2024 공인중개사 민법 72번 해설｜채무불이행·계약해제·원상회복·가압류 정리

부동산 매매계약이 채무불이행으로 이미 해제된 뒤에도 착오를 이유로 다시 취소할 수 있을까요?

또 매매 중인 토지에 가압류가 들어왔다면 매수인은 그 사실만으로 즉시 계약을 해제할 수 있을까요?

2024년 공인중개사 민법 72번은 계약법에서 자주 출제되는 채무불이행, 계약해제, 원상회복, 착오취소, 가압류, 합의해제를 한 문제에서 묻는 기출문제입니다.

이 문제에서 특히 주의할 것은 두 가지입니다.

계약이 해제됐다고 해서 착오취소가 항상 불가능한 것은 아니다.

매매목적물에 가압류가 됐다는 이유만으로 즉시 계약을 해제할 수 있는 것도 아니다.

결론부터 말씀드리면 정답은 ④번입니다.

2024 공인중개사 민법 72번 문제와 정답

문제 상황은 다음과 같습니다.

• 갑 : X토지 매도인

• 을 : 매수인

• 을은 계약금 지급

• 을은 X토지를 인도받아 사용·수익 중

각 지문을 정리하면 다음과 같습니다.

번호	핵심 내용	판단
① 계약 해제 시 토지와 사용이익 반환	O
② 계약금 반환 시 받은 날부터 이자 가산	O
③ 채무불이행 해제 후 착오취소 가능	O
④ 토지 가압류만으로 즉시 계약해제 가능	X
⑤ 소유권이전등기 후 합의해제 시 소유권 복귀	O

따라서 틀린 지문은 ④번입니다.

계약해제란 무엇인가?

계약해제는 유효하게 성립한 계약에서 당사자 한쪽의 채무불이행 등이 발생했을 때 일정한 요건 아래 계약관계를 소멸시키는 제도입니다.

계약이 해제되면 당사자는 서로 원상회복의무를 부담합니다.

쉽게 말하면

“계약하기 전 상태로 다시 돌려놓는 것”

입니다.

부동산 매매계약이라면 매수인은 토지를 돌려주고, 매도인은 받은 계약금이나 매매대금을 반환해야 합니다.

채무불이행 복습하기

① 계약이 해제되면 토지만 반환하면 될까?

아닙니다. 사용이익도 반환해야 합니다.

을은 계약에 따라 X토지를 인도받아 사용·수익하고 있었습니다.

그런데 계약이 채무불이행으로 해제되면 원상회복을 위해 토지 자체뿐 아니라 그동안 토지를 사용해 얻은 이익도 반환해야 합니다.

예를 들어 을이 토지를 주차장으로 사용하거나 제3자에게 임대하여 수익을 얻었다면 이러한 사용이익도 원상회복의 범위에서 문제됩니다.

시험 암기

계약해제 → 목적물 반환 + 사용이익 반환

따라서 ①번은 옳습니다.

② 매도인은 받은 계약금만 돌려주면 될까?

이자까지 가산해야 합니다.

법정해제로 인해 금전을 반환하는 경우에는 원칙적으로 받은 날부터 이자를 붙여 반환합니다.

따라서 갑이 을에게 계약금 5,000만 원을 받았다면 단순히 원금 5,000만 원만 반환하는 것이 아닙니다.

해제로 인한 원상회복으로 계약금과 함께 일정한 이자를 반환해야 합니다.

여기서 중요한 점은 이 이자가 단순한 손해배상이라기보다 원상회복의 범위라는 것입니다.

시험 암기

법정해제 + 금전 반환 = 받은 날부터 이자

따라서 ②번도 옳습니다.

③ 이미 계약이 해제됐는데 착오취소를 다시 할 수 있을까?

가능합니다.

이번 문제에서 수험생들이 가장 많이 헷갈리는 지문입니다.

갑이 을의 중도금 지급채무 불이행을 이유로 계약을 적법하게 해제했다고 가정하겠습니다.

이미 계약이 해제됐으니

“계약이 없어졌는데 취소할 게 뭐가 있지?”

라고 생각하기 쉽습니다.

하지만 계약해제와 착오취소는 발생 원인과 효과가 서로 다릅니다.

해제는 유효하게 성립한 계약에서 나중에 발생한 채무불이행 등을 이유로 계약관계를 없애는 것입니다.

반면 착오취소는 계약을 체결할 당시 의사표시에 문제가 있었다는 이유로 법률행위를 취소하는 것입니다.

따라서 계약이 채무불이행으로 해제된 뒤에도 취소를 통해 별도의 법률상 이익을 얻을 수 있다면 착오를 이유로 다시 취소할 수 있습니다.

시험 핵심

해제됐다고 취소권까지 자동 소멸하는 것은 아니다.

따라서 ③번은 옳습니다.

계약해제와 계약취소 차이

시험에서는 다음처럼 구별하면 쉽습니다.

구분	계약해제	계약취소
기본 전제	유효한 계약	취소할 수 있는 법률행위
주요 원인	채무불이행 등	착오·사기·강박·제한능력
문제 발생 시점	계약 후	계약 체결 당시
핵심	계약관계 소멸	법률행위 효력 소급 제거

한 줄 암기

해제 = 계약 후 문제

취소 = 계약 당시 문제

④ 토지에 가압류가 되면 매수인은 즉시 계약을 해제할 수 있을까?

아닙니다. ④번이 정답입니다.

부동산 매매 중 매도인 갑의 채권자가 X토지를 가압류했다고 해보겠습니다.

매수인 을 입장에서는 당연히 불안합니다.

하지만 가압류가 됐다는 사실만으로 소유권이전등기가 바로 불가능해지는 것은 아닙니다.

따라서 단순히 가압류가 존재한다는 이유만으로 매수인이 곧바로 매매계약을 해제할 수 있는 것은 아닙니다.

중요한 구별

가압류 발생 → 즉시 계약해제 X

다만 가압류 때문에 정상적인 소유권이전등기를 받을 위험이 있다면 일정한 경우

가압류가 해결될 때까지 잔금 지급을 거절

하는 문제가 생길 수 있습니다.

그리고 매도인이 끝내 가압류를 해결하지 못해 소유권이전등기가 현실적으로 불가능해지는 단계라면 채무불이행에 따른 해제를 별도로 검토할 수 있습니다.

따라서 시험에서는

“가압류가 있었다”

와

“가압류 때문에 이전등기가 실제로 불가능해졌다”

를 구별해야 합니다.

④번이 틀린 지문입니다.

⑤ 소유권이전등기 후 합의해제하면 소유권은 어떻게 될까?

매도인에게 복귀합니다.

을 앞으로 X토지의 소유권이전등기까지 마쳤다고 가정해 보겠습니다.

그 이후 갑과 을이 서로 합의하여 기존 매매계약을 없애기로 했다면 합의해제가 됩니다.

판례에 따르면 특별한 사정이 없는 한 합의해제로 매매계약이 소멸하면 매수인에게 이전되었던 소유권도 원소유자인 매도인에게 복귀하는 것으로 봅니다.

따라서 ⑤번은 옳은 지문입니다.

함께 풀어보면 좋은 오늘의 민법

25년 해제와 해지 기출 24년 해제의 효과 기출

법정해제와 합의해제 차이

이번 기출문제를 공부하면서 반드시 구별해야 합니다.

법정해제

법률이 정한 해제권을 행사합니다.

대표적인 원인이 채무불이행입니다.

법정해제가 이루어지면 원상회복에 관한 민법 규정이 적용됩니다.

합의해제

갑과 을이

“기존 계약을 없던 것으로 하자.”

라고 새롭게 합의하는 것입니다.

따라서 효과는 기본적으로 당사자가 어떤 내용으로 합의했는지가 중요합니다.

시험에서는 법정해제 규정을 합의해제에 무조건 그대로 적용한다고 생각하면 안 됩니다.

계약해제 후 원상회복 핵심 정리

공인중개사 시험에서는 다음 내용을 반복적으로 출제합니다.

상황	원상회복 내용
매수인이 목적물 인도받음	목적물 반환
목적물을 사용·수익함	사용이익 반환
매도인이 금전을 받음	금전 반환
법정해제로 금전 반환	받은 날부터 이자 가산
계약이 적법하게 해제됨	손해배상청구와 별개 검토 가능

특히

해제 = 그냥 계약 종료

라고만 생각하지 말고

해제 → 원상회복

을 바로 연결해야 합니다.

공인중개사 민법에서 자주 틀리는 지문

계약이 해제되면 토지만 돌려주고 사용이익은 반환하지 않는다?
→ X. 사용이익도 원상회복 대상이 될 수 있습니다.

법정해제 후 받은 계약금을 반환할 때 원금만 주면 된다?
→ X. 금전에는 받은 날부터 이자를 가산합니다.

계약이 이미 해제됐다면 착오취소는 절대 할 수 없다?
→ X. 해제 후에도 착오취소가 인정될 수 있습니다.

매매목적물에 가압류가 되면 매수인은 즉시 계약을 해제할 수 있다?
→ X. 가압류만으로 곧바로 해제할 수 있는 것은 아닙니다.

합의해제가 이루어져도 이전된 소유권은 그대로 매수인에게 남는다?
→ X. 판례상 원소유자에게 복귀하는 문제가 발생합니다.

2024 공인중개사 민법 72번 핵심 정리

이번 공인중개사 민법 계약법·채무불이행 기출문제에서는 다음 다섯 문장을 기억하세요.

계약이 해제되면 매수인은 목적물과 사용이익을 반환해야 한다.

매도인은 받은 금전에 받은 날부터 이자를 붙여 반환해야 한다.

채무불이행으로 계약이 해제된 후에도 착오취소가 가능할 수 있다.

매매목적물에 가압류가 됐다는 사실만으로 즉시 계약을 해제할 수는 없다.

소유권이전등기 후 합의해제가 되면 소유권은 원매도인에게 복귀한다.

따라서 2024년 공인중개사 민법 72번 정답은 ④번입니다.

시험 직전 한 줄 암기

해제되면 원상회복! 해제 후 착오취소 O, 가압류만으로 즉시 해제 X

공인중개사 민법 계약법 문제에서는 ‘해제’라는 표현만 보고 판단하지 마세요. 법정해제인지 합의해제인지, 해제 이후 원상회복이 어떻게 이루어지는지, 취소와 어떤 관계인지를 순서대로 확인하면 판례형 문제도 훨씬 쉽게 풀 수 있습니다.

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