병이 계약을 취소할 수 있다?
틀렸습니다.
을에게 속아 매매계약을 체결한 사람은 갑입니다.
병은 계약으로 이익을 받는 수익자일 뿐 갑과 을 사이 매매계약의 당사자가 아닙니다.
제3자를 위한 계약에서 수익자는 낙약자에게 직접 이행을 청구할 수 있지만, 계약 당사자가 아니므로 계약 자체를 해제하거나 취소하는 권한까지 당연히 갖는 것은 아닙니다. 판례 역시 수익자에게 계약해제권이나 해제를 원인으로 한 원상회복청구권은 인정되지 않는다고 봅니다.
시험 포인트
수익자 = 직접 이행청구 O
계약 당사자의 해제권·취소권까지 취득 X
③ 갑과 병 사이 관계가 무효라면 을은 병에게 대금지급을 거절할 수 있다?
틀린 지문입니다.
여기서는 기본관계와 대가관계의 독립성을 알아야 합니다.
갑과 병 사이에 “왜 병에게 돈을 주기로 했는가”라는 관계를 대가관계라고 합니다.
그런데 대가관계가 무효이거나 존재하지 않는다고 해서 갑과 을 사이의 기본관계까지 당연히 무효가 되는 것은 아닙니다.
대법원은 요약자와 수익자 사이의 대가관계의 효력이 제3자를 위한 계약 자체나 요약자와 낙약자 사이 기본관계의 성립·효력에 영향을 미치지 않는다고 판시했습니다. 따라서 낙약자는 대가관계의 하자를 이유로 수익자에게 대항할 수 없습니다.
한 줄 암기
대가관계의 하자 → 기본관계에 영향 X
따라서 ③번도 틀립니다.
④ 을이 병에게 돈을 지급한 뒤 매매계약이 취소되면 병에게 반환을 청구할 수 있다?
틀린 지문입니다.
을이 이미 병에게 매매대금을 지급한 후 갑과 을 사이의 기본계약이 무효·취소·해제됐다면 누구에게 돈을 돌려달라고 해야 할까요?
직관적으로는 실제 돈을 받은 병에게 청구할 것 같지만 판례의 결론은 다릅니다.
제3자를 위한 계약에서 기본관계가 무효 또는 해제된 경우 계약관계의 청산은 원칙적으로 계약 당사자인 요약자와 낙약자 사이에서 이루어집니다.
따라서 특별한 사정이 없는 한 낙약자는 이미 수익자에게 지급한 급부를 수익자에게 직접 부당이득반환으로 청구할 수 없습니다.
시험 암기
기본관계가 무효·해제 → 요약자와 낙약자 사이에서 청산
⑤ 계약 당시 병의 권리를 변경할 수 있도록 유보했다면 변경할 수 있다
옳은 지문이며 정답입니다.
민법 제541조는 수익자가 수익의 의사표시를 하여 권리를 취득한 후에는 당사자가 그 권리를 임의로 변경하거나 소멸시키지 못하도록 합니다.
하지만 예외가 있습니다.
갑과 을이 처음 제3자를 위한 계약을 체결할 때부터
“필요한 경우 병의 권리를 변경하거나 소멸시킬 수 있다.”
라고 미리 유보했다면 그 범위에서는 변경이 가능합니다.
대법원 역시 제3자의 권리가 확정적으로 발생한 후라도 당사자들이 계약 당시 변경·소멸 가능성을 미리 유보했거나 제3자의 동의가 있는 경우에는 권리를 변경할 수 있다고 판단합니다.
따라서 ⑤번이 옳습니다.
제3자를 위한 계약 핵심 비교
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 요약자 | 제3자에게 이행하도록 약정하는 계약 당사자 |
| 낙약자 | 제3자에게 실제 급부해야 하는 당사자 |
| 수익자 | 계약의 이익을 받는 제3자 |
| 기본관계 | 요약자 ↔ 낙약자 |
| 대가관계 | 요약자 ↔ 수익자 |
| 급부관계 | 낙약자 → 수익자 |
| 권리 발생 | 수익의 의사표시를 한 때 |
| 권리 변경 | 원칙적으로 X |
| 예외 | 미리 변경권을 유보했거나 수익자가 동의한 경우 |
공인중개사 민법에서 자주 틀리는 지문
수익자가 수익의 의사표시를 하면 계약은 절대 해제할 수 없다?
→ X. 낙약자의 채무불이행이 있으면 요약자는 제3자의 동의 없이 계약을
해제할 수 있습니다.
대가관계가 무효라면 수익자의 권리도 당연히 사라진다?
→
X. 대가관계의 하자는 기본관계에 원칙적으로 영향을 주지 않습니다.
기본계약이 해제되면 낙약자는 수익자에게 직접 돈을 반환청구한다?
→ X. 원칙적으로 계약 당사자인 요약자와 낙약자 사이에서 청산합니다.
수익의 의사표시 후에는 어떤 경우에도 권리를 변경할 수 없다?
→ X. 계약 당시 변경 가능성을 미리 유보했다면 예외적으로 가능합니다.
함께 풀면 좋은 오늘의 민법
2024 공인중개사 민법 70번 핵심 요약
이번 기출문제는 다음 네 문장으로 정리할 수 있습니다.
수익자는 수익의 의사표시를 하면 낙약자에게 직접 이행을 청구할 수 있다.
낙약자의 채무불이행이 있으면 요약자는 수익자 동의 없이 계약을 해제할 수 있다.
대가관계의 하자는 기본관계에 영향을 미치지 않는다.
계약 당시 수익자의 권리를 변경할 수 있도록 유보했다면 변경이 가능하다.
따라서 2024년 공인중개사 민법 70번 정답은 ⑤번입니다.
시험 직전 한 줄 암기
“수익하면 권리 발생, 대가관계는 따로, 변경하려면 미리 유보!”
제3자를 위한 계약은 갑·을·병을 그대로 읽으면 복잡하게 느껴집니다. 시험지에 먼저 갑=요약자, 을=낙약자, 병=수익자라고 적고 기본관계·대가관계·급부관계를 세 개의 화살표로 표시하면 대부분의 지문을 훨씬 빠르게 판단할 수 있습니다.
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