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2025년 공인중개사 민법 58번은 전세권을 주제로 출제되었습니다.
전세권은 매년 반복해서 출제되는 대표적인 물권 파트이며, 단순 암기보다 판례의 법리를 정확히 이해하는 것이 중요한 단원입니다.
이번 문제에서는 다음 내용을 한 번에 묻고 있습니다.
전세권자의 용법 위반
지상권과 전세권의 관계
전세금반환채권의 양도
건물 양도 시 전세금 반환의무
전세권 종료와 동시이행관계
이 글에서는 2025 공인중개사 민법 58번 정답과 각 지문의 판례 해설을 자세히 알아보겠습니다.
문제
정답 : ➀
왜 이 문제가 중요할까?
공인중개사 민법 시험에서는 전세권 문제가 거의 매년 출제됩니다. 특히 다음과 같은 판례는 반복적으로 등장합니다.
전세권의 효력
전세권의 양도
전세금 반환
건물 양도 시 법률관계
전세권 말소
58번 역시 이러한 대표 판례들을 종합하여 출제한 문제입니다.
지문별 해설
① 틀린 지문(정답)
갑이 X건물을 전세권설정계약으로 정한 용법에 따라 사용하지 않더라도 이를 이유로 을은 전세권소멸을 청구할 수 없다.
해설
전세권자는 계약에서 정한 용법대로 목적물을 사용해야 합니다.
전세권자가 목적물을 계약에서 정한 용도와 다르게 사용하거나 목적물의 성질에 반하는 방법으로 사용하는 경우에는 전세권설정자가 전세권의 소멸을 청구할 수 있습니다.
따라서 ①은 틀린 지문입니다.
② 맞는 지문
X건물의 소유를 목적으로 지상권을 취득한 을은 특별한 사정이 없는 한 갑의 동의 없이 그 지상권을 소멸시킬 수 없다.
해설
전세권이 지상권을 기초로 설정되어 있는 경우에는 전세권자의 권리가 보호됩니다. 따라서 지상권자가 자신의 의사만으로 지상권을 소멸시키면 전세권자의 권리가 침해될 수 있습니다.
판례는 이러한 경우 특별한 사정이 없는 한 전세권자의 동의 없이 지상권을 소멸시킬 수 없다고 판단하고 있습니다.
따라서 ②는 옳습니다.
③ 맞는 지문
갑은 전세권이 존속하는 동안에는 특별한 사정이 없는 한 전세권을 존속시키면서 전세금반환채권만을 확정적으로 양도할 수 없다.
해설
이번 문제의 핵심입니다.
전세권은 일반적인 임차권과 달리 다음 두 가지 성격을 동시에 가지고 있습니다.
용익물권
담보물권
전세금반환채권은 이러한 담보적 기능과 밀접하게 연결됩니다.
판례는 원칙적으로 전세권이 존속하는 기간에는 전세권과 전세금반환채권은 분리하여 처분할 수 없다고 보고 있습니다.
즉,
전세권만 양도하는 것
전세금반환채권만 양도하는 것
모두 허용되지 않는 것이 원칙입니다.
시험에서는 이 부분을 매우 자주 출제하므로 반드시 기억해야 합니다.
시험 포인트
전세권과 전세금반환채권은 원칙적으로 함께 이전된다.
④ 맞는 지문
을이 전세권 존속 중 병에게 X건물을 양도한 경우 병은 전세권 존속기간 만료 시 갑에게 전세금 반환의무를 진다.
해설
전세권이 설정된 부동산이 제3자에게 양도되면 새로운 소유자가 기존 전세권설정자의 지위를 승계합니다.
따라서
건물 소유권
전세금 반환의무
모두 함께 승계됩니다. 전세기간이 종료되면 새로운 소유자인 병이 전세금을 반환해야 합니다. 따라서 ④는 옳습니다.
⑤ 맞는 지문
전세권이 소멸한 경우 을은 갑으로부터 X건물의 인도 및 전세권 말소등기에 필요한 서류의 교부를 받는 동시에 전세금을 반환하여야 한다.
해설
전세권 종료 시 가장 자주 출제되는 내용입니다.
전세권자는
목적물을 인도하고
말소등기에 협력해야 합니다.
반대로 전세권설정자는
전세금을 반환해야 합니다.
이 두 의무는 동시이행관계에 있습니다.
즉, 건물 인도와 말소등기 협력, 전세금 반환은 서로 동시에 이행되어야 합니다. 따라서 ⑤는 옳은 지문입니다.
전세권 핵심요점 복습하기
최종 정답
| 지문 | 정답 | 핵심 내용 |
|---|---|---|
| ① | X | 용법 위반으로 전세권 소멸 청구 가능 |
| ② | O | 전세권 보호를 위해 지상권 임의 소멸 제한 |
| ③ | O | 전세권과 전세금반환채권의 관계 |
| ④ | O | 건물 양수인이 전세금 반환의무 승계 |
| ⑤ | O | 건물 인도와 전세금 반환은 동시이행 |
시험에서 반드시 암기할 핵심 포인트
1. 전세권은 용익물권과 담보물권의 성격을 함께 가진다.
2. 전세권과
전세금반환채권은 원칙적으로 분리하여 처분할 수 없다.
3. 전세권이 설정된
건물이 양도되면 새로운 소유자가 전세금 반환의무를 승계한다.
4. 전세권
종료 시에는 건물 인도, 말소등기 협력, 전세금 반환이 동시이행관계에 있다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 전세권과 임차권은 같은 권리인가요?
아닙니다. 전세권은 물권이며 등기를 통해 성립합니다. 반면 임차권은 채권으로서 법적 성격이 다릅니다.
Q2. 전세권은 담보물권인가요?
네. 전세권은 목적물을 사용할 수 있는 용익물권의 기능과 함께 전세금 반환을 담보하는 담보물권의 기능도 가지고 있습니다.
Q3. 건물이 다른 사람에게 팔리면 누구에게 전세금을 받아야 하나요?
전세권이 설정된 상태에서 건물이 양도되었다면 특별한 사정이 없는 한 새로운 소유자가 전세금 반환의무를 부담합니다.
마무리
2025년 공인중개사 민법 58번은 전세권의 법적 성질과 전세금 반환관계, 건물 양도 시 법률효과, 동시이행관계를 종합적으로 묻는 대표적인 판례형 문제였습니다.
이 문제 하나만 제대로 이해해도 전세권 파트의 핵심 논점 대부분을 함께 정리할 수 있습니다. 앞으로도 공인중개사 시험에서는 전세권 관련 판례가 반복 출제될 가능성이 높으므로, 정답만 암기하기보다 왜 ➀번이 틀렸는지 판례의 논리까지 함께 이해하는 것이 고득점으로 이어집니다.
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