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무효인 계약을 나중에 추인하면 처음 계약한 때부터 다시 유효해질까요?
이 질문에 무조건 “그렇다”라고 답하면 틀립니다.
공인중개사 민법에서는 일반적인 무효행위의 추인과 무권리자가 한 처분행위의 추인을 반드시 구별해야 합니다. 일반 무효행위의 추인은 원칙적으로 새로운 법률행위가 되지만, 무권리자의 처분을 권리자가 추인하는 경우에는 계약 당시로 소급하는 것이 원칙이기 때문입니다. 민법 제139조도 무효인 법률행위는 추인해도 그대로 효력이 생기는 것이 아니라, 당사자가 무효임을 알고 추인하면 새로운 법률행위로 본다고 규정합니다.
2025년 공인중개사 민법 49번은 바로 이 차이와 묵시적 추인, 유동적 무효, 토지거래허가구역 해제를 묻는 문제입니다.
2025 공인중개사 민법 49번 문제와 정답
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정답은 ④번입니다.
각 지문을 먼저 정리하면 다음과 같습니다.
| 번호 | 핵심 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| ① | 무효행위도 묵시적으로 추인 가능 | O |
| ② | 무효 원인이 없어진 뒤 추인해야 함 | O |
| ③ | 무효인 법률행위의 법률효과 침해를 이유로 손해배상 청구 불가 | O |
| ④ | 무권리자의 처분을 추인하면 추인 시부터 효력 발생 | X |
| ⑤ | 토지거래허가구역 해제 시 유동적 무효 계약이 확정적으로 유효해질 수 있음 | O |
이번 문제에서 가장 중요한 것은 ④번의 ‘추인한 때부터’라는 표현입니다.
법률행위 무효 암기노트① 무효행위의 추인은 묵시적으로도 가능하다
옳은 지문입니다.
무효행위의 추인은 반드시 “이 계약을 추인합니다”라고 명확하게 말해야만 하는 것은 아닙니다.
판례는 당사자가 해당 법률행위가 무효라는 사실과 자신의 법적 지위를 충분히 알고 있으면서 그 결과를 받아들이겠다는 의사가 행동을 통해 나타난 경우 묵시적 추인도 가능하다고 봅니다. 다만 단순히 오랫동안 문제를 제기하지 않았다는 사정만으로 쉽게 추인을 인정해서는 안 됩니다.
시험 암기
무효행위 추인 = 명시적 O, 묵시적 O
② 무효행위는 무효 원인이 사라진 뒤 추인해야 한다
옳은 지문입니다.
무효행위를 다시 유효한 법률관계로 만들려면 당사자가 무효임을 알고 추인해야 합니다.
민법 제139조의 핵심은 기존 무효행위가 그대로 살아나는 것이 아니라 새로운 법률행위를 한 것으로 본다는 것입니다.
따라서 추인이 제대로 효력을 가지려면 새로운 법률행위가 유효하게 성립할 수 있는 상태여야 합니다.
핵심 정리
무효 원인 존속 중 → 정상적인 추인 어려움
무효 원인 소멸 후 → 새로운 법률행위로 추인 가능
일반 무효행위의 추인은 소급효가 있을까?
여기서 ④번과 비교해야 합니다.
일반적인 무효행위의 추인은 민법 제139조에 따라 새로운 법률행위입니다. 따라서 특별한 법적 근거가 없다면 과거의 무효행위가 처음부터 유효했던 것으로 바뀌는 구조가 아닙니다.
즉,
일반 무효행위 추인 → 새 법률행위
라고 기억하면 됩니다.
하지만 무권리자의 처분행위 추인은 결론이 다릅니다.
③ 무효인 법률행위의 효과 침해를 이유로 손해배상할 수 없다
옳은 지문입니다.
법률행위가 처음부터 무효라면 그 계약에서 예정했던 법률효과 역시 유효하게 발생하지 않습니다.
따라서 원칙적으로 존재하지 않는 계약상 권리가 침해됐다는 이유만으로 그 법률효과의 상실에 대한 손해배상을 청구하는 구조는 인정되기 어렵습니다.
시험에서는 복잡하게 생각하기보다 다음과 같이 이해하면 됩니다.
무효 → 애초에 법률효과 없음 → 그 효과가 존재함을 전제로 한 손해배상도 인정되기 어려움
④ 무권리자의 처분을 추인하면 추인일부터 효력이 발생한다?
틀린 지문이며 정답입니다.
이번 문제의 핵심입니다.
무권리자는 다른 사람의 권리를 처분할 권한이 없는 사람입니다.
예를 들어 갑의 토지를 아무런 권한이 없는 을이 자신의 것처럼 병에게 매도했다고 생각해 보겠습니다.
처음에는 을에게 처분권한이 없으므로 그 계약만으로 갑의 권리가 병에게 이전되지는 않습니다.
그러나 진정한 권리자 갑은 나중에 을의 처분행위를 추인할 수 있습니다.
대법원은 무권리자의 처분이 계약으로 이루어진 경우 권리자가 이를 추인하면 무권대리 추인의 법리를 유추하여 계약의 효과가 원칙적으로 계약 체결 당시로 소급해 권리자에게 귀속된다고 판시했습니다.
따라서 문제처럼
“추인한 때부터 효력이 발생한다.”
라고 하면 틀립니다.
올바른 문장
무권리자의 계약상 처분을 권리자가 추인하면 원칙적으로 계약 당시로 소급하여 효력이 귀속된다.
일반 무효행위 추인과 무권리자 처분 추인 차이
이 표는 시험 전에 반드시 기억하세요.
| 구분 | 일반 무효행위 추인 | 무권리자 처분 추인 |
|---|---|---|
| 핵심 근거 | 민법 제139조 | 무권대리 추인 법리 유추 |
| 효과 | 새로운 법률행위 | 기존 처분행위를 권리자가 승인 |
| 소급효 | 원칙적으로 X | 원칙적으로 O |
| 시험 표현 | 추인 시 새 행위 | 계약 체결 당시로 소급 |
2025년 민법 49번은 바로 이 차이를 이용해 ④번을 오답으로 만들었습니다.
⑤ 토지거래허가구역이 해제되면 유동적 무효 계약은 어떻게 될까?
옳은 지문입니다.
토지거래허가구역의 토지를 허가 없이 매매하면 일정한 경우 계약은 곧바로 완전히 무효가 되는 것이 아니라 유동적 무효 상태에 놓입니다.
쉽게 말하면,
아직 완전한 효력은 없지만 허가를 받으면 확정적으로 유효해질 수 있는 상태
입니다.
판례는 유동적 무효 상태의 계약이 불허가 처분이나 허가신청 협력 거절 등으로 이미 확정적으로 무효가 된 경우가 아니라면 그 상태가 계속된다고 봅니다.
그런데 이후 토지거래허가구역 지정이 해제되어 더 이상 허가를 받을 필요가 없어지면, 특별한 사정이 없는 한 계약은 확정적으로 유효하게 될 수 있습니다.
시험 암기
허가 전 → 유동적 무효
허가 또는 허가 필요성 소멸 → 확정적 유효 가능
유동적 무효와 확정적 무효 차이
유동적 무효
현재는 완전한 효력이 없지만 일정한 조건이 충족되면 유효해질 수 있습니다.
확정적 무효
더 이상 유효하게 될 가능성이 없습니다.
공인중개사 민법에서 토지거래허가 문제가 나오면 먼저 아직 허가 가능성이 남아 있는 유동적 무효인지, 이미 무효가 확정됐는지를 구별해야 합니다.
함께 풀면 좋은 오늘의 민법
22년 무효와 취소 차이 25년 무권대리 추인 23년 유동적 무효공인중개사 민법에서 자주 틀리는 지문
무효행위는 추인할 수 없다?
→ X. 무효임을 알고 추인하면
새로운 법률행위로 볼 수 있습니다.
무효행위의 추인은 반드시 명시적으로 해야 한다?
→ X.
묵시적 추인도 가능합니다.
무권리자의 처분을 추인하면 추인일부터 효력이 발생한다?
→
X. 계약으로 이루어진 처분은 원칙적으로 계약 당시로 소급합니다.
토지거래허가를 받지 않은 계약은 언제나 확정적 무효다?
→
X. 허가 전에는 유동적 무효 상태일 수 있습니다.
2025 공인중개사 민법 49번 핵심 정리
이번 기출문제는 다음 네 문장만 기억하면 됩니다.
무효행위의 추인은 묵시적으로도 가능하다.
일반 무효행위를 알고 추인하면 새로운 법률행위로 본다.
무권리자의 계약상 처분을 권리자가 추인하면 원칙적으로 계약 당시로 소급한다.
토지거래허가계약은 일정한 경우 허가 전까지 유동적 무효 상태에 있다.
따라서 2025년 공인중개사 민법 49번 정답은 ④번입니다.
시험 직전 한 줄 암기
일반 무효 추인은 ‘새 계약’, 무권리자 처분 추인은 ‘계약 당시로 소급’!
이 문제는 ‘추인이 가능한가?’보다 어떤 법률행위를 추인하는지와 그 효과가 언제부터 발생하는지를 구별하는 것이 핵심입니다. 공인중개사 민법 기출문제를 풀 때 ‘추인’이라는 단어가 나오면 바로 일반 무효행위인지, 무권대리·무권리자 처분인지부터 확인하세요.
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