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공인중개사 민법에서 지상권은 단순히 존속기간 숫자만 외워서는 풀기 어려운 단원입니다.
특히 시험에서는 다음과 같은 함정을 자주 만듭니다.
연와조 건물이면 무조건 지상권 최단존속기간이 30년인가?
담보목적으로 설정한 지상권도 대출금 변제 후 계속 남는가?
건물이 없어지면 지상권도 함께 소멸하는가?
지료를 2년 연체하면 곧바로 지상권이 없어지는가?
2025년 공인중개사 민법 59번은 이러한 지상권 존속기간, 담보지상권, 갱신청구권, 지료 연체와 소멸을 종합적으로 확인하는 문제입니다.
결론부터 말하면 정답은 ②번입니다.
2025 공인중개사 민법 59번 문제와 정답
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| 번호 | 핵심 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| ① 지상권자의 갱신청구권은 형성권이다 | X | |
| ② 담보목적 지상권은 피담보채권 소멸 시 소멸한다 | O | |
| ③ 기존 연와조 건물을 사용하기 위한 지상권의 최단기간은 30년이다 | X | |
| ④ 기존 건물이 멸실하면 지상권도 소멸한다 | X | |
| ⑤ 지료연체 소멸청구는 저당권자에게 통지 즉시 효력이 생긴다 | X |
따라서 2025년 공인중개사 민법 59번 정답은 ②번입니다.
지상권이란?
지상권은 다른 사람의 토지에 건물·공작물 또는 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 물권입니다.
시험에서는 다음 내용을 중심으로 출제됩니다.
지상권 존속기간
지상권 양도와 임대
갱신청구권
지상물매수청구권
지료 연체와 지상권 소멸
담보목적 지상권
법정지상권
이번 문제는 그중 약정지상권의 핵심 법리를 묻고 있습니다.
지상권 효력과 소멸 지상권과 임차권 차이① 지상권갱신청구권은 형성권일까?
아닙니다.
지상권의 존속기간이 끝났지만 건물·공작물·수목이 남아 있는 경우 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있습니다.
하지만 지상권자가
“갱신하겠습니다.”
라고 말하는 것만으로 새로운 지상권이 자동으로 성립하는 것은 아닙니다.
즉 일방적 의사표시만으로 법률관계를 바꾸는 형성권은 아닙니다.
토지소유자가 갱신을 원하지 않는다면 일정한 요건에서 지상권자는 지상물매수청구권을 행사할 수 있습니다.
시험 암기
갱신청구권 = 형성권 X
갱신 거절 → 지상물매수청구권 검토
따라서 ①번은 틀렸습니다.
② 담보목적 지상권은 피담보채권이 없어지면?
함께 소멸합니다.
이번 문제의 정답입니다.
실무에서는 은행이 토지에 근저당권을 설정하면서 지상권도 함께 설정하는 경우가 있습니다.
은행이 실제로 건물을 짓기 위해 지상권을 취득한 것은 아닙니다.
채무자가 토지 위에 새로운 건물을 짓거나 제3자가 토지를 이용하면서 담보가치가 떨어지는 것을 막기 위한 목적입니다.
이를 흔히 담보목적 지상권 또는 담보지상권이라고 합니다.
이러한 지상권은 담보채권을 보호하기 위해 설정된 것이므로 피담보채권이 변제 등으로 사라지면 지상권 역시 존속할 이유가 없습니다.
시험 공식
담보지상권은 담보채권과 운명을 같이한다.
따라서
피담보채권 소멸 → 담보목적 지상권 소멸
입니다.
②번이 옳습니다.
③ 연와조 건물이면 지상권 존속기간은 무조건 30년?
아닙니다.
지상권 존속기간 문제에서 가장 주의해야 하는 함정입니다.
민법상 지상권의 최단존속기간은 일반적으로 다음과 같이 정리합니다.
| 목적 | 최단존속기간 |
|---|---|
| 석조·석회조·연와조 등 견고한 건물 또는 수목 | 30년 |
| 그 밖의 건물 | 15년 |
| 건물 이외의 공작물 | 5년 |
그래서 ‘연와조’라는 단어만 보면 바로 30년을 선택하기 쉽습니다.
하지만 문제에서는
타인 소유의 기존 연와조 건물을 사용하기 위해 설정한 지상권
이라고 했습니다.
최단존속기간 규정은 기본적으로 지상권자가 건물 등을 소유하기 위해 토지를 이용하는 상황을 전제로 합니다.
이미 존재하는 타인 소유 건물을 단순히 사용하기 위해 지상권을 설정한 경우까지 ‘연와조이므로 무조건 30년’이라고 판단하면 안 됩니다.
시험 함정
연와조 → 무조건 30년 X
먼저
누구의 건물인가?
무슨 목적으로 지상권을 설정했는가?
를 확인해야 합니다.
따라서 ③번은 틀렸습니다.
④ 지상 건물이 사라지면 지상권도 자동 소멸할까?
그렇지 않습니다.
지상권은 건물 자체에 대한 권리가 아니라 토지를 사용할 수 있는 권리입니다.
따라서 건물이 화재나 철거 등으로 없어졌다고 해서 아직 존속기간이 남은 지상권이 곧바로 소멸하는 것은 아닙니다.
시험 암기
건물 멸실 ≠ 지상권 소멸
지상권의 객체가 건물이 아니라 토지라는 점을 기억하면 쉽게 해결됩니다.
따라서 ④번도 틀렸습니다.
⑤ 지료를 2년 연체하면 즉시 지상권이 소멸할까?
아닙니다.
지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 않은 경우, 지상권설정자는 지상권 소멸을 청구할 수 있습니다.
여기까지는 중요 암기사항입니다.
지료 2년 이상 연체 → 지상권소멸청구 가능
그런데 문제에서는 지상권이 저당권과 연결된 경우를 묻고 있습니다.
지상권 자체 또는 지상의 건물·수목이 저당권의 목적이라면 저당권자의 이해관계를 보호해야 합니다.
따라서 저당권자에게 지상권 소멸 사실을 알렸다고 해서 즉시 효력이 발생하는 것은 아닙니다.
시험 공식
저당권자에게 통지
그리고
상당한 기간 경과
후 지상권소멸청구의 효력이 문제됩니다.
따라서 ⑤번의 ‘통지하는 즉시’가 틀렸습니다.
지상권 존속기간 숫자 암기법
공인중개사 시험 직전에는 다음 숫자를 반드시 기억하세요.
견고한 건물·수목 = 30년
일반 건물 = 15년
건물 외 공작물 = 5년
단, 이번 기출문제처럼 단순히 건축물 구조만 보고 판단하면 안 됩니다.
기존 건물인지, 누구 소유인지, 무엇을 목적으로 지상권을 설정했는지까지 함께 확인해야 합니다.
지상권 갱신청구권과 지상물매수청구권
두 권리는 세트로 출제됩니다.
지상권 존속기간이 끝났는데 지상물이 남아 있다면 지상권자는 우선
계약 갱신을 청구
할 수 있습니다.
토지소유자가 갱신을 거절한다면 일정한 요건에서 지상권자는
건물·공작물·수목을 상당한 가액으로 매수할 것을 청구
할 수 있습니다.
시험 순서는 다음처럼 기억하세요.
존속기간 만료 → 갱신청구 → 거절 → 지상물매수청구
담보지상권과 일반 지상권 차이
일반적인 지상권은 실제로 토지를 사용하기 위한 권리입니다.
반면 담보목적 지상권은 근저당권 등 담보가치를 유지하기 위한 보조적 권리라는 성격이 강합니다.
| 구분 | 일반 지상권 | 담보목적 지상권 |
|---|---|---|
| 목적 | 토지 사용 | 담보가치 확보 |
| 건물·수목 소유 | 실제 목적 | 실질적 목적이 아닐 수 있음 |
| 피담보채권 | 없음 | 존재 |
| 피담보채권 소멸 | 영향 없음 | 지상권도 소멸 가능 |
시험에서 ‘근저당권과 함께 설정된 지상권’이라는 표현이 나오면 담보목적 지상권을 떠올리세요.
함께 풀면 좋은 오늘의 민법
공인중개사 민법에서 자주 틀리는 지문
지상권자의 갱신청구권은 형성권이다?
→ X.
담보목적 지상권은 대출금을 모두 갚아도 그대로 존속한다?
→ X. 피담보채권과 함께 소멸할 수 있습니다.
연와조 건물이라는 말이 나오면 무조건 최단존속기간 30년이다?
→ X. 지상권의 설정 목적을 확인해야 합니다.
지상건물이 멸실하면 지상권도 반드시 소멸한다?
→ X.
지상권은 토지를 사용하는 물권입니다.
지료 2년 연체 후 저당권자에게 통지하면 즉시 지상권이 소멸한다?
→ X. 상당한 기간의 경과가 필요합니다.
2025 공인중개사 민법 59번 핵심 정리
이번 공인중개사 민법 지상권 기출문제는 다음 다섯 문장으로 정리하면 됩니다.
지상권갱신청구권은 일방적 의사표시만으로 갱신되는 형성권이 아니다.
담보목적 지상권은 피담보채권이 소멸하면 함께 소멸한다.
연와조 건물이라는 이유만으로 모든 지상권에 30년의 최단존속기간이 적용되는 것은 아니다.
지상 건물이 멸실해도 지상권이 당연히 소멸하는 것은 아니다.
2년 이상 지료가 연체돼도 저당권자가 있으면 통지 즉시 지상권소멸청구의 효력이 발생하는 것은 아니다.
따라서 2025년 공인중개사 민법 59번 정답은 ②번입니다.
시험 직전 한 줄 암기
담보지상권은 채권 따라간다! 연와조라고 무조건 30년 X, 건물 없어져도 지상권은 남을 수 있다.
공인중개사 지상권 문제에서는 숫자만 암기하지 마세요. ① 지상권의 설정 목적 → ② 건물의 소유자 → ③ 존속기간 → ④ 담보목적인지 → ⑤ 지료 연체 여부 순서로 판단하면 판례형 문제까지 훨씬 쉽게 풀 수 있습니다.
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