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부동산이나 물건을 샀는데 나중에 하자가 발견되면 매도인은 어디까지 책임을 져야 할까요?
또 계약 당시 매매목적물 일부가 이미 없어졌는데 매수인이 그 사실을 몰랐다면 매매대금을 줄여 달라고 청구할 수 있을까요?
2025년 공인중개사 민법 70번은 계약법의 핵심인 매도인의 담보책임을 묻는 문제입니다.
이번 문제에서는 특히 다음 내용을 정확히 구별해야 합니다.
특정물매매와 경매
종류물매매의 하자
하자담보책임의 권리행사기간
목적물 일부멸실과 대금감액청구
채권매매에서 채무자의 자력담보
결론부터 말씀드리면 정답은 ④번입니다.
2025 공인중개사 민법 70번 문제와 정답
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| 번호 | 핵심 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| ① 특정물 하자담보책임은 경매에도 적용 | X | |
| ② 종류물 특정 후 하자에는 담보책임 규정이 적용되지 않음 | X | |
| ③ 하자를 안 날부터 1년 내 권리행사 | X | |
| ④ 계약 당시 일부멸실을 몰랐던 매수인은 대금감액청구 가능 | O | |
| ⑤ 변제기 전 채권은 계약 당시 채무자 자력을 담보한 것으로 추정 | X |
따라서 2025년 공인중개사 민법 70번 정답은 ④번입니다.
매도인의 담보책임이란?
매도인의 담보책임은 매매 목적물이나 권리에 문제가 있을 때 매수인을 보호하기 위해 매도인이 부담하는 법적 책임입니다.
공인중개사 민법에서는 크게 두 가지로 구분하면 이해하기 쉽습니다.
권리의 하자
매도인이 약속한 권리를 제대로 이전하지 못하는 경우입니다.
예를 들어 매매한 토지의 일부가 실제로 다른 사람의 소유라면 권리의 하자가 문제됩니다.
물건의 하자
매매목적물 자체에 결함이 있는 경우입니다.
예를 들어 건물에 심각한 누수나 구조적 하자가 있는 경우가 이에 해당합니다.
이번 70번에서는 물건의 하자와 일부멸실, 채권매매를 중심으로 출제됐습니다.
매도인의 담보책임 요점① 특정물의 하자담보책임은 경매에도 적용될까?
적용되지 않습니다
①번은 틀린 지문입니다.
특정물매매에서 목적물 자체에 하자가 있으면 원칙적으로 매도인의 담보책임이 문제됩니다.
하지만 경매의 경우에는 물건의 하자에 관한 일반적인 담보책임 규정이 적용되지 않습니다.
예를 들어 경매로 건물을 낙찰받은 후 건물에 누수나 물리적 결함이 발견됐다고 해서 일반적인 매매와 똑같이 매도인의 하자담보책임을 주장할 수 있는 것은 아닙니다.
시험 암기
특정물 하자 → 담보책임 O
하지만
경매 + 물건의 하자 → 일반 하자담보책임 X
입니다.
다만 경매에서 권리의 하자가 발생하는 경우에는 별도의 담보책임이 문제될 수 있으므로 “경매에는 담보책임이 전혀 없다”고 외우면 안 됩니다.
② 종류물매매에서 목적물이 특정되면 담보책임이 사라질까?
아닙니다
②번 역시 틀렸습니다.
종류물매매란 처음부터 특정한 물건 하나를 정하는 것이 아니라 종류와 수량 등으로 목적물을 정하는 매매입니다.
예를 들어
“A등급 쌀 20포대를 매수한다”
와 같은 경우입니다.
이후 실제로 인도할 쌀 20포대가 특정됐는데 그 물건에 하자가 있다면 어떻게 될까요?
매도인의 담보책임이 인정됩니다.
또 매수인은 경우에 따라 하자 없는 물건을 다시 제공하라고 요구하는 완전물급부청구도 문제될 수 있습니다.
시험 암기
종류물 → 특정 후 하자 → 담보책임 O
따라서
“특정되면 하자담보책임이 적용되지 않는다”
라는 ②번은 틀렸습니다.
③ 하자를 안 날부터 1년 안에 권리를 행사해야 할까?
1년이 아니라 6개월입니다
공인중개사 시험에서 숫자를 바꿔 자주 출제하는 부분입니다.
매매목적물의 하자에 관한 담보책임은 원칙적으로 매수인이 그 사실을 안 날부터 6개월 이내에 행사해야 합니다.
문제에서는 이를 1년이라고 바꿨기 때문에 틀렸습니다.
시험 직전 암기
물건의 하자 → 안 날부터 6개월
특히 다른 담보책임에서 등장하는 기간과 혼동하지 않는 것이 중요합니다.
④ 계약 당시 목적물 일부가 이미 없어졌다면?
선의의 매수인은 대금감액을 청구할 수 있습니다
이번 문제의 정답 지문입니다.
예를 들어 갑이 을에게 토지나 건물 전체를 매도했는데, 계약 당시 이미 일부가 멸실되어 있었다고 가정하겠습니다.
그런데 을은 그 사실을 전혀 몰랐습니다.
그렇다면 을은 자신이 실제로 받지 못하는 부분만큼
“매매대금을 줄여 주세요.”
라고 요구할 수 있습니다.
즉 대금감액청구권이 인정됩니다.
쉽게 예를 들면
100만큼의 목적물을 사기로 했는데 계약 당시 실제로는 80만 존재했다면, 선의의 매수인은 부족한 20에 해당하는 부분만큼 대금 감액을 요구할 수 있습니다.
시험 암기
계약 당시 일부멸실 + 선의 매수인 → 대금감액청구 O
따라서 ④번이 옳습니다.
일부멸실이면 무조건 대금감액만 가능할까?
그렇지는 않습니다.
목적물의 일부가 없어 남아 있는 부분만으로는 애초에 계약하지 않았을 것이라고 인정되는 상황에서는 계약해제가 문제될 수 있습니다.
또 요건을 갖추면 손해배상청구도 가능합니다.
따라서 시험에서는 다음처럼 묶어서 기억하면 좋습니다.
일부멸실·수량부족 + 선의 매수인
→ 대금감액
→ 일정한 경우 계약해제
→ 일정한 경우 손해배상
이번 문제에서는 가장 기본적인 대금감액청구권을 물었습니다.
⑤ 변제기 전 채권을 매매할 때 채무자의 자력은 언제 기준일까?
변제기를 기준으로 봅니다
⑤번도 틀렸습니다.
채권을 매매하면서 매도인이
“이 채무자는 돈을 갚을 능력이 있습니다.”
라고 채무자의 자력을 담보했다고 가정해 보겠습니다.
일반적인 경우에는 매매계약 당시의 자력을 담보한 것으로 추정합니다.
하지만 매매한 채권이 아직 변제기에 도달하지 않았다면 예외입니다.
이 경우에는 변제기의 채무자 자력을 담보한 것으로 추정합니다.
시험 비교
| 채권 상황 | 자력 판단 기준 |
|---|---|
| 이미 변제기가 도래 | 매매계약 당시 |
| 아직 변제기 미도래 | 변제기 |
따라서 문제의
“변제기에 도달하지 않은 채권도 매매계약 당시 자력을 담보한다”
는 설명은 틀립니다.
특정물매매와 종류물매매 차이
이번 기출문제를 공부하면서 반드시 정리해야 합니다.
특정물매매
처음부터 목적물이 개별적으로 특정돼 있습니다.
예:
서울시 ○○동 101번지 토지
종류물매매
종류·수량·품질 등으로 목적물을 정합니다.
예:
A등급 시멘트 100포대
종류물도 실제 이행할 물건이 특정된 후 하자가 발생하면 담보책임 문제가 생길 수 있습니다.
경매에서 담보책임을 구별하는 방법
시험에서는 다음 두 가지를 혼동하지 마세요.
경매에서 물건 자체의 하자
일반적인 특정물 하자담보책임 규정은 적용되지 않습니다.
경매에서 권리의 하자
별도의 담보책임 규정이 문제될 수 있습니다.
따라서
“경매에는 담보책임이 없다”
가 아니라
“경매에는 물건 자체의 일반 하자담보책임이 적용되지 않는다”
라고 정확하게 이해하는 것이 좋습니다.
함께 공부하면 좋은 오늘의 민법
25년 매매예약 기출 23년 계약금 계약 기출매도인의 담보책임 핵심 비교표
| 쟁점 | 결론 |
|---|---|
| 특정물에 하자 | 담보책임 O |
| 경매 목적물의 물리적 하자 | 일반 하자담보책임 X |
| 종류물 특정 후 하자 | 담보책임 O |
| 하자 권리행사기간 | 안 날부터 6개월 |
| 계약 당시 일부멸실 | 선의 매수인 감액청구 O |
| 변제기 미도래 채권의 자력담보 | 변제기 자력을 담보 |
공인중개사 시험에서 자주 틀리는 지문
경매에서 물건에 하자가 있으면 일반매매와 같은 하자담보책임이
적용된다?
→ X.
종류물은 특정되는 순간 매도인의 담보책임이 사라진다?
→
X.
물건의 하자에 관한 권리는 하자를 안 날부터 1년 내 행사한다?
→ X. 6개월입니다.
계약 당시 목적물 일부가 이미 멸실된 사실을 몰랐다면 대금감액을 청구할 수
있다?
→ O.
변제기 전 채권의 자력을 담보하면 계약 당시 자력을 보증한 것이다?
→ X. 원칙적으로 변제기의 자력입니다.
2025 공인중개사 민법 70번 핵심 정리
이번 공인중개사 민법 매도인의 담보책임 기출문제는 다음 다섯 문장으로 정리하면 됩니다.
특정물의 물건 하자에 관한 일반 담보책임은 경매에는 적용되지 않는다.
종류물매매도 목적물이 특정된 후 하자가 발견되면 담보책임이 인정된다.
물건의 하자에 관한 권리는 하자를 안 날부터 6개월 내 행사해야 한다.
계약 당시 목적물 일부가 이미 멸실된 사실을 몰랐던 매수인은 대금감액을 청구할 수 있다.
변제기에 도달하지 않은 채권의 자력을 담보한 경우 변제기의 자력을 담보한 것으로 추정한다.
따라서 2025년 공인중개사 민법 70번 정답은 ④번입니다.
시험 직전 한 줄 암기
경매 물건하자 X, 종류물 특정 후 하자 O, 하자는 6개월, 일부멸실은 선의면 감액 O!
매도인의 담보책임 문제는 단순히 ‘하자가 있으면 책임진다’고 외우면 틀리기 쉽습니다. 먼저 물건의 하자인지 권리의 하자인지, 그다음 특정물·종류물·경매·일부멸실·채권매매 중 어떤 유형인지를 구별하면 정답을 빠르게 찾을 수 있습니다.
FAQ
매도인의 하자담보책임은 언제까지 행사해야 하나요?
물건의 하자와 관련된 담보책임은 원칙적으로 매수인이 하자를 안 날부터 6개월 이내에 행사해야 합니다.
경매로 산 부동산에 하자가 있으면 매도인의 담보책임을 물을 수 있나요?
경매에서는 일반적인 특정물의 물건 하자담보책임이 적용되지 않습니다. 다만 권리의 하자는 별도의 규정을 검토해야 합니다.
종류물매매도 하자담보책임이 인정되나요?
네. 이행할 목적물이 특정된 후 그 물건에 하자가 있다면 담보책임이 인정될 수 있습니다.
계약 당시 목적물 일부가 없어진 사실을 몰랐다면 어떻게 하나요?
선의의 매수인은 원칙적으로 대금감액청구권을 행사할 수 있고, 상황에 따라 계약해제나 손해배상도 검토할 수 있습니다.
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